2014上半年以來(lái)，尤其是進(jìn)入二季度，市場(chǎng)進(jìn)入明顯調整期。一些二三線(xiàn)城市項目開(kāi)始大幅降價(jià)、部分房企先后發(fā)起全國降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，引起市場(chǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)"拐點(diǎn)"的再次爭議。未來(lái)市場(chǎng)的調整周期有多久？調整幅度有多大？政策面的一舉一動(dòng)會(huì )否對市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響我們拭目以待。
  【房?jì)r(jià)】房?jì)r(jià)漲幅收窄 趨于理性回歸
   一二手房?jì)r(jià)漲幅收窄
   2014年6月，中國城市住房(一手房)價(jià)格288指數為1097.2點(diǎn)，較
上月下降0.7點(diǎn)，環(huán)比微跌0.06%，跌幅較上月擴大0.03個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅繼續收窄至5.33%，全國一手房?jì)r(jià)格指數連續三個(gè)月出現下跌。
2014年6月，中國城市住房?jì)r(jià)格288指數——二手房?jì)r(jià)格60指數為1105.9點(diǎn)，較上月下降0.8點(diǎn)，環(huán)比下跌0.07%，同比上漲9.25%。北京、上海、重慶、天津四個(gè)直轄市的二手房?jì)r(jià)格指數也開(kāi)始進(jìn)入下降通道。
   全國大部分地區房?jì)r(jià)降溫勢頭加劇
    根據國家統計局7月18日公布的數據，房?jì)r(jià)在全國大部分范圍內降溫勢頭進(jìn)一步加劇。6月份，70個(gè)大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降的城市有55個(gè)，占比達到了78.6%，下降的城市數量比5月份增加20個(gè)。分城市看，據初步測算，一、二、三線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均呈小幅回落，分別下降0.4%、0.5%和0.5%。二手房方面，與5月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有52個(gè)，比4月增加了17個(gè)。不過(guò)，值得注意的是，同比來(lái)看，絕大部分城市房?jì)r(jià)仍繼續溫和上漲，但漲幅有所回落。
    另?yè)﨏RIC監測的新建商品住宅價(jià)格數據顯示，上半年一線(xiàn)城市價(jià)格總體依然領(lǐng)漲，同、環(huán)比漲幅分別為6%和12%，漲幅明顯趨緩。北京、深圳房?jì)r(jià)同比漲幅遙遙領(lǐng)先，分別達20%和21%，但從房?jì)r(jià)漲幅增速明顯放緩，與去年下半年環(huán)比漲幅僅分別為8%和12%。與此同時(shí)，中國城市住房（一手房）價(jià)格288指數也顯示北上廣深房?jì)r(jià)同比增幅自去年以來(lái)“調頭”向下，月度環(huán)比增幅也逐月下滑，未來(lái)幾月恐將進(jìn)入負增長(cháng)區間。
    上半年以來(lái)，一些庫存壓力較大的二線(xiàn)城市項目降價(jià)尤為集中，相反一些暫時(shí)并無(wú)庫存壓力之虞的城市如鄭州、南京、廈門(mén)、貴陽(yáng)、太原、南寧等房?jì)r(jià)依然維持小幅上漲態(tài)勢，使得總體表現顯著(zhù)分化。從CRIC監測的二線(xiàn)26個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅均價(jià)來(lái)看，上半年環(huán)比漲幅1.35%，同比漲幅0.26%，其中環(huán)比去年下半年上漲和下跌的城市都為12個(gè)，2個(gè)城市持平，9個(gè)城市同比去年上半年房?jì)r(jià)下跌，最大跌幅為昆明的22%，其次是杭州同比下跌11%，15個(gè)城市同比房?jì)r(jià)上漲，廈門(mén)漲幅最高達24%，其次是南昌同比上漲19%。
