榆政發(fā)〔2015〕12號

各縣區人民政府，市政府各工作部門(mén)、各直屬機構：

為全面貫徹落實(shí)國家近期連續出臺的穩定住房消費政策，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，結合我市實(shí)際，現提出以下意見(jiàn)。

一、科學(xué)編制住房發(fā)展規劃

各縣區人民政府、市直相關(guān)部門(mén)要根據本地區城鎮化發(fā)展進(jìn)程、商品房和保障性住房實(shí)際需求，科學(xué)編制符合當地發(fā)展的商品房、保障性住房發(fā)展規劃和年度供應計劃，并依據計劃有序調節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節奏、規模。

二、積極引導住房合理消費

（一）調整購買(mǎi)商品房的不必要限制性規定。各縣區人民政府、市直相關(guān)部門(mén)單位對居民(含外地居民)在本地區購買(mǎi)商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在辦理簽約（網(wǎng)簽）、納稅、貸款和房屋權屬登記時(shí)，不再對其家庭擁有住房情況進(jìn)行查詢(xún)。

（二）加大存量商品房促銷(xiāo)力度。各縣區人民政府要鼓勵和支持機關(guān)、企事業(yè)單位團體購買(mǎi)商品住房，特別是鼓勵企業(yè)購買(mǎi)商品住房用作職工公寓、集體宿舍，改善職工住房條件。

（三）全面落實(shí)購房落戶(hù)政策。各縣區人民政府要全面落實(shí)購房落戶(hù)政策，農村居民到城鎮購房的，即可在房屋所在地辦理本人、配偶和未成年子女的戶(hù)籍登記手續。其子女享受購房居住小區所在招生片區居民子女教育的權利，享受城鎮居民基本衛生服務(wù)。

（四）明確普通商品住房面積標準。單套套內建筑面積在144平方米以下（含144平方米）的商品住房。

三、加大金融貸款支持力度

（一）積極支持居民合理住房貸款需求。金融機構要降低按揭貸款門(mén)檻，降低首套、二套房首付比例，統一執行基準利率。對購買(mǎi)首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性住房貸款，執行首套住房貸款政策；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性住房貸款，最低首付款比例調整為不低于40%。金融機構要在各類(lèi)貸款中優(yōu)先滿(mǎn)足購買(mǎi)首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

（二）繼續支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理融資需求。金融機構要在風(fēng)險可控的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好、誠信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設普通商品住房，滿(mǎn)足在建、續建項目的合理融資需求。

（三）鼓勵支持房產(chǎn)信貸。金融機構要在辦理個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)時(shí)，采取各種方法措施，努力縮短放款周期。各縣區人民政府、市直相關(guān)部門(mén)要對積極支持保障性住房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設貸款的銀行，優(yōu)先安排項目資金、住房公積金、住房專(zhuān)項維修資金、預售資金存儲,利用存款杠桿效應撬動(dòng)銀行貸款。

（四）加大監管力度。市人行、市銀監局要加強對各商業(yè)銀行、房地產(chǎn)金融服務(wù)機構的監督和管理，規范經(jīng)營(yíng)秩序，提升金融機構服務(wù)水平。

四、加大住房公積金貸款支持力度

（一）放寬住房公積金支取條件。家庭直系成員（包括本人、配偶及雙方父母、子女）中任何一人購買(mǎi)普通住房的，經(jīng)本人同意并能夠提供有效證明，均可提取直系其他家庭成員的住房公積金。職工連續足額繳存住房公積金滿(mǎn)3個(gè)月，本人及配偶在當地無(wú)自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金用于支付當年房屋租賃費用。

