“中國房地產(chǎn)已經(jīng)走到供需平衡的拐點(diǎn)，躺著(zhù)掙錢(qián)的高利潤時(shí)代已經(jīng)過(guò)去?！比f(wàn)達集團董事長(cháng)王健林4月15日在深交所演講時(shí)表示，因為中國沒(méi)有支持長(cháng)期不動(dòng)產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬(wàn)達只能以“售”養“租”。雖然重資產(chǎn)模式還能發(fā)展，但難度在加大，要快速擴大規模，就要轉型輕資產(chǎn)，去房地產(chǎn)化。
    “我們定了一個(gè)目標，5年內把萬(wàn)達擁有的規劃為7000萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬(wàn)達廣場(chǎng)將沒(méi)有重資產(chǎn)項目了?！蓖踅×直硎?，這意味著(zhù)5年內萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類(lèi)似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化。
    “生意做得最牛的是拿別人的錢(qián)做自己的事”，王健林直言，萬(wàn)達要在5年之內做到足夠大，徹底排斥掉競爭對手，萬(wàn)達要挖更寬更深的護城河。
    值得注意的是，有接近萬(wàn)達人士向《證券日報》記者表示，王健林一直對萬(wàn)達商業(yè)的股價(jià)表現不甚滿(mǎn)意，此時(shí)首次對外剖析萬(wàn)達輕資產(chǎn)化戰略目標，也有提振股價(jià)之意。
   “做輕資產(chǎn)為加快發(fā)展步伐”
   “重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴大規模，就要轉型輕資產(chǎn)?！蓖踅×秩缡潜硎?。
    事實(shí)上，今年1月份萬(wàn)達已經(jīng)邁出了輕資產(chǎn)化的一步，與4家投資機構合作，4家投資機構擬出資240億元用于投資20座萬(wàn)達廣場(chǎng)，萬(wàn)達商業(yè)只負責建設和管理。但按照王健林的目標設計，這只是萬(wàn)達輕資產(chǎn)化的開(kāi)始，“做輕資產(chǎn)是為了加快發(fā)展步伐”。
   “今年底萬(wàn)達開(kāi)業(yè)的廣場(chǎng)將達到135個(gè)，規模全球第一，足夠大?！钡踅×终J為，“對于有近14億人口的中國消費市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我們的規模還是太小，要擴大競爭優(yōu)勢，必須做得更大?！?/span>
    不過(guò)，從擴張規模角度出發(fā)，萬(wàn)達落地的項目并未全力集中于房?jì)r(jià)租金高的一、二線(xiàn)城市，反而大有發(fā)展中小城市之意，這一度讓業(yè)內分析師表示不解。
   “這是對不動(dòng)產(chǎn)理解不深，不動(dòng)產(chǎn)最核心的指標不是房?jì)r(jià)和單位平方米租金的高低，而是租金回報比。從租金回報比看，一、二線(xiàn)城市項目甚至可能不如三、四線(xiàn)城市項目，因為一、二線(xiàn)城市項目地價(jià)更貴、投資更大?！蓖踅×址Q(chēng)，重資產(chǎn)主要看房?jì)r(jià)，銷(xiāo)售利潤高才能投資，輕資產(chǎn)因為是純投資不銷(xiāo)售，不需關(guān)心房?jì)r(jià)，只要城區人口夠多，租金回報比合適就可以做。僅從萬(wàn)達院線(xiàn)的收入數據分析，70%以上的增長(cháng)來(lái)自三、四線(xiàn)城市，而且投資回報率并不低于大城市，這是萬(wàn)達發(fā)展的好機會(huì )。
   除此之外，王健林也從財務(wù)角度算了一筆賬。他表示，從財務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報也很好，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤也相當于一個(gè)重資產(chǎn)店。假設一個(gè)標準的輕資產(chǎn)店每年租金可以達到1億元，兩個(gè)店就是每年2億元租金，萬(wàn)達可以分到7000萬(wàn)元租金。一個(gè)標準的重資產(chǎn)店平均也是1億元租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財務(wù)利潤兩者收入基本相當。
   值得注意的是，在王健林的輕資產(chǎn)化戰略中，他更看重萬(wàn)達商業(yè)輕資產(chǎn)化后產(chǎn)生的邊際效應。其表示，拿深交所上市的萬(wàn)達院線(xiàn)來(lái)說(shuō)，它的影城多數開(kāi)在萬(wàn)達廣場(chǎng)里，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度快，院線(xiàn)發(fā)展速度就快。萬(wàn)達廣場(chǎng)數量擴大，還能為萬(wàn)達做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來(lái)更多資源。
   5年后將沒(méi)有重資產(chǎn)
   在王健林的轉型目標中，萬(wàn)達5年后可能不再有重資產(chǎn)，完全輕資產(chǎn)化。
