房地產(chǎn)市場(chǎng)政策再次釋放調整信號。這背后是房地產(chǎn)數據已經(jīng)接近“警戒線(xiàn)”。在中原地產(chǎn)監測的21個(gè)城市中，11個(gè)城市10月庫存量較上半年末有所增加，從消化周期來(lái)看，三成城市超過(guò)一年，另有三成城市消化周期為半年。樓市正處于去庫存階段，高層近日也兩次提到房地產(chǎn)去庫存。除此之外，棚戶(hù)區改造、房地產(chǎn)信貸、稅收等的調整都將是發(fā)力重點(diǎn)。

　　導讀

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體面臨供大于求的現狀，因此即使樓市刺激政策出臺，也不會(huì )在短期內改善投資、拿地、新開(kāi)工等指標。但若措施得當，則會(huì )提振市場(chǎng)信心。

　　在宏觀(guān)經(jīng)濟增速放緩的背景下，高層頻繁提及房地產(chǎn)，透露出更為積極地穩定樓市態(tài)度。

　　自10月23日以來(lái)，國家主席習近平和國務(wù)院總理李克強一共三次在不同場(chǎng)合談到房地產(chǎn)，并傳遞出“去庫存”的明確信號。而高層在此之前公開(kāi)提及房地產(chǎn)，是在今年的全國“兩會(huì )”期間。

　　據21世紀經(jīng)濟報道記者了解，未來(lái)房地產(chǎn)調控政策定向寬松是大概率事件，有關(guān)部委已經(jīng)做好政策儲備，將可能在近期內推出。

　　據悉，棚戶(hù)區改造將是政策發(fā)力的重點(diǎn)，具體做法以“貨幣化棚改”為主，此舉被認為不僅能夠消化庫存，還借助棚改對沖商品房投資增速的下滑。此外，房地產(chǎn)信貸、稅收等領(lǐng)域都有可能放松。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體面臨供大于求的現狀，因此即使樓市刺激政策出臺，也不會(huì )在短期內改善投資、拿地、新開(kāi)工等指標。但若措施得當，則會(huì )提振市場(chǎng)信心，使市場(chǎng)不至于出現大幅滑坡。

　　通盤(pán)考慮

　　過(guò)去一個(gè)月間，高層罕見(jiàn)地密集提及房地產(chǎn)。

　　10月23日，國務(wù)院總理李克強在中央黨校的講話(huà)中，闡述當前中國經(jīng)濟的困難、機遇和挑戰。其中提到：“以往我們長(cháng)期依賴(lài)的房地產(chǎn)，去庫存問(wèn)題也沒(méi)有解決?！?/p>

　　11月10日，中共中央總書(shū)記、國家主席、中央軍委主席、中央財經(jīng)領(lǐng)導小組組長(cháng)習近平主持召開(kāi)中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會(huì )議，研究經(jīng)濟結構性改革和城市工作。習近平發(fā)表重要講話(huà)時(shí)提到：“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續發(fā)展?！?/p>

　　11月11日，國務(wù)院總理李克強主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出，圍繞消費新需求，釋放內需潛力、彌補民生短板。其中的重要工作之一就在于，以加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )執行會(huì )長(cháng)任志強向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫存的現狀，意味著(zhù)市場(chǎng)供大于求，不僅影響企業(yè)的利潤，也影響開(kāi)發(fā)商的拿地和投資進(jìn)程。

　　國家統計局數據顯示，今年1-10月，全國房地產(chǎn)投資同比名義增長(cháng)2%，增速創(chuàng )多年來(lái)新低。同期的固定資產(chǎn)投資增速為10.2%。土地方面，前10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款5794億元，同比下降25.2%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，從近期房地產(chǎn)業(yè)對于宏觀(guān)經(jīng)濟的作用分析，銷(xiāo)售復蘇對經(jīng)濟的正面影響，遠不如投資放緩對經(jīng)濟的負面影響。

　　他補充道：“其一，建筑活動(dòng)可以拉動(dòng)水泥、鋼鐵等房地產(chǎn)業(yè)的上游和中游行業(yè)，這些行業(yè)也是導致中國經(jīng)濟低迷的‘重災區’。其二，作為‘三駕馬車(chē)’的固定資產(chǎn)投資，是決定經(jīng)濟短期企穩的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)又是固定資產(chǎn)投資中最低迷的部分?！?/p>