（二）合理確定貸款條件、額度和期限。職工連續足額繳存住房公積金6個(gè)月以上（含6個(gè)月），可申請住房公積金個(gè)人住房貸款；首次使用住房公積金貸款購買(mǎi)自住住房的首付款比例不低于20%，對已使用過(guò)一次住房公積金個(gè)人貸款并已結清相應購房貸款的繳存職工，為改善居住條件購買(mǎi)二套自住普通商品房，建筑面積90平方米（含）以下的商品房首付比例為20%，90平方米以上的首付比例為30%，貸款利率不上浮。購買(mǎi)二手住房貸款額度不超過(guò)房屋屆時(shí)評估價(jià)格的80%。單筆貸款最高額度為50萬(wàn)元。貸款期限延至法定退休年齡后1-5年。

（三）降低貸款相關(guān)費用。取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目，減輕貸款職工負擔。

五、加大稅費政策支持力度

（一）減輕住房交易負擔。個(gè)人購買(mǎi)2年以上（含2年）普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人對外銷(xiāo)售購買(mǎi)2年以上的非普通住房，按其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租住宅有關(guān)稅費減免力度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未售的商品住房租賃給居民居住使用的，根據房屋租賃合同等有效證明材料，當地政府可結合租賃期限的長(cháng)短，免收全部或部分基礎設施配套費。

（三）合理調整契稅稅率。稅務(wù)部門(mén)要按各區域實(shí)際成交價(jià)格征收契稅，對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅；對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價(jià)格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超出拆遷補償款的，對超出部分征收契稅。

（四）準確認定公寓式房屋居住屬性。城市規劃用途為商業(yè)或其他非住宅性質(zhì)的公寓房，但實(shí)際為住宅用途房屋的用水、用電、用氣、用熱價(jià)格按照住宅房屋標準執行；建設、銷(xiāo)售、使用上述房屋過(guò)程中需繳納的各種稅費均按住宅房屋收取。已經(jīng)審批為商品住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，在辦理土地權屬登記時(shí)，土地使用年限均按70年辦理。

（五）緩交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目相關(guān)收費?；A設施配套費、防空地下室異地建設費、水土流失保持費、勞保統籌費等涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收費項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在繳納50%費用后即可辦理建設工程施工許可手續，剩余50%款項在辦理項目竣工驗收時(shí)全部交清。

六、拓寬商品房與保障性安居工程融通渠道

各縣區人民政府要積極探索解決商品房存量過(guò)大和保障房新建、棚戶(hù)區改造困難的矛盾，利用好保障性安居工程方面的政策和資金，打通保障房建設和商品房市場(chǎng)的通道。一是政府購買(mǎi)市場(chǎng)存量房實(shí)施保障、安置；二是政府搭建平臺發(fā)放補助金，引導保障對象自行購買(mǎi)或租賃市場(chǎng)房源實(shí)施保障；三是政府向搬遷群眾發(fā)放資金，鼓勵其自行購買(mǎi)存量房安置。

七、優(yōu)化住房及用地供應結構

各縣區人民政府、市直相關(guān)部門(mén)要在調查分析的基礎上，根據實(shí)際情況，重新調整基準地價(jià)。要合理控制普通商品住房用地，確保保障性住房用地。房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規模過(guò)大的縣區適當減少或暫停住宅用地審批。榆林市區、神木、府谷現有房屋保有量較高，從2015年起嚴格控制新建商品房項目審批。國土資源、住房城市建設、城鄉規劃主管部門(mén)可以根據市場(chǎng)狀況，通過(guò)調整土地用途、規劃條件，引導未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉型利用，用于新興產(chǎn)業(yè)、養老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目的開(kāi)發(fā)建設。尚未開(kāi)工房地產(chǎn)項目用地可轉變用途，調整規劃建設條件用于公共租賃住房建設的，國土資源部門(mén)應重新核定相應的土地價(jià)款，更改土地出讓合同。對購買(mǎi)在建、已建成商品住房用于公共租賃住房的，重新簽訂土地出讓合同，明確土地分攤、地價(jià)款核算等事項。尚未開(kāi)工房地產(chǎn)項目改變宗地用途，或整體購買(mǎi)在建、已建成商品住房項目用于公共租賃住房，符合劃撥用地條件的，應重新辦理劃撥用地手續，核發(fā)劃撥用地決定書(shū)。 