    對三四線(xiàn)城市而言，成交量表現好于市場(chǎng)預期，部分城市項目降價(jià)幅度相對較大，尤其是在一些庫存高企、需求嚴重本地化、土地消化周期過(guò)長(cháng)的城市，價(jià)格策略成為項目去化的最優(yōu)選擇。CRIC監測的三線(xiàn)33個(gè)主要城市上半年新建商品住宅成交均價(jià)顯示20個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比下跌，最大跌幅達21%，12個(gè)城市同比下跌，最大跌幅為19%，無(wú)錫、北海、佛山、徐州、常州等市場(chǎng)供求嚴重失衡城市位居跌幅前列。
【銷(xiāo)售】上半年商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額雙降
   1-6月份，商品房銷(xiāo)售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，降幅比1-5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降7.8%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降2.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(cháng)7.7%。商品房銷(xiāo)售額31133億元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額下降9.2%，辦公樓銷(xiāo)售額下降12.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(cháng)9.8%。
   城市成交：典型城市成交總量同比跌23%，一線(xiàn)城市成交萎縮幅度最大
   從CRIC監測的全國40個(gè)主要城市整體成交情況看，今年上半年成交總量約8955萬(wàn)平方米，同比下跌23%，較2012年同期上漲14%，較2011年同期上漲13%。按季度看，1季度總成交量約4519萬(wàn)平方米，同比下跌22%，2季度總成交量約4435萬(wàn)平方米，同比下跌24%，環(huán)比繼續下跌1%，而同比跌幅并無(wú)收窄跡象。
一線(xiàn)城市的市場(chǎng)冷卻速度最快、萎縮程度最高，出乎所有人的意料。上半年總成交量約1340萬(wàn)平方米，同比跌幅高達37%，即便是與市場(chǎng)平平的2012年和2011年同期相比，也分別都下跌11%和6%；四個(gè)一線(xiàn)城市同比均呈下跌態(tài)勢，其中北京市場(chǎng)表現最差，上海最好。
   二線(xiàn)城市表現顯著(zhù)分化，杭州率先降價(jià)，引爆市場(chǎng)風(fēng)險，并迅速蔓延至長(cháng)春、沈陽(yáng)、天津、青島、濟南、寧波、福州、成都等城市，而多數二線(xiàn)城市成交平穩，如合肥、廈門(mén)、西安、鄭州、武漢、貴陽(yáng)等。從數據來(lái)看，CRIC監測的18個(gè)二線(xiàn)城市總成交量1季度整體成交量同比下降14%，2季度下降22%，上半年整體成交量約6237萬(wàn)，同比下跌18%，但相較2012年和2011年同期也分別上漲24%和23%。多數城市同比下跌，其中大連、杭州、廈門(mén)下降幅度較大；蘭州、南昌、石家莊、武漢、南寧上漲明顯。
   三四線(xiàn)城市市場(chǎng)表現遠好于被一致看好的一線(xiàn)城市，成交表現著(zhù)實(shí)好于預期。從CRIC重點(diǎn)監測的18個(gè)三線(xiàn)城市成交數據來(lái)看，1、2季度新建商品住宅整體成交都同比下滑28%，上半年成交量約1378萬(wàn)平方米，總體成交同比減少28%，相比2012年和2011年同期成交量分別上漲了3%和下降5%。其中僅三個(gè)城市同比上升，常德、馬鞍山和漳平；其他15個(gè)城市同比均有不同程度的下跌，其中東莞、惠州、茂名、溫州、揚州下跌幅度較大。
    【供求關(guān)系】多城市供求比攀升庫存處于高位 消化周期拉長(cháng)
