年報解讀｜永升服務：2024年基礎物管服務收入大幅增長 非住宅業態凈增面積與收入不匹配

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

“基礎物管服務的大幅增長，是永升服務推動總收入增長的主要動力。”日前，中物智庫高級研究員宋子謙通過微信向《每日經濟新聞》記者表示。

根據永升服務（HK01995，股價1.93港元，市值33.36億港元）公布的業績報告，2024年，永升服務實現收入約68.41億元（人民幣，下同），較2023年增長4.6%；毛利約13.49億元，較2023年增加7.6%；溢利約5.91億元，較2023年增加約11.6%；公司擁有人應占溢利約4.78億元，較2023年增加10%。

非住宅業態凈增面積與收入不匹配

從收入結構看，報告期內，永升服務物業管理服務收入約50.91億元，占比74.4%；社區增值服務收入約8.62億元，占比12.6%；對非業主的增值服務收入約5.99億元，占比8.8%；城市服務收入約2.86億元，占比4.1%。

從收入類型來看，住宅物業收入30.2億元，占比59.3%；非住宅物業收入20.7億元，占比40.7%。

截至2024年12月31日，永升服務在管建筑面積達到了約2.51億平方米，在管項目數量為1457個，同比分別增加13.2%及11.5%。在管總建筑面積中，旭輝集團項目占比23.8%，第三方項目占比達到76.2%。

對于外拓方向，永升服務在年報中表示：“市場拓展的主要對象包括區域性物業開發商、業主委員會、地方政府、商企客戶等。通過參與新開發項目的投標競爭，獲取物業開發商一手項目的管理權。2024年，我們獲取了蘇州溪前雅居、天津央璽花苑和錦花苑等優質一手項目；通過招標獲取二手項目的管理權，如昆明中梁華章社區三期、上海天山河畔花園、蘇州吳江長安花園、溫州鉑雅名邸、杭州華瑞晴廬、沈陽富云花都等優質二手項目。”

報告期內，永升服務招投標新增規模約400個，飽和合同收入15.8億元。其中，10個區域外拓合同均過億元，首次出現單城市年飽和外拓合同破億元。

（注：飽和合同收入，指企業在一定時期內通過市場拓展所簽訂的合同所能產生的最大收入）

在管面積變動上，永升服務2024年總合約建筑面積約3.51億平方米，合約項目數量為1833個，同比分別增加約13.8%及9.2%。

面積增量也帶來了收入增量。

“永升服務面積凈增量很可觀，與中海物業接近。但不足的是，中海物業同等凈增體量下，基礎物管收入凈增加了12.5億元，而永升服務的基礎物管收入卻僅增加了約6.3億元，僅為中海物業的一半。”宋子謙分析。

“2024年永升服務面積凈增量主要來自非住宅業態，面積凈增加2570萬平方米，但非住宅業態的基礎物管收入僅增加了1.79億元。而住宅業態面積凈增加350萬平方米，住宅業態收入卻凈增加了4.5億元。”

“非住宅業態的面積凈增量與收入凈增量嚴重不匹配。”宋子謙說。

社區增值服務毛利率最高

2024年，永升服務的綜合毛利率回升0.5個百分點，達到19.7%。

各業務板塊中，社區增值服務毛利率最高，達到34.7%，同比增加了3.4個百分點；其次是基礎物業服務，毛利率19.3%，同比增加0.5個百分點。此外，對非業主的增值服務毛利率降至6.4%，城市服務毛利率增至10.9%。

“社區增值服務毛利率上升，主要由于我們放棄部分低利潤業務。”永升服務表示。

從毛利額貢獻度來看，基礎物業服務毛利額占比最大，為72.7%，社區增值服務為22.2%，非業主增值服務和城市服務毛利額占比分別為2.9%和2.3%。

“從利潤端來看，非業主增值服務對報表的拖累和負面影響已經進入尾聲，將對未來整體業績表現有正向的助力。”永升服務管理層對此表示。

這意味著，進一步增加社區增值服務收入占比，將成為永升服務利潤增長的關鍵點之一。永升服務的社區增值服務包含家居生活服務、停車位管理及租賃服務、物業經紀服務及公共區域增值服務四大類。截至2024年12月31日，永升服務家居生活服務收入占比達到56.4%，為4.87億元；停車位管理相關收入占比15.9%。

宋子謙分析：“永升服務社區增值服務收入中56.4%的收入由家居生活服務貢獻，而家居生活服務中有很大部分是以房屋交付階段裝修服務為主的，這部分收入往往受房地產行業影響較大。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