物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)走進(jìn)千家萬(wàn)戶(hù)，物業(yè)管理的水平，直接關(guān)系到每位業(yè)主的正常生活。然而，近年來(lái)，業(yè)主針對物業(yè)管理的投訴也逐漸增多。究其原因，一方面是由于不少物業(yè)管理公司沒(méi)有樹(shù)立起現代物業(yè)管理觀(guān)念，管理水平不高、服務(wù)工作不到位；另一方面也與部分業(yè)主對物業(yè)管理的認識存在誤區有很大關(guān)系。因此，了解和熟知物業(yè)管理政策法規對物業(yè)管理者或對業(yè)主來(lái)說(shuō)都顯得尤為必要。
　　一、物業(yè)管理政策法規解讀
　　1、什么是物業(yè)管理？
　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
　　2、什么是業(yè)主？
　　已領(lǐng)取房屋所有權證的，房屋的所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主；
　　尚未進(jìn)行房屋權屬登記，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈與、拆遷補償等已合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。
　　3、物業(yè)管理區域內禁止哪些行為？
　?。ㄒ唬p壞房屋承重、抗震結構、房屋外貌；
　?。ǘ┧阶哉加?、損壞共用部位、共用設施設備；
　?。ㄈ┻`反物業(yè)管理區域規劃搭建建筑物、構筑物；
　?。ㄋ模┣终季G地、毀壞花草樹(shù)木；
　?。ㄎ澹﹣y設攤點(diǎn)、亂停車(chē)輛；
　?。﹣y倒垃圾、堆放雜物；
　?。ㄆ撸┻`反規定飼養動(dòng)物；
　?。ò耍┥米栽诮ㄖ?、構筑物上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；
　?。ň牛┯绊懫渌脩?hù)采光、通風(fēng)及其他生活便利；
　?。ㄊ┡欧呕蛘叨逊庞卸居泻ξ镔|(zhì)，堆放易燃易爆物品或者排放超過(guò)規定標準的噪音；
　?。ㄊ唬氖挛：怖娴幕顒?dòng)；
　?。ㄊ┓?、法規禁止的其他行為。
　　4、業(yè)主裝飾裝修房屋都有哪些規定？
　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和省、市有關(guān)裝飾裝修和房屋安全管理的相關(guān)規定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進(jìn)行監督。
　　業(yè)主違反房屋裝飾裝修規定、臨時(shí)管理規約或者管理規約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當報告有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理；造成相鄰業(yè)主損失或者對公共利益造成損害的，業(yè)主應當承擔賠償責任。
　　二、物業(yè)管理收費政策問(wèn)答
　　1、物業(yè)管理收費有哪些具體標準？
　　說(shuō)明：
　　1、物業(yè)服務(wù)凡達不到三級服務(wù)標準的，收費按等外標準收取。
　　2、有電梯的樓宇，電梯運行能耗費、年檢費另行據實(shí)收取。
　　3、上述收費標準為基準價(jià)，設區市價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門(mén)可根據當地物業(yè)環(huán)境、硬件設施、服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、物價(jià)指數等因素，對高層住宅按不高于省定基準價(jià)、辦公寫(xiě)字樓按省定基準價(jià)或上浮不超過(guò)10%、多層住宅按省定基準價(jià)或上浮不超過(guò)40%的原則制定物業(yè)服務(wù)收費標準。
　　4、多層住宅小區容積率、綠化面積符合國家建設標準，并同時(shí)具備電子對講、紅外線(xiàn)監控、背景音樂(lè )、綠化噴泉等條件的可參照高層住宅三級收費標準執行。
　　5、住宅、辦公及營(yíng)業(yè)用房以房屋實(shí)際用途區分。
　　6、住宅用作辦公的按照住宅物業(yè)收費標準加收100%；與住宅結構不可分割的樓宇，其用作辦公用房的按照住宅物業(yè)收費標準加收100%，用作營(yíng)業(yè)用房的按照住宅物業(yè)收費標準加收200%。
　　7、不設電梯的七層住宅樓，參照多層住宅收費標準執行。
　　8、服務(wù)高于《陜西省住宅小區物業(yè)服務(wù)指導標準》的樓宇，收費標準屬市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行約定。
　　2、什么是包干制、酬金制物業(yè)管理收費方式？
　　業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔。酬金制是在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或不足均由業(yè)主享有或承擔。
　　物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的大修、中修、更新和改造費用，應當列入維修資金專(zhuān)項支出解決，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。在國家規定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，應由原建設單位負責，不得動(dòng)用專(zhuān)項維修資金或由業(yè)主承擔。
　　3、業(yè)主裝修時(shí)應繳納哪些費用？
　　業(yè)主（使用人）對房屋進(jìn)行裝修時(shí)，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（使用人）收取以下費用：
　?。ㄒ唬┭b修垃圾清運費：業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修產(chǎn)生的垃圾，裝修垃圾清運費由業(yè)主負擔；業(yè)主也可以按照規定時(shí)間自行清運。
　?。ǘ┏鋈胱C件工本費：對出入人員實(shí)行證件或登記查詢(xún)管理的小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對裝修工人出入實(shí)行持證限期管理，并據實(shí)收取證件工本費。
　?。ㄈ┭b修押金：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝飾裝修企業(yè)收取裝修押金。在裝飾裝修工程完成，第一個(gè)采暖期結束后15日內應當全額退回。裝修期間如有損壞走廊、墻面、電梯、對講門(mén)等共公設施的情況，其修復所需費用由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在其裝修押金中據實(shí)扣除，其余部分應如數退回。
　　4、未出售房屋、業(yè)主空置房屋的物業(yè)服務(wù)費用收取標準？
　　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金由建設單位全額交納。
　　業(yè)主驗收房屋后從未入住，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，從第一個(gè)月開(kāi)始其物業(yè)服務(wù)費按收費標準的70%交納；入住后（含房屋裝修），因故不使用住房，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，不使用連續期限超過(guò)六個(gè)月的房屋，從第七個(gè)月開(kāi)始，其物業(yè)服務(wù)費按收費標準的70%交納。
　　5、物業(yè)代收代繳費用收取有哪些內容？
　　物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當按照國家有關(guān)規定向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續費，具體標準由雙方協(xié)商約定。供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。
　　生活用水水泵加壓發(fā)生的能耗費隨水費分攤。公共照明、景觀(guān)設施等其他共用水、電費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應單獨計量，嚴格按照省物價(jià)局水電價(jià)格政策據實(shí)分攤并定期公布。
　　自備供暖系統且未實(shí)行分戶(hù)計量的小區，其采暖費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費方案，征得業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )同意后據實(shí)收取。采暖期結束后，須向業(yè)主公布收支情況。
　　三、以案說(shuō)事
　　具有三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)竟按一級標準收費
　　家住東郊的王女士對于自己繳納的物業(yè)服務(wù)費一直存在異議，她看到小區收費處物業(yè)企業(yè)公示的資質(zhì)等級為三級，但物業(yè)服務(wù)收費標準確是一級。隨即向主管部門(mén)投訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費。
　　【案例分析】：
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級與物業(yè)服務(wù)收費等級并無(wú)直接關(guān)系。企業(yè)資質(zhì)代表著(zhù)企業(yè)的規模，以及承接項目的能力；物業(yè)服務(wù)收費等級與服務(wù)標準的等級直接掛鉤，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )及建設單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照合同約定的服務(wù)標準提供相應的服務(wù)，同時(shí)，收取相應的費用。