    上半年，在供應增加而成交不濟的情況下，杭州、常州、無(wú)錫等長(cháng)三角城市的部分項目率先開(kāi)始“降價(jià)”，各城市市場(chǎng)的真實(shí)狀況尤其是高庫存量、消化周期成為業(yè)內和購房者密切關(guān)注的焦點(diǎn)，以此來(lái)判斷城市風(fēng)險。
     CRIC研究中心分析認為，首先短期風(fēng)險應關(guān)注供求比（供求比=當期供應量/當期成交量）指標。一般來(lái)說(shuō)，供求比在0.8-1.2之間較為平衡，高于1.2市場(chǎng)呈現供過(guò)于求，低于0.8為供不應求。
上半年各線(xiàn)城市供求比都呈現快速攀升態(tài)勢，尤其是被普遍認為市場(chǎng)風(fēng)險微乎其微的一線(xiàn)城市，前5月整體供求比為1.3，5月當月供求比已升至1.9，而2013年全年僅為0.9，其中北京和廣州尤甚，4-5月份供求比分別達到2.5和2.1，1季度時(shí)僅分別為1.1和0.9；二線(xiàn)城市的情況更不容樂(lè )觀(guān)，4-5月份供求比已達到1.3，監測的23個(gè)城市中有11個(gè)供求比遠超警戒線(xiàn)，如福州、杭州、南京、青島、蘇州、寧波、廈門(mén)、西寧、武漢等城市。反倒是三四線(xiàn)城市的供求比基本保持穩定，15個(gè)城市中僅洛陽(yáng)、連云港、清遠、徐州、惠州等城市較去年上升。
    其次，中期風(fēng)險關(guān)注住宅庫存量及其消化周期。一般來(lái)說(shuō)，消化周期在12個(gè)月左右較為平衡，高于18個(gè)月市場(chǎng)呈現供過(guò)于求，低于6個(gè)月則供不應求。在市場(chǎng)成交低迷的情況下，5月底重點(diǎn)城市新建商品住宅庫存量急劇攀升，濟南、南京、沈陽(yáng)、杭州、廣州等城市庫存同比增幅均超過(guò)40%，而青島、長(cháng)春、沈陽(yáng)、長(cháng)沙等城市的庫存量均超1000萬(wàn)平方米，青島更達2250萬(wàn)平方米。
    與城市新建商品住宅庫存量上升相伴隨的則是庫存消化周期普遍拉長(cháng)，城市市場(chǎng)風(fēng)險迅速加大。按城市能級來(lái)看，一線(xiàn)城市消化周期達11個(gè)月，同比上升53%，其中北京、深圳已經(jīng)超出供求平衡區間警戒線(xiàn)。二線(xiàn)城市整體消化周期達12.7個(gè)月，同比上升40%，其中青島、寧波、杭州、沈陽(yáng)、福州等城市庫存消化周期達20個(gè)月左右，青島甚至高達35個(gè)月，呈現明顯的供過(guò)于求，僅合肥表現為供不應求。
【成交結構】中小戶(hù)型產(chǎn)品仍是市場(chǎng)主力，別墅成交占比穩定
     1、兩房和三房產(chǎn)品仍是市場(chǎng)絕對主力，三房產(chǎn)品成交占比持續上升
     2014年上半年，在樓市走勢由升轉降之際，十大重點(diǎn)城市各戶(hù)型成交結構并未發(fā)生明顯變化，兩房和三房產(chǎn)品仍在市場(chǎng)中牢牢占據著(zhù)主力位置。2014年上半年，十大重點(diǎn)城市二房與三房產(chǎn)品共成交29.68萬(wàn)套，占期內市場(chǎng)成交總量的78.3%，其中兩房產(chǎn)品成交占比較2013年下半年有所回升，而三房產(chǎn)品成交占比較2013年下半年再度上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)。三房產(chǎn)品成交占比的持續上升，一方面是得益于市場(chǎng)中的需求總量的穩定，但更主要的還是依賴(lài)于產(chǎn)品客群購買(mǎi)力的強勢，以置換需求為主的三房消費者，對銀行的依賴(lài)度相對較小，因此在信貸持續緊縮的大環(huán)境下，成交量跌幅也明顯低于產(chǎn)品類(lèi)型。
    2、戶(hù)型結構呈現小型化趨勢，小兩房、小三房成交占比上升
