中海物業去年營收凈利雙增 拓展城市服務能否帶來新增長點？

每經記者 陳 利　每經編輯 魏文藝    

“物業管理行業以往的高速增長不復存在，大型物企不再盲目追求擴規模，而是返璞歸真，在維持穩定現金流和業務發展速度的基礎上，專注于做精、做透、做好服務質量。”

在近日舉行的業績發布會上，中海物業（HK02669，股價5.35港元，市值175.69億港元）管理層表示，2025年行業整體形勢已趨于見底，但還需進一步地筑底夯實。“一段時間內，我們判斷（行業形勢）還將在底部運行，快速上升的契機仍在觀察中。”

年報顯示，2024年，中海物業實現營業收入140.24億元（人民幣，下同），同比增加7.5%；毛利23.26億元，同比增加12.4%；毛利率16.6%，上年同期為15.9%；公司普通股權持有人應占溢利15.11億元，同比增加12.5%；在管面積較去年底增加7.4%至4.31億平方米，來源于中建及中國海外集團、獨立第三方分別占比60.6%、39.4%。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）注意到，中海物業早在2021年便明確提出內生和外拓1：1的戰略目標，而這個目標在2024年仍未能實現。

營收和凈利雙增

2024年，中海物業的營收、毛利及凈利均保持增長，同比分別增長7.5%、12.4%、12.6%至140.2億元、23.3億元、15.2億元。

從營收結構來看，物業管理服務依然是中海物業的主要收入來源，同比增長13.3%至106.7億元，占總收入比重較2023年增加4個百分點至76.1%；停車位買賣業務則同比下降27.9%至1.4億元。與此同時，住戶增值服務營收同比增長7.2%至13.8億元，但由于非住戶增值服務同比下降14.7%至18.3億元，導致增值服務收入整體同比下降6.5%至32.13億元。

對于非住戶增值服務收入降低，中海物業解釋稱，受地產行業影響，公司降低了對新入伙項目的專項及智慧化工程業務量，以及減少了對交付前服務及銷項查驗服務的需求。同時，減少了毛利率較低的硬件產品銷售。

事實上，中海物業營收增長也有賴于管理規模的增長。截至2024年底，中海物業在管面積同比增加7.4%至4.31億平方米，來源于中建及中國海外集團、獨立第三方的面積分別占比60.6%、39.4%。顯然，中海物業提出的“內生外拓1：1”戰略目標仍未能實現。

其中，7410萬平方米的新增訂單中有4690萬平方米（占比63.3%）來自第三方，來自中建及中國海外集團的訂單面積約為2720萬平方米（占比36.7%）。對應新簽合約額約為44.41億元，其中與獨立第三方簽訂的合約額為28.49億元，占比64.14%；與中建及中國海外集團簽訂的合同額為15.93億元，占比35.86%。

值得注意的是，中海物業表示，2024年為優化業務結構及虧損項目治理進行退盤4450萬平方米。而2024年，中海物業在管面積凈增2960萬平方米。

“這個數據看上去似乎還不錯，但2022年、2023年中海物業在管面積凈增數據分別是6030萬平方米、8120萬平方米。”有業內人士分析指出，中海物業第三方外拓能力似乎正在衰退，終止退出的在管面積幾乎與第三方新拓面積相當。“雖然中海物業的解釋是主動退出低效項目，但在現實政策環境中，住宅物業項目并不是物業公司想主動退出就能馬上退出的。”

此外，中海物業毛利率同比提升0.7個百分點至16.6%，終止了近幾年毛利率水平下滑的態勢，但仍低于行業平均水平。中海物業表示，這有賴于近幾年對虧損項目的治理，2024年公司通過對虧損項目的治理減虧了約5000萬元。“2025年（我們）將持續地通過好服務去贏得客戶，推動一些低價項目的提價，同時推動業主用公區收益的分成來投入項目的提升和改造，從而達到增收增利的目的。”

去年減員4385人

每經記者注意到，在2022年，中海物業管理層曾公開表示要保持行業增速第一梯隊，到2025年，主要經營業績在保持“三個大于”（即“利潤增速大于營收、大于規模、大于人員”）的基礎上實現30%的復合增長率。

年報顯示，2024年中海物業的利潤、營收、在管面積及人員增速分別為12.5%、7.5%、7.4%及-10.19%。在業績會上，中海物業管理層表示，公司目前已基本實現“三個大于”目標。

