年報解讀 | 綠城服務2024年“營利雙增”背后：數字化降本顯效，科技服務遇阻

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

3月21日晚間，綠城服務（HK02869，股價4.10港元，市值129.71億港元）發布2024年度業績報告。?

年報顯示，2024年綠城服務實現收入185.28億元（人民幣，下同），同比增長6.5%；整體毛利率提升至17.3%，較去年同期提高0.5個百分點；核心經營利潤達15.88億元，同比大幅增長22.5%；公司權益股東應占溢利為7.85億元，同比增長29.7%。?

“2024年，本集團在管面積達5.09億平方米，較2023年實現雙位數增長。這些多聚焦于一二線城市的優質服務空間，體現了公司從儲備到交付再到拓展的良性循環能力，更為后續發展構筑安全邊際。”?綠城服務在年報中稱。

《每日經濟新聞》記者注意到，截至2024年12月31日，綠城服務現金及現金等價物為48.54億元，同比增長7.1%；定期存款達11.18億元，增幅高達199.5%。董事會提議派發2024年末期股息每股0.13港元及特別股息每股0.07港元。?

3月24日，在綠城服務召開的2024年度業績發布會上，董事會主席楊掌法指出，公司2024年度完成了37.7億元的物業市場拓展。在2024年的基礎上，2025年設定物業拓展營收指標不低于40億元，其中，非住宅業態要達到將近一半。因此，公司要進一步完善業務拓展的體系，強化業務拓展團隊能力。

2020年以來綠城服務營收情況 來源：百度股市通

業務板塊分化與區域布局優化?

在綠城服務四大收入板塊中，2024年物業服務和咨詢服務收入同比增長，而園區服務和科技服務收入則出現了同比下降，其中科技服務收入降幅最大。

年報顯示，去年綠城服務物業服務板塊收入124.01億元，同比增長11.7%，占整體收入的66.9%；咨詢服務收入24.12億元，同比增長5.1%，占整體收入的13.0%；園區服務收入33.73億元，同比下降5.5%，占整體收入的18.2%；科技服務收入3.41億元，同比下降20.3%，占整體收入的1.9%。

記者留意到，科技服務在綠城服務四大業務板塊中毛利率最高，達到39.3%。物業服務、園區服務和咨詢服務的毛利率分別為13.7%、22.6%和24.9%。

2020年以來綠城服務股東應占溢利趨勢 來源：百度股市通

盡管科技服務收入在綠城服務的總收入中占比較低，但作為高毛利業務，其毛利率的變化也值得關注。2024年，綠城服務科技服務的毛利為1.34億元，同比下降19.1%。在多板塊協同增長方面，綠城服務仍然面臨市場培育和盈利模式等挑戰。

對此，綠城服務解釋稱：“主要受國內市場環境及房地產行業環境影響，部分簽約業務因委托方要求等原因出現了延期執行的情況。年內，我們聚焦核心城市，并根據市場需求主動優化產品體系，升級產品內容，提升服務質量。后續將通過持續提高核心產品標準化，提升產品復制能力，優化客戶結構等方式來推動業務的發展。”

從區域布局來看，作為綠城服務最大收入和毛利來源的物業服務板塊，收入增長得益于在管面積的穩定擴張。2024年，綠城服務在管面積為5.09億平方米，較2023年的4.48億平方米增長13.5%，這一增長離不開“持續強化存量市場拓展力度”。?

從在管面積結構來看，截至報告期末，杭州占比16.6%，寧波占比7%，長三角其他城市占比35%，整個長三角合計占比達到58.6%。從對應的收入結構來看，杭州占比36.1%，寧波占比5.7%，長三角其他城市占比27.5%，合計占該板塊收入的69.3%。?

2024年綠城服務地域收入情況 來源：百度股市通

中物智庫高級研究員宋子謙宋子謙指出：“杭州市場的表現尤為關鍵，2024年杭州地區物業服務收入達44.77億元，單城貢獻占長三角總收入的52.1%，全年凈增4.9億元。作為長三角經濟重鎮，杭州的獨特優勢使其成為綠城服務的戰略高地。”?

無論是在管面積還是收入結構，長三角地區對綠城服務的重要性不言而喻。結合當前上海、杭州及長三角房地產市場的復蘇表現，長三角地區業務占比對未來收入的確定性較高。?

值得注意的是，儲備面積作為綠城服務未來在管面積的主要來源，年內為3.57億平方米，與2023年的3.72億平方米相比下降3.9%。對于這一下降，綠城服務表示：“主要是受國內房地產市場環境影響，我們審慎開展增量市場的拓展，側重于優質的存量市場拓展，同時我們主動退出了部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目，以盡力減少后續可能出現的項目交付風險。”?

數字化降本增效與業務融合創新?

“近幾年，上市物企各類攤銷和減值很多，凈利潤已無法反映上市物企的真實業務情況。這個時候，核心經營利潤這一指標就相對更有參考性。核心經營利潤實現亮眼增速背后，主要是在收入增長、效率提升、費用管控三大維度上持續發力的結果。”宋子謙分析指出。

值得一提的是，綠城服務借助數字化賦能，在成本控制方面取得成效。年報顯示，2024年綠城服務銷售費用率1.9%，下降0.1個百分點；行政開支為12.56億元，較2023年同期下降1.5%。

綠城服務在年報中提到：“杭州成為今年科技創新最熱的城市，公司或自主研發或融入生態，將科技服務作為構建公司差異化競爭，破局效率瓶頸的基礎設施之一。與螞蟻集團共推‘物業智能體’，將好服務送到業主身邊等。AI眼鏡、掃地與客服機器人，有些已在試點應用，有些正在加緊腦機結合的訓練。”?

此外，綠城服務積極推進業務融合戰略。“物業+生活”模式在年內取得顯著成效，其收入已占集團總營業收入的18.2%。以2024年杭州玉湖項目為例，開放首周每日客流量高達15萬，此后周末客流量持續保持在10萬以上。公司充分利用“物業+”公園綜合運營的成功經驗，積極探索打造“公園+”城市服務新模式，為城市居民提供更加多元化、高品質的生活服務體驗。?

記者注意到，綠城服務在“2025年第一會”上將業務融合作為重點工程全力推進，專門設定十大專班深度整合各大專業公司資源，進一步增強業務融合的驅動力。同時，綠城服務還宣布，構建“客戶需求深度洞察、服務場景深度覆蓋、人本科技深度融合”的深度服務鏈路。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