    近年來(lái)國內房?jì)r(jià)的持續上漲，使得購房者壓力快速增加，而在京滬穗深等房?jì)r(jià)較高的區域中心城市，這一現象更是尤為顯著(zhù)。為了滿(mǎn)足居住功能需求，現下越來(lái)越多的購房者將目光轉向小型化產(chǎn)品，60-90㎡面積段產(chǎn)品成交占比也因此逐步提升，2014年上半年，60-90㎡面積段產(chǎn)品成交占比達到40.1%，較去年同期增加3.8個(gè)百分點(diǎn)，其中80-90㎡面積段產(chǎn)品得益于小三房認可度的持續增加。上升幅度最大，較2013年上半年增加了1.7個(gè)百分點(diǎn)。
    3、別墅成交占比穩定，經(jīng)濟型別墅市場(chǎng)占有率快速提升
    2014年上半年國內市場(chǎng)表現不佳，十大重點(diǎn)城市的大平層、復式等投資性產(chǎn)品熱度回落，交易量跌幅高于整體市場(chǎng)，成交占比分別下滑了0.3和0.7個(gè)百分點(diǎn) ，但別墅類(lèi)產(chǎn)品去化仍較穩定，成交走勢基本與市場(chǎng)大勢持平，上半年成交占比達到2.8%，僅下滑了不到0.1個(gè)百分點(diǎn)，究其原因，應是經(jīng)濟型別墅漸熱所致。
近年以來(lái)，在世茂、龍湖等知名房企的推動(dòng)下，經(jīng)濟型別墅供給量快速提升，200平方米以下的“疊墅“、”90墅“等小戶(hù)型別墅，也開(kāi)始受到越來(lái)越多中高端購房者的青睞， 2013年上半年，在所有成交的別墅產(chǎn)品中，120-200平方米的經(jīng)濟型別墅成交占比僅為27%，而到了2014年上半年，該面積段產(chǎn)品成交占比達到了36%，大幅上升了9個(gè)百分點(diǎn)。以重慶為例，2014年上半年商品住宅成交量同比下滑四成，但120-200平方米的經(jīng)濟型別墅成交量卻是不降反增，同比上升26%，在兩江新區項目金科城熱銷(xiāo)的推動(dòng)下，2014年上半年該面積段產(chǎn)品成交占比大幅上升17個(gè)百分點(diǎn)，由40%升至57%。
【項目】多樣化促銷(xiāo)措施并舉，部分降價(jià)項目逆勢熱銷(xiāo)
    2014年以來(lái)市場(chǎng)走勢不容樂(lè )觀(guān)，為達成銷(xiāo)售目的，開(kāi)發(fā)企業(yè)使出渾身解數，多樣化促銷(xiāo)方式并舉。市場(chǎng)主流促銷(xiāo)手段，可歸結為6種：
    1、直接降價(jià)，如6-9折促銷(xiāo)，城市供求關(guān)系影響降價(jià)力度，個(gè)別城市范圍內出現大規模降價(jià)，其他城市以企業(yè)為個(gè)體進(jìn)行促銷(xiāo)；
    2、低價(jià)入市，以低于預期價(jià)格開(kāi)盤(pán)，低于前期開(kāi)盤(pán)價(jià)格或周邊項目?jì)r(jià)格，折扣幅度普遍9折或以下，多為大中型企業(yè)項目；
    3、存一抵幾，較為常見(jiàn)的認籌活動(dòng)，打出如“存1千抵1萬(wàn)”的口號，蓄客作用更為顯著(zhù)；
    4、特價(jià)房，特別優(yōu)惠的少量房源，例如10套特價(jià)房，7折出售，受惠客戶(hù)數量并不多，以增加項目認知度為主，中小型房企為特價(jià)房營(yíng)銷(xiāo)主力軍，大型企業(yè)參與度較少；
    5、“零首付”，多為首付延期付，拉長(cháng)支付周期；
    6、“保值計劃”，即房?jì)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商可回購，僅涉及單一城市、單項目的高調宣傳。 在多樣促銷(xiāo)手段并用的情況下，部分項目銷(xiāo)售逆勢熱銷(xiāo)，仔細梳理，這些熱銷(xiāo)項目都有如下幾個(gè)特征：
   （一）區域中的首降且一次到位型項目。率先降價(jià)的項目往往占據區域先鋒時(shí)機，在無(wú)其他項目競爭讓利環(huán)境中瞬間吸引客戶(hù)。上海閘北內環(huán)內項目中海萬(wàn)錦城，面向中高端改善客群，6月中旬入市，總價(jià)直降34萬(wàn)，推出100多套房源吸引數百組客戶(hù)搶購，1小時(shí)便去化80余套，收金5.5億元。
   （二）戶(hù)型小總價(jià)控制好的剛需型項目，切中主流置業(yè)價(jià)格敏感度。如3月中旬時(shí)，北京住總萬(wàn)科橙入市，主打76平米二房及93平米三房，吸引1140組客戶(hù)搶購333套房源，當日基本售罄；5月底，廣州萬(wàn)科金色夢(mèng)想二期主推80平米左右的兩三房，開(kāi)盤(pán)兩小時(shí)銷(xiāo)售3億元。
