樓市“小陽春”觀察 | 北京“好房子”新規激發樓市活力，3月新房二手房成交量齊增，有開發商“所有項目均超額完成銷售任務”

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

“今年第一季度，我們所有項目均超額完成銷售任務，完成率均達100%以上。這一成績主要得益于市場‘小陽春’帶來的客戶增量，以及產品力的持續提升。”4月9日，北京某央企開發商人士通過微信向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）表示。

北京鏈家研究院統計顯示，3月份，北京新建商品住宅（不含共有產權房）成交4151套，環比上漲107%，同比上漲51.7%。另據北京住建委官網統計，截至3月30日，3月北京二手房網簽17848套，較2月上漲50.3%，同比上漲29.0%。

值得注意的是，今年第一季度，土拍無疑是北京樓市的主角，單地塊的成交樓面價紀錄已經來到10.23萬元/平方米。新房市場同樣火熱，海淀區功德寺板塊單價超過10.5萬元/平方米的項目入市，對北京整個市場價格產生了拉動作用。

多位受訪人士向每經記者表示，“小陽春”集中釋放后，市場依然嚴峻。未來核心地塊的高產品力項目會持續熱銷，而缺乏地段與產品競爭力的項目則加速遇冷，且這一分化趨勢將日趨尖銳。

北京某在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

“所有項目均超額完成銷售任務”

3月份，北京新房市場迎來久違的熱度，海淀區的表現尤其搶眼。

據《每日經濟新聞》此前報道，3月21日，海淀區功德寺和樾玉鳴、和樾望云開盤選房。根據開發商發布的海報，和樾望云開盤1分鐘就攬金超85億元，和樾玉鳴銷售超67億元。加上此前頤海澐頌開發商發布海報宣稱的破72.5億元，短短一周，海淀區三個新盤就直接給第一季度的北京樓市貢獻了超224.5億元銷售額。

在其他區，也有很多低調搶收的樓盤項目。

天朗數據顯示，第一季度，石景山區的元璽、中海寰宇天下天鏡，通州區的招商璀璨公元、云璟攬閱，豐臺區招商臻園、森與天成等項目的網簽數據排名靠前（分區看）。

每經記者注意到，當前部分熱銷的樓盤，其拿地節點普遍集中于土地市場低迷期或價格洼地階段。但隨著海淀朱房村、樹村等核心區域高價地塊的成交，推高了市場預期，這些項目得以借勢行情回暖，吃到了這波熱度“紅利”。

“從數據看，我們今年第一季度的表現明顯優于去年同期，共有四個項目分別摘得區域網簽銷冠。”前述央企開發商人士認為，“再好的市場環境，也需要過硬的產品打底”。

在他看來，當前樓市呈現顯著兩極分化趨勢：具備優質配套、清晰投資預期的核心地塊，疊加高產品力的項目持續熱銷；而缺乏地段與產品競爭力的項目則加速遇冷。“今年這類分化將更趨尖銳。”

官方數據也能有所佐證。據北京市統計局數據，今年1—2月，全市房地產開發企業房屋新開工面積128.4萬平方米，同比增長11.2%。其中，住宅新開工面積118.9萬平方米，增長86.7%。全市新建商品房銷售面積94.6萬平方米，同比下降17.8%，主要是受上年同期保障性住房集中簽售影響，隨著房地產市場交易逐步改善，純商品住宅銷售同比增長13.9%。

另據北京鏈家研究院統計，3月份，北京新建商品住宅（不含共有產權房）成交4151套，環比上漲107%，同比上漲51.7%，成交量接近去年“9·30”政策出臺后首月的成交水平；成交均價64999元/平方米，同比上漲11.7%，環比上漲17.4%。

北京鏈家研究院分析師岳微表示：“海淀功德寺板塊新房項目入市，明顯帶動市場成交，項目單價超過10.5萬元/平方米、總價1500萬元/套，亦對市場價格產生拉動作用。”

另據中指研究院統計，3月北京新建商品住宅累計成交59.26萬平方米，環比增長120%，同比增長48.4%。3月月多個新盤相繼入市，熱點項目帶動下，整體開盤去化率較高。

網簽速度也在加快。據北京市住建委數據，北京3月新建商品房住宅累計網簽4850套，環比上漲111%，同比上漲36%。舉例來看，截至4月9日，上文提到的和樾玉鳴已經有了253套網簽，成交價格約10.49萬元/平方米。