不過在復合增長率方面，2021年至2024年，中海物業的營業收入分別為77.99億元、109.00億元、130.51億元、140.24億元，同比增速分別為33.89%、39.76%、19.7%、7.5%。若要實現30%復合增長率目標，則公司2025年的營收規模需增長超70%達到239億元左右。顯然，在行業增速明顯放緩的背景下，這樣的增長幅度很難實現。

中海物業管理層在業績發布會上表示，物業管理行業以往的高速增長不復存在，大型物企不再盲目追求擴規模，而是返璞歸真，在維持穩定現金流和業務發展速度的基礎上，專注于做精、做透、做好服務質量。

尤其需要注意的是，2024年中海物業員工數量進一步下降，從2023年底的43012人下降10.19%至2024年底的38627人，減員達4385人。

而在2022年高峰時，中海物業的員工人數達57425人。據此來看，近兩年中海物業累計減員18798人。隨之而來的是，公司員工成本也從2022年底的54.24億元降至2024年底的45.12億元。

“員工成本下降也意味著分包成本的上升。中海物業這個曾經的人力密集型巨頭，正在進行一場分包改革。”上述分析人士指出，物業企業進行分包改革的爭議焦點，在于服務質量與供應鏈管理。“如何確保分包商與自身價值觀同頻共振，或許比單純壓縮成本更具挑戰。那些被外包出去的不僅是保潔、安保等基礎崗位，更是業主對企業的信任紐帶。”

一個可供參考的例子是，每經記者曾在采訪中了解到，中海物業此前管理的位于武漢光谷、由關聯方中海地產開發的一項目，自交房開始小區就由其提供服務，但在2024年服務合同即將到期時，中海物業主動將物業費從3.3元/平方米·月下調至2.8元/平方米·月，但依然沒能成功續聘。盡管此后該物業公司再次降低收費標準至2.6元/平方米·月參與小區的公開招標，最終還是輸給了報價為2.8元/平方米·月的另一家頭部物企。

發力城市服務

眾所周知，公建及城市服務市場容量超萬億元，隨著此類需求近年來不斷釋放，吸引眾多上市物企紛紛介入。據克而瑞物管統計，2023年，18家上市物企的公建及城市服務營收總額為146.2億元，其中碧桂園服務、保利物業、雅生活服務占據前三位，分別為48.8億元、26.2億元、13.9億元。

今年1月，克而瑞物管監測顯示，物企第三方拓展規模前三的業態分別是學校、公建和辦公，合計占比超過六成。頭部企業拓展優勢明顯，如華潤萬象生活1月拓展規模達到1495萬平方米，其中公建項目占比達到55.8%。

如今，中海物業也在發力城市服務。具體來看，2024年中海物業4.31億平方米在管面積中有1.02億平方米（約23.7%）來自公共及其他物業項目，較2023年增加了210萬平方米。同時，報告期內新增訂單中，有3200萬平方米為公共及其他物業，占新增面積的比例達到43.2%。

“未來城市服務方面的市場還是非常廣闊的。”中海物業管理層表示，在基于三高的基礎上，未來公司將會加大對城市運營服務的拓展力度。

為此，中海物業還在今年成立了城市運營部，主要由行政總裁兼執行董事肖俊強來領導該部門。“要快速搶占城市服務市場。”中海物業董事會主席兼執行董事張貴清在業績會上表示，要靠資源集成能力獲取更多的市場機會，將多年積累的物業管理經驗轉化為城市服務的市場競爭力。

在市場拓展方面，“不再以面積為先，而會以更加審慎的態度去面對，會更有選擇、更有目的地進行拓展，保證質量的增長和可持續性。”

不過需要注意的是，近年來公建物業市場壓力持續加碼。克而瑞物管監測顯示，2020~2023年，政府采購金額由3.7萬億元緩步下滑至3.4萬億元，累計降幅達8%，低價中標漸成主流。另一方面，公建物業賬期由2023年的3個月拉長至2024年的10個月，明顯高于6個月的警戒線，導致物企資金周轉壓力加大，一定程度上影響了企業日常運營和新項目拓展。“考慮到政府顯性及隱性債務壓力依舊較大，短時間公建物業回款難題較難改善。”

加大拓展城市服務能否為中海物業帶來新的增長點，還有待市場觀察。