   （三）品牌+稀缺+合理定價(jià)的豪宅項目，潛力價(jià)值實(shí)現突圍。高端市場(chǎng)同樣競爭激烈，價(jià)格上的低姿態(tài)漸變?yōu)楹勒鰮羰袌?chǎng)的有力武器，如泰禾北京院子，聯(lián)排別墅報價(jià)在76000元/平米，參考其周邊在售的聯(lián)排別墅報價(jià)在62000-100000元/平米，項目定價(jià)合理，一期房源入市便熱銷(xiāo)18億。
【下半年市場(chǎng)展望】市場(chǎng)企穩 "微刺激"將成常態(tài)
     一、“微刺激”將是常態(tài)，地方多樣化“救市“手段和力度將加大
    增加普通商品房供應，通過(guò)財稅、貨幣政策繼續保障合理的自住性消費需求，抑制投機、投資性需求仍將是中央調控房地產(chǎn)的主要方向。我們預計下半年中央政府的調控措施依然會(huì )在總體穩定、分類(lèi)調控的原則下，通過(guò)市場(chǎng)自身的調整來(lái)化解市場(chǎng)本身的供求矛盾。當然中央政府不會(huì )任市場(chǎng)自由發(fā)展，輿論、限購、信貸、稅收等手段預計會(huì )穿插于市場(chǎng)調整中，持續“微刺激“將是中央政府調控的策略。
在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于財政壓力，預計下半年地方政府根據中央“分類(lèi)調控“ 原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調控的地方主導權之后，出臺多樣化的調整政策的可能性被加大，包括取消或調整限購政策、購房落戶(hù)、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺的進(jìn)程將會(huì )加快、力度也將更大。
    二、市場(chǎng)已經(jīng)出現積極變化，地量之后地價(jià)的出現將預示企穩
    盡管今年市場(chǎng)調整的原因是多方面的，我們也認為：更多是出于供求量?jì)r(jià)等市場(chǎng)自身內因所致。短期市場(chǎng)的回穩也就依賴(lài)于這些方面回歸正常：需求積累到一定程度，價(jià)格調整到位。
    1、當前成交量已到低點(diǎn)，未來(lái)數月房?jì)r(jià)將調整至低點(diǎn)
    當前市場(chǎng)成交基本處于地量，需求繼續大幅萎縮的空間也不大，諸多城市的新建商品住宅成交量也已與2012年甚至2013年成交最低值旗鼓相當。從“量”的調整來(lái)看，已經(jīng)處于底部區域，但不是說(shuō)量到了底部了就必須會(huì )上升了，可能會(huì )在底部區域“盤(pán)整”一段時(shí)間。
    只有出現了“地價(jià)”才有可能回升，很難說(shuō)具體多少價(jià)格調整幅度才算是“地價(jià)”，我們認為：一、二線(xiàn)主要城市回落到2012年年底2013年年初的價(jià)位，可能會(huì )是相對的低價(jià)。而這個(gè)過(guò)程依然需要一定的時(shí)間，畢竟目前降價(jià)的項目、企業(yè)只是一部分，大多數企業(yè)還在“熬”，要等未來(lái)三季度一些新上市項目?jì)r(jià)格回調到位之后，市場(chǎng)才有可能出現“筑底成功”。
     2、各線(xiàn)城市調整的深度和持續時(shí)長(cháng)有差異
    （1）在沒(méi)有外力干預的情況下，一、二線(xiàn)城市調整期預計在今年年底、明年一季度結束。如果貨幣放松，則更短。一、二線(xiàn)城市對外來(lái)需求的吸附力較強，需求依然大量存在，城市市場(chǎng)基本面的發(fā)展趨勢沒(méi)有根本性變化。只是因為房?jì)r(jià)過(guò)高、購買(mǎi)能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗表明，調整期基本在6-12個(gè)月，最長(cháng)不超過(guò)15個(gè)月。