　　發(fā)力棚改

　　對于上述局面，有關(guān)部門(mén)早有應對。據記者了解，在11月10日的中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會(huì )議之前，住建部曾就樓市問(wèn)題向高層做過(guò)專(zhuān)題匯報。雖然匯報內容不得而知，但從住建部近期的動(dòng)作，不難看出端倪。

　　一位接近住建部的人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，今年以來(lái)，住建部曾多次開(kāi)展針對棚戶(hù)區改造工作的專(zhuān)題調研。調研組級別頗高，很多調研為副部長(cháng)牽頭，住建部部長(cháng)陳政高也曾親自?huà)鞄洝?/p>

　　該人士表示，在調研的同時(shí)，住建部今年還密集召開(kāi)與棚改有關(guān)的會(huì )議，顯示出對棚改工作“空前重視”。

　　去年上半年，住建部就對房地產(chǎn)市場(chǎng)做出“供大于求、庫存高企”的定性，還將棚戶(hù)區改造工作列為近幾年來(lái)的重點(diǎn)。

　　上述人士稱(chēng)，明年棚改工作的重點(diǎn)將是以貨幣化安置為主。即在棚戶(hù)區改造的過(guò)程中，以貨幣安置為主，取代此前的實(shí)物安置為主。圍繞貨幣化安置的金融支持也將啟動(dòng)。據了解，信貸資產(chǎn)證券化已經(jīng)確定為主要手段。

　　按照國務(wù)院上半年的要求，新增信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)銀行騰出的資金，要重點(diǎn)支持棚改、水利、中西部鐵路等領(lǐng)域建設。但最新的要求為，棚改在上述支持的領(lǐng)域中具有優(yōu)先權。與此同時(shí)，對于已經(jīng)發(fā)放的棚改貸款，進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，其置換出的信貸額度，要求全部用于棚改及其貨幣化補償。

　　此外，按照今年6月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮棚戶(hù)區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關(guān)工作的意見(jiàn)》，政府與社會(huì )資本合作(PPP)模式將成為棚改的重要融資渠道。

　　另?yè)浾吡私?，一直對棚改給予重要資金支持的國家開(kāi)發(fā)銀行，也取消了棚改項目貸款用于貨幣化補償安置的比例上限。這也意味著(zhù)，國開(kāi)行的支持力度將會(huì )更大。

　　權限下放

　　除棚改外，信貸、稅收等一些“常規武器”也可能推出，用于刺激住房消費。知情人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，在經(jīng)過(guò)連續降息之后，未來(lái)對房地產(chǎn)的信貸支持力度可能還會(huì )加大。其中除首付比例和貸款折扣下調外，還包括二套房和多套房認定標準的放寬。

　　有市場(chǎng)人士猜測，非限購城市的首套房最低首付有可能降至20%，最低貸款利率折扣相當于基準的7成。也即，信貸優(yōu)惠力度回到2010年的水平。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，普通住宅界定標準也可能調整。他表示，普宅界定將直接影響交易稅費的征收標準，其對市場(chǎng)的影響力僅次于信貸政策的調整，且對市場(chǎng)短期利好作用明顯。

　　此外，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收也有望下調，尤其是交易環(huán)節的稅收。但該項調整的權限將下放到地方政府手中，具體形式可能體現為“直接減稅”或“稅費補貼”。

　　據了解，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的區域分化特征明顯，近年來(lái)的房地產(chǎn)調控政策多避免“一刀切”，強化“因地制宜”的原則。具體表現為，在統一的考量標準下，下放更多的權限給地方政府，靈活調整。

　　在地方政府調整范圍內的，還包括公積金貸款額度。有業(yè)內知情人士表示，雖然今年住建部要求上調公積金貸款最高額度，但當前公積金賬戶(hù)余額仍不斷攀升。其主因在于，公積金貸款額度仍然不足，且放款流程慢。據悉，未來(lái)地方政府可能自主提高公積金貸款最高額度，并加快審批和放款流程。

　　另外，國土部還將針對各地市場(chǎng)，對土地供應做出動(dòng)態(tài)調整，對于市場(chǎng)庫存過(guò)大的地方，將削減土地供應量。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在我國多年來(lái)的樓市政策中，上述“常規武器”一直存在。其調整更多基于市場(chǎng)條件的變化，進(jìn)行靈活控制。但一線(xiàn)城市的“限購令”恐不會(huì )有根本性動(dòng)搖。