八、規范市場(chǎng)秩序，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

（一）建立科學(xué)、合理監管體系。各縣區人民政府、市直相關(guān)部門(mén)要根據當地實(shí)際情況，建立科學(xué)、合理的監管體系，避免在房地產(chǎn)市場(chǎng)監管流程中出現監管漏洞。

（二）規范商品房銷(xiāo)售和進(jìn)戶(hù)環(huán)節收費。強化房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，規范商品房銷(xiāo)售和進(jìn)戶(hù)環(huán)節收費行為。今后，新建商品房樓宇門(mén)、電梯、樓道照明等房屋附屬設施以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等的建設安裝費用，一律計入新建住房開(kāi)發(fā)建設總成本，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在房?jì)r(jià)外向購房者另外收取。

（三）規范道路停車(chē)秩序。交警部門(mén)要加強對非法占用道路停車(chē)行為的監督檢查，嚴格管理。物價(jià)部門(mén)要合理制定車(chē)位收費標準，引導住戶(hù)進(jìn)入小區停車(chē)位停車(chē)，充分發(fā)揮現有道路設施功能，提高道路服務(wù)水平，保障道路安全和暢通。

（四）嚴禁亂收費行為。各相關(guān)部門(mén)不得收取或變相收取自來(lái)水主管道工料攤銷(xiāo)費、高可靠性供電費及間隔費、集中供暖管網(wǎng)建設費。

（五）嚴厲打擊惡意上訪(fǎng)、纏訪(fǎng)行為。公安及相關(guān)部門(mén)要嚴厲打擊影響黨政機關(guān)正常辦公和企業(yè)正常施工建設、經(jīng)營(yíng)秩序的惡意上訪(fǎng)、纏訪(fǎng)行為。

（六）加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)監管。從2015年9月起，全市范圍內嚴格控制新審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),對現有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行全面清理整頓。鼓勵經(jīng)營(yíng)、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組、兼并運營(yíng)狀況差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，適度降低困難企業(yè)項目轉讓條件，并給與稅費減免支持。同時(shí)，加大房地產(chǎn)企業(yè)監管力度，對在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節中有嚴重違法違規行為以及違反有關(guān)資質(zhì)管理規定的企業(yè)，要依據相關(guān)政策法規及時(shí)處罰。

九、簡(jiǎn)化程序、提高效率

（一）加快審批進(jìn)程。各級相關(guān)部門(mén)單位對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目涉及土地供應、規劃審批、施工許可、預售許可、竣工備案、登記辦證等事項，要簡(jiǎn)化行政審批環(huán)節和辦事程序，提高辦事效率。

（二）加快房地產(chǎn)竣工項目驗收。要對規劃建設項目規模較大、分期建設的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，實(shí)行分批分幢驗收?？⒐ろ椖拷?jīng)過(guò)規劃、消防、環(huán)保、竣工備案等驗收合格后即可分幢辦理房屋產(chǎn)權登記手續，待規劃建設項目全部建成竣工后再進(jìn)行綜合驗收，綜合驗收時(shí)限為15個(gè)工作日。在項目驗收過(guò)程中，除執行國家有關(guān)法律法規外，不得增設任何附加條件。

（三）加快基礎設施和公共服務(wù)設施配套建設。各縣區人民政府、各相關(guān)部門(mén)單位要進(jìn)一步加快商品房小區周邊的道路、供氣、供水、供暖、教育、醫療、社區服務(wù)等配套設施建設，確保與商品房建設同步竣工使用。對新建小區比較集中，但基礎設施尚未完善的區域，要優(yōu)先考慮，限期完成基礎設施和公共服務(wù)設施配套建設。