    （2）部分二、三線(xiàn)城市將會(huì )是中期調整，尤其是供求嚴重失衡的“問(wèn)題城市”。三線(xiàn)城市多供求關(guān)系的問(wèn)題，與政策關(guān)系不大。購房需求以本地自住需求為主，數量基本恒定，而巨大的土地出讓量必然帶來(lái)巨量的新增商品房供應，個(gè)別城市的土地消化周期遠超警戒線(xiàn)。三線(xiàn)城市市場(chǎng)的調整不應該被短期結束，不經(jīng)過(guò)一次充分的市場(chǎng)調整，只恐怕未來(lái)再調整的程度會(huì )更加劇烈。
    三、下半年城市市場(chǎng)的回穩，更多取決于降價(jià)的力度和廣度
    從最近幾月城市項目降價(jià)表現來(lái)看，近半數的降價(jià)并沒(méi)有帶來(lái)成交量的回升，究其原因主要是：多數項目和企業(yè)依然沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價(jià)階段，降價(jià)力度有限，多以特價(jià)房或者暗折的面目示人，購房者認為價(jià)格還沒(méi)降到其心理價(jià)位或能夠承受的價(jià)位，城市供求嚴重失衡以致市場(chǎng)對區域未來(lái)趨勢繼續看跌或者認為還有下跌可能，仍然保持觀(guān)望。
    還有更普遍的降價(jià)項目本身定位與市場(chǎng)需求不匹配，產(chǎn)品本身就沒(méi)法滿(mǎn)足市場(chǎng)主流需求，降價(jià)也就無(wú)法刺激需求釋放。
    在當前一線(xiàn)及大部分二線(xiàn)城市市場(chǎng)需求依舊大量存在、市場(chǎng)基本面并沒(méi)有根本性逆轉的情況下，更多是高企的房?jì)r(jià)壓制著(zhù)需求，加之房貸利率的上升進(jìn)一步抑制購房沖動(dòng)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，城市城市的回穩，更多取決于房?jì)r(jià)調整的深度和廣度。
   上半年政策總結
   環(huán)境逐漸寬松，“微刺激”將成常態(tài)
    2014年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面風(fēng)生水起，繼“兩會(huì )”上中央提出“分類(lèi)調控”后，地方政府紛紛自主出臺調整政策，集中在放松限購、購房落戶(hù)、提高公積金貸款額度等層面；對于更為重要的資金層面，中央政府相繼以“央五條”、定向降準等手段“微刺激”以保障自住購房信貸需求?？傮w來(lái)說(shuō)，“微刺激”、“雙向調控”將成常態(tài)，政府大規模刺激措施或者全面降準這種大力度措施出臺的可能性不大，而地方政府自主多樣化“救市“手段數量和力度將加大。
   放松限購和購房落戶(hù)是地方政府當前主要“救市”手段
   年初兩會(huì )提出的“分類(lèi)調控”的指導思想賦予了地方政府更多的自主權之后，地方政府也紛紛出臺“救市”政策。目前來(lái)看，無(wú)論是已經(jīng)出臺的還是傳言待出臺的調控政策，有以下三大特征：1、都是高庫存壓力較大的城市。2、力度都很溫和，市場(chǎng)信號作用比實(shí)際效果大。3、手法相對單一。
   1、購房落戶(hù)擴充需求，呼和浩特率先全面取消限購
   上半年，放松限購和購房落戶(hù)是地方政府當前“救市“的主要手段。無(wú)錫4月降低購房落戶(hù)的門(mén)檻，南寧允許其周邊城市按照南寧戶(hù)籍居民購房，?？谟?月推出“購房落戶(hù)”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行調整政策后，沈陽(yáng)傳來(lái)全面取消限購的消息，但僅一天之后便恢復執行原有限購政策。呼和浩特于6月26日發(fā)文宣布全面取消限購，成為全國第一個(gè)正式取消限購的二線(xiàn)城市，正式拉開(kāi)了放松限購的大幕，預計未來(lái)將有更多城市跟進(jìn)。
    2、降低公積金門(mén)檻、提高貸款額度，提升購買(mǎi)力