   他表示，萬(wàn)達的輕資產(chǎn)有兩個(gè)戰略目標：一是2020年開(kāi)業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)；二是2020年萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)凈利潤的三分之二要來(lái)自租賃收入。
   王健林稱(chēng)，原來(lái)重資產(chǎn)模式我們給自己定的目標是到2020年開(kāi)業(yè)240個(gè)至250個(gè)廣場(chǎng)，現在數量將近翻番?！叭f(wàn)達到2025年爭取開(kāi)業(yè)1000個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)。大家可能不太敢相信，5年以后萬(wàn)達一年能開(kāi)業(yè)100個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)？以萬(wàn)達現在特別是5年后的執行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的話(huà)是否成為現實(shí)?！?/span>
   從近期目標來(lái)看，2016年萬(wàn)達計劃開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，其中超過(guò)20個(gè)是輕資產(chǎn)。2017年以后，萬(wàn)達將保持每年至少開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。
而對于去房地產(chǎn)化方面，王健林稱(chēng)，如果一個(gè)公司凈利潤的三分之二來(lái)自于房地產(chǎn)之外，這個(gè)公司就不能再叫房地產(chǎn)公司，所以我們也有打算，將來(lái)萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字，變成萬(wàn)達商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，也將實(shí)現萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)的全面轉型。
   “建立輕資產(chǎn)融資渠道”
   不得不提的是，若今年26個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)如期開(kāi)業(yè)，屆時(shí)萬(wàn)達持有物業(yè)面積將超過(guò)2500萬(wàn)平方米。此外，萬(wàn)達現在有9000多萬(wàn)平方米的土地儲備，其中規劃為持有物業(yè)的面積多達2000多萬(wàn)平方米。對于這樣一家龐大的商業(yè)地產(chǎn)公司，在5年間完成完全輕資產(chǎn)化的轉型，壓力不可謂不大，尤其引入的資金從哪里來(lái)？
   “萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)轉向輕資產(chǎn)，不是大家想象的那樣忽然華麗轉身，而是一步步做出來(lái)的，從建造的成本標準模塊、交鑰匙工程、信息化的商業(yè)管理到建立融資管道，已經(jīng)折騰了一年多?！蓖踅×址Q(chēng)。
   而關(guān)于萬(wàn)達做輕資產(chǎn)的資金從哪里來(lái)，王健林表示，一是外部管道，二是建立內部融資管道。
   王健林透露，從外部管道來(lái)看，包括基金、保險等機構投資者，現在已簽訂有約束力的項目25個(gè)，如果萬(wàn)達需要，很快就可以簽百個(gè)以上的項目。
   而在內部融資渠道的建設上，萬(wàn)達成立了自己的電子商務(wù)公司，收購了快錢(qián)支付公司，這兩家公司都在做全新的理財產(chǎn)品，下個(gè)月就會(huì )推出來(lái)，采用眾籌方式為萬(wàn)達廣場(chǎng)輕資產(chǎn)融資。
   目前來(lái)看，萬(wàn)達的理財產(chǎn)品真正投向實(shí)體，能產(chǎn)生真實(shí)回報?！拔覀冇媱澝磕杲o投資者6%左右的現金回報，5年或7年把萬(wàn)達廣場(chǎng)處置，將收益分給投資者?！?/span>
   王健林為萬(wàn)達廣場(chǎng)的退出主要設置了兩種方式，資本化或賣(mài)掉。他表示，中國正在試點(diǎn)REITS，目前好幾個(gè)城市在試點(diǎn)，萬(wàn)達這個(gè)理財產(chǎn)品就是準REITS。即使屆時(shí)不做REITS，5年后廣場(chǎng)成熟了，租金比較高了，也能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，出售獲得的收益加上前期每年的現金收益，預期年化收益至少可以達到百分之十幾。
   “如果投資者急著(zhù)用錢(qián)，中途想退出，我們也已跟兩個(gè)金融改革試驗區談好，設立一個(gè)權證交易平臺，也找了做市商。買(mǎi)我們的理財產(chǎn)品，一個(gè)月以后就可以交易，讓它具有流動(dòng)性。而且萬(wàn)達電商、快錢(qián)還和投資者約定，在處置廣場(chǎng)時(shí)獲取一定收益，這樣萬(wàn)達金融電商公司也能獲得盈利。萬(wàn)達的理財產(chǎn)品如果推行成功，就能解決輕資產(chǎn)項目的投資，也許就不用依賴(lài)外部投資者了?！?/span>