2025中國住房租賃企業綜合實力研究成果分析

中指研究院

2024年，金融支持政策貫穿全年，住房租賃“投融建管退”全周期金融支持體系加速成型。同時隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市通過非居改租、收儲轉租等補充了長租房供給。在一系列政策推動下，市場化長租房及保租房供應明顯增加，行業競爭有所加劇，短期市場租金承壓。2025年是“十四五”規劃收官之年，住房租賃市場正逐步從大規模籌集建設進入存量提質階段，這也對長租企業提出了更高要求。

在此背景下，中指研究院啟動“2025中國住房租賃企業綜合實力研究”，發掘行業中綜合實力強、成長潛力大、運營能力突出的住房租賃企業群體，鼓勵企業持續優化產品品質、提高運營效率，以精細化服務與數字化賦能強化競爭優勢。

從規模表現來看，住房租賃綜合實力TOP30企業管理與開業規模加速拓展，截至2024年末，綜合實力TOP30企業開業規模突破125萬間。其中央國企類型的住房租賃企業在金融支持及房源籌集等方面受到的支持力度更大，其規模拓展增速也更為突出。企業投資更加收斂聚焦，繼續深耕核心一二線城市重點產業聚集區及熱門軌交沿線板塊。同時，不同類型間的企業深化優勢合作，資源互補，從而實現業務拓展上的互惠共贏。

從運營表現來看，在市場競爭加劇、租金持續下行的背景下，長租企業積極優化運營策略，聚焦出租率提升以對沖租金收益下滑影響，并通過創新運營模式實現降本增效。在產品設計方面，立足租戶需求完善產品體系，滿足不同租戶生活場景需要；同時扎實做好基礎服務，不斷完善增值服務，增強租戶黏性。2024年，受益于出租率維持高位及開業規模的持續提升，代表企業營業收入同比普遍有所增長。

此外，部分企業通過資產證券化等方式打通“投融建管退”金融閉環，加快資金回籠，實現可持續發展。2024年住房租賃資產退出渠道進一步拓寬，市場化長租房、產業園區配套租賃住房已納入公募REITs（不動產投資信托基金）底層資產范圍，同時也有租賃住房持有型不動產ABS（資產支持證券）等創新退出渠道落地，我國租賃住房多層次REITs體系逐步完善。對比發達經濟體的REITs市場來看，我國公募REITs整體及租賃住房REITs均存較大發展空間；短期保租房REITs抗周期特征凸顯，整體運營穩健向好，獲得投資者認可。

展望未來，短期在市場供應量繼續加大而需求端價格敏感度較高背景下，長租公寓租金仍將面臨一定調整壓力。但與其他資產類別相比，住房租賃行業受益于需求剛性，租金整體下調幅度較小，重點城市租售比亦有所改善。需求方面，近幾年新房供應向大戶型、改善產品傾斜，而以單間和小戶型為主的長租公寓產品更加契合青年群體的早期居住需求，核心城市長租公寓需求具備較強支撐。在此趨勢下，企業需繼續聚焦核心城市，提質增效，通過規模化、集約化經營，為市場提供更優質的租住服務，進而推動住房租賃行業高質量發展。