    在其他城市出臺放松限購、購房落戶(hù)等政策同時(shí)， 另一些城市在5月份多以公積金做文章，意在提高購房者購買(mǎi)力。宣城、蕪湖、揚州先后做了公積金、契稅補貼等政策方面的調整。其中宣城將公積金額度從20萬(wàn)元提升至30萬(wàn)元；揚州允許借款人申請公積金貸款時(shí)提取本人及配偶的住房公積金；蕪湖則允許二套房申請貼息貸款，支持外地調入人員使用公積金貸款購房。呼和浩特全面取消限購同時(shí)，將公積金貸款提升至50萬(wàn)元。
    3、地方政策總體的方向是分類(lèi)調控，調整方向出現分化
    并非所有的城市都在“松綁”調控政策，如天津市自5月31日起停止辦理藍印戶(hù)口；成都提高了購房入戶(hù)的標準；六安下調公積金貸款額度。這些都似乎與地方“救市”大方面背道而馳，但卻符合分類(lèi)調控的內在邏輯。
     中央調控總體穩定，貨幣政策“微刺激”繼續支持自住購房
    今年面對宏觀(guān)經(jīng)濟整體下行的壓力，中央政府出臺一系列“微刺激”措施。對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，中央政府同樣也沒(méi)有大力刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，更多依靠市場(chǎng)自身調整，減少不必要的干預。
     樓市經(jīng)過(guò)以“雙限”為核心的調控，如今投資投機比例大幅下降，主流為首次置業(yè)和改善型自住需求，當前銀行首套購房貸款利率普遍達到基準或上浮5%-10%甚至20%等，嚴重抑制購買(mǎi)力不強的自住型需求正常釋放。
     5月12日央行座談會(huì )上“建議”各銀行“優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”，繼續支持和保障首套房購買(mǎi)者的按揭貸款需求。然而受銀行貸款額度和利潤壓力，高息和惜貸的現象并未緩解，據我們調查，央行窗口指導至今，銀行的房貸收緊局面未明顯改善，各城市首套房貸利率回歸至基準利率甚至上浮1.05-1.15倍仍然是普遍現象，但部分銀行貸款審批效率有所提高，放款周期明顯縮短。
經(jīng)濟政策預調微調，定向降準釋放約1500億資金
     上半年以來(lái)，中國經(jīng)濟運行總體平穩，但下行壓力較大。一季度全國GDP增速放緩至7.4%，為促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，防范風(fēng)險，中央政府多次強調:“運用適當的政策工具，適時(shí)適度預調微調，盤(pán)活資金存量，更直接更有效地支持實(shí)體經(jīng)濟特別是中西部和小微企業(yè)發(fā)展”。
     4月國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上推出了三項“微刺激”舉措，1、繼續減少小微企業(yè)的賦稅。將小微企業(yè)減半征收企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策實(shí)施范圍的上限，由年應納稅所得額6萬(wàn)元進(jìn)一步較大幅度提高，并將政策截止期限延長(cháng)至2016年底；2、籌措資金進(jìn)行棚戶(hù)區改造，2014年700萬(wàn)套城鎮保障性安居工程任務(wù)中470萬(wàn)套是棚戶(hù)區改造。市場(chǎng)傳聞央行對國開(kāi)行發(fā)放3000億元再貸款，用于推進(jìn)棚戶(hù)改造；3、設立鐵路發(fā)展基金。鐵總將固定資產(chǎn)投資由最初的6300億元增加至7000億元，4月初再次調增今年鐵路建設目標，全國鐵路固定資產(chǎn)投資由7000億元增加到7200億元。
    與此同時(shí)，央行于4月、6月先后兩次定向降準。第一次，央行決定從2014年4月25日起下調縣域農村商業(yè)銀行人民幣存款準備金率2個(gè)百分點(diǎn)，下調縣域農村合作銀行人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；第二次，央行決定從2014年6月16日起，對符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農”和小微企業(yè)貸款達到一定比例的商業(yè)銀行下調人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。財務(wù)公司、金融租賃公司和汽車(chē)金融公司人民幣存款準備金率下調0.5個(gè)百分點(diǎn)。此番將定向降準的范圍擴大到2/3的城商行、80%的非縣域農商行和90%的非縣域農合行，民生、興業(yè)、寧波、招商銀行等四家上市銀行也獲準降低存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。據市場(chǎng)保守估算，兩次定向降準大約釋放1500億元資金。CRIC研究中心/文
