在“供應過(guò)?！?、“去庫存”、“轉型突圍”新主題下，住房已從投資品徹底轉變?yōu)橄M品了，必須“踐行民生地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念”；在房屋品質(zhì)和公共配套上下工夫，是房企贏(yíng)得未來(lái)核心競爭力的關(guān)鍵；房地產(chǎn)市場(chǎng)正從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變，房產(chǎn)企業(yè)需盡快重樹(shù)企業(yè)形象。
??地產(chǎn)圈近期非常的“熱鬧”，超預期的重磅刺激政策“3·30”新政余音未了，借助于政策效應，一線(xiàn)品牌房企也開(kāi)始“推銷(xiāo)”自己。先是保利以重磅 吸引眼球的手法——“俺是個(gè)P”打前哨，高調推出轉型的“5P”戰略，宣布向綠色建筑、養老地產(chǎn)、海外地產(chǎn)、地產(chǎn)APP和社區O2O平臺等5個(gè)方向轉型； 接著(zhù)是恒大本月15日將國內媒體網(wǎng)羅在廣州，董事局副主席、總裁夏海鈞親自坐鎮，宣布自本月16日起，恒大全國樓盤(pán)“包退”；然后又有萬(wàn)科總裁郁亮簽署《萬(wàn)科內部創(chuàng )業(yè)管理辦法》，鼓勵內部員工離職創(chuàng )業(yè)。
???滬港通指標股——恒大地產(chǎn)高調宣布旗下所有房子在入伙前“包退”的消息，不僅最具爆炸性，而且也映射了眼下的樓市是何等“不一樣”。盡管絕大多 數人認為，“包退”這一非常吸引眼球的手法重在營(yíng)銷(xiāo)，而且恒大絕大部分在售項目位于去庫存的重災區——三四線(xiàn)城市，50%左右的土地儲備也在三四線(xiàn)城市，需要此類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手段。但事件本身告訴我們，房子已從投資品徹底轉變?yōu)橄M品了，這是對未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的第一個(gè)啟示。用恒大的話(huà)來(lái)說(shuō)，就是要“踐行民生地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念”。
??但凡消費品，若質(zhì)量和服務(wù)承諾不佳，消費者都可退貨或換貨。但是，消費者支付首付購買(mǎi)房屋時(shí)，房子都還在建設中，有的甚至只有圖紙。房子未來(lái)到 底是什么樣子，購房者只能從開(kāi)發(fā)商描繪的天花亂墜的廣告中獲知。因此，過(guò)去10多年，房地產(chǎn)領(lǐng)域貨不對板、虛假宣傳的現象非常普遍，甚至成了業(yè)內的潛規則。由于房?jì)r(jià)上漲較快，買(mǎi)房后的增值收益明顯，房子的投資品屬性甚至多過(guò)消費品屬性，買(mǎi)房者往往對于貨不對板和虛假宣傳的現象也不過(guò)多追究。畢竟，買(mǎi)了房都成為資產(chǎn)擁有者，享受了資 產(chǎn)增值收益。因此，那時(shí)的開(kāi)發(fā)商絕對不可能做出“包退”承諾，即便一些商品房出現了嚴重質(zhì)量問(wèn)題、相關(guān)承諾沒(méi)有落實(shí)的樓盤(pán)，也沒(méi)有退房，多數不了了之。
??這些年來(lái)之所以出現“全民房地產(chǎn)”的局面，就在于進(jìn)入者看重的是未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的投資收益，幾乎沒(méi)有多少企業(yè)有長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的打算，更沒(méi)有把諸如房屋 品質(zhì)、物業(yè)管理和公共配套等消費者實(shí)際需要的內容作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，“買(mǎi)地-開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售-獲利”是一致追求。因此，現在供應的房子中，無(wú)效供應或者說(shuō)不良資產(chǎn)的比例很大。
??而今，各地新樓供應嚴重過(guò)剩，全國共有13.6萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，每1萬(wàn)人就有一家房地產(chǎn)企業(yè)。未來(lái)，哪家房企能提供滿(mǎn)足老百姓消費需求的房子，才有望在競爭中領(lǐng)先一個(gè)身位。這就是為什么，龍頭萬(wàn)科要向城市綜合配套服務(wù)運營(yíng)商轉變的緣故。以往，在相關(guān)公共配套設施還未見(jiàn)到影子的時(shí)候，一排排新房已密密麻麻地先行一步建起來(lái)的現象極為普遍，大家也早就習以為常。但是，未來(lái)房子的價(jià)值究竟如何，是否會(huì )贏(yíng)得購房人的青睞，就不能不取決于公共配套能否到位了。這是房企未來(lái)轉型和獲得市場(chǎng)機會(huì )的唯一途徑。
??因此，恒大宣布本公司的房子“包退”，也是對于未來(lái)房屋品質(zhì)和公共配套的承諾：如果對恒大承諾的房屋品質(zhì)和公共配套不滿(mǎn)意，可以無(wú)理由退房。言 下之意，恒大的房子在品質(zhì)和公共配套上“沒(méi)得說(shuō)”，購房者盡可貨比三家，放心去買(mǎi)。正如恒大董事局副主席、總裁夏海鈞所言，“讓買(mǎi)恒大房的老百姓買(mǎi)得放 心、買(mǎi)得稱(chēng)心、買(mǎi)得高興”。在房屋品質(zhì)和公共配套上“下工夫”，這是房企未來(lái)核心競爭力的關(guān)鍵，這也是房子“無(wú)理由包退”給未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的第二個(gè)啟示。
??在現實(shí)生活中，如果商品沒(méi)有質(zhì)量和欺詐問(wèn)題，消費者和商家之間的買(mǎi)賣(mài)行為就構建起了契約關(guān)系，雙方均受法律保護，消費者一般不能無(wú)理由退貨，不能“任性”地將覺(jué)得不滿(mǎn)意的商品退掉。但是，恒大的退房宣言則是實(shí)實(shí)在在的“無(wú)理由”，即在辦理入住手續前的任何時(shí)間，只要消費者不滿(mǎn)意，均可無(wú)理由或“任性”地退房。
??滿(mǎn)意或不滿(mǎn)意，本身含義就十分寬泛，所謂見(jiàn)仁見(jiàn)智。過(guò)去，因質(zhì)量或配套、房?jì)r(jià)下跌，各地屢屢上演“房鬧”現象，但大多不了了之。盡管其間也有買(mǎi) 房者被指不守“契約精神”，但房企的問(wèn)題似乎更多，在社會(huì )上、購房者心中的形象也一直不佳。恒大做出“無(wú)理由”退房的承諾，不回避會(huì )出現的“房鬧”，因而這事實(shí)上是在重樹(shù)房企的形象，標志著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)去的賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變，這是對未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的第三個(gè)啟示。
??當然，退房涉及銀行貸款。在交房前，購房者的貸款往往已償還了兩年左右，而按揭貸款先償還的是利息。如果要退房，購房者的利息支出如何挽回，是 個(gè)大問(wèn)題。即便恒大承諾“包退”，銀行一定不愿意退還貸款利息。另外，退房還涉及購房者繳納的稅收、物業(yè)維修基金怎么退的問(wèn)題，恒大還要與政府稅務(wù)部門(mén)、物業(yè)公司等協(xié)調好。盡管處理起來(lái)沒(méi)那么簡(jiǎn)單，能不能退、怎么退、損失怎么處理、程序怎么走等，恒大還沒(méi)有給出明確的說(shuō)法，多數人因而對此不無(wú)懷疑。但房企能承諾“包退”，對未來(lái)行業(yè)演變的導向性揭示卻再也明確不過(guò)了。