（四）全面清理拖欠企業(yè)工程款行為。各級各相關(guān)部門(mén)單位要加快支付拖欠企業(yè)各類(lèi)工程款，緩解企業(yè)資金壓力。

十、集中解決榆林市區辦證歷史遺留問(wèn)題

榆林市區房屋產(chǎn)權登記歷史遺留問(wèn)題多、涉及面廣、情況復雜，為了提高房屋產(chǎn)權登記辦證率，增加居民財產(chǎn)性收入和加快現有房屋的流轉，本著(zhù)尊重歷史、面對現實(shí)、分門(mén)別類(lèi)、區別對待的原則，市房屋產(chǎn)權登記部門(mén)在解決房屋產(chǎn)權登記歷史遺留問(wèn)題時(shí)按以下政策執行：

（一）個(gè)人自建房。有原榆林市（現榆陽(yáng)區）城建等相關(guān)單位批復，取得土地使用權證，不占道路紅線(xiàn)并確認四鄰事實(shí)清楚的，予以權屬登記。

（二）單位集資、合作建房項目。2006年8月4日之前已經(jīng)立項動(dòng)工，并已辦理國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，經(jīng)綜合驗收的項目，補繳交易、稅費，予以權屬登記。

（三）村集體返還土地上建設的房屋。取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，確系分配給本村村民，由鄉（鎮）、村出具分配花名冊，分割土地，予以權屬登記。與開(kāi)發(fā)企業(yè)合作部分土地出讓給開(kāi)發(fā)企業(yè)的，繳納相關(guān)稅費，予以權屬登記。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超規劃開(kāi)發(fā)建設的房產(chǎn)。取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證，超規劃部分經(jīng)規劃等相關(guān)部門(mén)予以認定或按有關(guān)規定予以處罰，并補繳相關(guān)稅費，予以權屬登記。

十一、利用市場(chǎng)存量房，大力培育和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)

各縣區人民政府要鼓勵市場(chǎng)上成立住房租賃的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)機構，通過(guò)長(cháng)期租賃或購買(mǎi)社會(huì )房源，直接向社會(huì )出租。積極引導住房租賃經(jīng)營(yíng)機構從事中小戶(hù)型、中低價(jià)位的住房租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)。要大力支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的房源向社會(huì )出租，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由單一銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)模式向租售并舉模式的轉變。也可以與住房租賃經(jīng)營(yíng)機構合作，建立開(kāi)發(fā)與租賃一體化、專(zhuān)業(yè)化的運作模式。

十二、加快信息系統建設，強化房地產(chǎn)市場(chǎng)監測和輿論引導

（一）完善商品房信息系統。各縣區人民政府要根據住建部《關(guān)于建立全國房地產(chǎn)交易信息日報制度的通知》要求，加快信息系統建設。神木、府谷、定邊、靖邊、橫山縣必須獨立建成新建商品房網(wǎng)上簽約備案系統、二手房網(wǎng)簽交易系統；綏德縣、米脂縣、清澗縣、佳縣、吳堡縣、子州縣與市上共用新建商品房網(wǎng)上簽約備案系統、二手房網(wǎng)簽交易系統。

（二）健全市場(chǎng)監測和風(fēng)險防控機制。各縣區人民政府要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì )議制度。定期分析研判房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，準確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，全面、及時(shí)發(fā)布土地供應、住房供應、房?jì)r(jià)變動(dòng)等市場(chǎng)信息，提高房地產(chǎn)政策措施的預見(jiàn)性。建立風(fēng)險預警機制，制定防范風(fēng)險預案，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

（三）加強輿論宣傳。宣傳部門(mén)要加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策宣傳，指導媒體全面、客觀(guān)、公正地報道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導群眾樹(shù)立正確的住房消費觀(guān)念，營(yíng)造良好的市場(chǎng)輿論氛圍。

本意見(jiàn)自2015年9月8日起施行，有效期至2017年9月7日。各縣區人民政府結合當地實(shí)際，制定具體實(shí)施意見(jiàn)。

榆林市人民政府

 2015年9月8日