“其實從開發商角度看，拿地實為生存策略，通過戰略性囤積核心城市、核心區的地塊，才能維持開發的連續性。只有擁有優質土儲，才能掌握定價權與開發節奏。確保持續在售項目供給，才可能一直留在牌桌上，在市場上占據主動地位，這是底層邏輯。”前述央企開發商人士向每經記者分析。

二手房市場方面，據北京住建委官網統計，截至3月30日，3月北京二手房網簽17848套，較2月上漲50.3%，同比上漲29.0%。

“好房子”新規出臺與土拍市場升溫

“好房子”則是貫穿第一季度北京樓市的關鍵詞。

2月13日，北京市規劃和自然資源委員會印發《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》（以下簡稱《技術要點》）。其中提到，可按需設置封閉或開敞陽臺，部分面積不計入容積率；允許套內面積比較大的住宅在起居室設置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。

新規落地的第一個周末，2月15日才開放樣板間的昌平區朱辛莊越秀星樾項目，一上午就排了400多個號；2月13日才開完產品發布會的云璟攬閱，2月15日單日到訪量就超過600組。

2月中旬，每經記者曾采訪過一位有多個在售項目的開發商人士，彼時其透露“重倉北京，有的放矢，不拿無效地，接下來的重點工作就是強推新盤區域”。如今，他所在的公司不僅新增數宗地塊，也收獲了一波業績。

“第一季度購房群體沒有發生結構性變化，只不過‘小陽春’激發了客戶走向市場，大家的預期發生了變化，從深度觀望轉向主動比選。”該人士指出，當前客戶對“好房子”的價值敏感度顯著提升，傾向于選擇更好的房子。比如，得房率從此前的80%躍升至95%，相當于同等總價下實用面積提升15%，在此背景下，大家都在做聰明的選擇。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，近期購房者的積極性是在明顯增加的，對于新推出的一些標準也很關心。說明當前供給端的一些改革，使得需求端對于“好房子”的期待更加強烈，期待有更多的好產品推出市場。

對于接下來的預期，前述央企開發商人士表示，市場熱度在“小陽春”集中釋放后，實際壓力并未消散，市場依然嚴峻。因為這一波行情本質是對過去積壓需求的透支性兌現，反而可能加劇后續市場的競爭烈度。“今年土拍一直在進行，大家拿到新地就做新項目，卷產品、卷服務，新項目扎堆入市，未來競爭會更加激烈，客戶也會更加分化。機遇與調整并存，面對競爭，我們也會做好充分準備。”

北京某樓盤銷售現場 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

今年以來，不少頭部房企加快在北京布局，土拍樓面價紀錄也不斷被刷新。

就在4月8日，通州區八里橋片區一宗宅地被招商蛇口以27.082億元競得，成交樓面價約31192元/平方米，溢價率達16.28%。

而年初的1月2日，北京2025年首場土拍火爆上演——海淀區朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地塊以總價181.924億元成交，平均溢價率21.04%。其中一宗地的競價輪次達到244輪，最終被建發房產以90.404億元摘地，成交樓面價約9.5萬元/平方米。

3月18日，海淀樹村地塊以10.23萬元/平方米的成交樓面價，直接超越上述朱房村地塊的樓面價，刷新北京“兩集中”供地以來涉宅用地成交樓面價紀錄。

據中指研究院統計，北京第一季度共出讓11宗宅地，土地出讓金為569億元。

此前的2月25日，在2025年北京商品住宅用地推介會上，海淀、昌平、豐臺等各區均拿出地塊參加推介，共有92家房企參與。當時現場就有數位開發商人士向每經記者表示，今年公司在北京有拿地計劃，好的地塊都會關注，擇優選擇。

從目前的情況看，第二季度的北京土拍市場將大概率延續這一熱度。

3月26日，北京市規劃和自然資源委員會正式掛牌朝陽區平房鄉黃杉木店住宅地塊、孫河商業金融用地出讓公告，土地面積約14.83公頃，規劃建筑規模約28.27萬平方米，起始價126億元。最重要的是，掛牌文件明確了聯合體拿地不再受區域限制、競得人可結合實際靈活選擇合同簽訂時間等條款。可以看出，北京還在進一步優化經營性用地出讓交易規則。

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封面圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