   2014下半年政策展望
  “微刺激”、“雙向調控”將成常態(tài)，中央大力刺激可能性不大
    在“兩會(huì )”中對房地產(chǎn)調控提出“分類(lèi)調控“基調，根據不同地區、不同城市的具體情況靈活制定相應的調控手段。對一線(xiàn)城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制今年住宅用地的規模，調整新建商品住房上市結構，通過(guò)必要的經(jīng)濟手段來(lái)支持當地居民合理的住房需求，消化庫存。
    國務(wù)院總理李克強6月18日訪(fǎng)英期間表示，中國政府對經(jīng)濟運行實(shí)行區間調控、定向調控，保證GDP下限不越過(guò)7.5％，保證充分就業(yè)增長(cháng)；并確保CPI上限不越過(guò)3.5％；并承諾不會(huì )采取強烈的經(jīng)濟刺激措施。由此來(lái)看，“微刺激”、“雙向調控”將成常態(tài)。
     對房地產(chǎn)而言，央行、銀監會(huì )、住建部的表態(tài)都也很能說(shuō)明問(wèn)題，就是要確保首套房、剛需這一塊自住性需求的穩定，從而保持整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定。對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整，中央政府也認為本身是正常的，也就不存在救市問(wèn)題。市場(chǎng)有冷熱、供求有高低也都是市場(chǎng)化調節機制的應有之義，寄希望于未來(lái)有大力刺激政策促成市場(chǎng)實(shí)現“V”型反轉也是很不現實(shí)的。
     定向的有條件的降低存款準備金率并不能意味著(zhù)中央對于房地產(chǎn)調控的逐步放松，很多人期盼著(zhù)中央有更明確的救市措施，如類(lèi)似于四萬(wàn)億或全面降準等。今年以來(lái)，經(jīng)濟發(fā)展速度的放慢使過(guò)去幾年發(fā)展中遺留的問(wèn)題暴露了出來(lái)，一方面，政府不希望經(jīng)濟漲速過(guò)慢而引起恐慌，另一方面，政府跟不希望重復2008年經(jīng)濟猛漲帶來(lái)的產(chǎn)能過(guò)剩，大規模刺激措施或者全面降準這種大力度的措施出臺的可能性不大。
    地方政府自主多樣化“救市“手段數量和力度將加大，限購不取消但會(huì )調整
    土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于地方壓力，預計下半年地方政府根據中央“分類(lèi)調控“ 原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調控的地方主導權之后，出臺多樣化的調整政策的可能性被加大，包括取消或調整限購政策、購房落戶(hù)、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺的進(jìn)程將會(huì )加快、力度也將更大。
    就目前46個(gè)限購城市來(lái)說(shuō)，今年內全面取消限購的可能性不大，但是市場(chǎng)壓力大的城市做出相應調整可能會(huì )實(shí)施，預計取消和放松限購的城市將越來(lái)越多。例如在三線(xiàn)城市全面取消、二線(xiàn)城市可放松不能取消、一線(xiàn)城市調整部分不合理條件。還有就是縮小限購范圍，部分城市的非中心城區取消限購；再有就是條件放寬，執行寬松，二套上調至三套，外地戶(hù)籍與本地戶(hù)籍一視同仁，各地根據實(shí)際情況自行把握執行力度的寬松程度等。 CRIC研究中心/文