房企觀察｜濱江集團開年密集布局金華，打響三線城市“安全突圍戰”

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

在去庫存的大戰略之下，濱江集團（SZ002244，股價9.99元，市值310.83億元）對浙江金華這個三線城市仍然情有獨鐘。

2月11日，濱江集團公告獲取金華市金東區ZX-33-12-09等4宗商業及住宅地塊各51%股權。值得注意的是，其中一宗為容積率1.1的低密度住宅地塊，兩宗為純商業用地，以及一宗商業、住宅用地。

知情人士透露，當初金華城投這4宗地中，有作為托底而拿的地。

此前房地產市場持續深度調整，在地價和限價政策壓縮利潤空間的情況下，濱江集團仍然頂著壓力拿地，并且重倉杭州一城，因此曾有傳言稱其是杭州的“第二城投”。此次與金華城投再次深度合作，又引發了市場類似猜測。

對此，濱江集團執行總裁朱立東在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表達得很堅決：“所有開發合作都是基于市場的原則。”

“至少90%以上是出于市場回報的考量，作為異地的企業，不會純粹出于托底去承擔開發工作。特別是在非大本營區域，要從市場出發、發揮各自優勢，比如濱江集團的口碑、產品能力或者議價能力，沒有限價的情況下，至少我們比人家賣得快，就是我們的優勢。”

圖源：上市公司公告 

金華已成第二大業績貢獻城市

金華已經成為濱江集團除杭州外，最大的業績貢獻區域。

2025年濱江集團還有一個目標——繼續降庫存、收縮區域。濱江集團董事長戚金興此前曾表示，2025年還要繼續降庫存，降到“非常健康的狀態”，同時也要降“不確定的城市”。

而對于“確定的區域”，濱江集團的發展戰略已經非常明晰：聚焦杭州主陣地，杭州以外的地區，有合適的土地，以“游擊戰”形式參與。而“游擊戰”的打法，倒也匹配金華地區本身的市場特點。

中指研究院華東大區常務副總高院生告訴每經記者，金華屬于比較分散的點狀市場，比如下轄的義烏、永康，小老板多，核心地段的低密產品，2024年確實走了一波。

金華市場也開始表現出止跌回穩態勢。

根據國家統計局2月19日公布的最新數據，1月金華新房價格指數環比止跌持平。根據易居研究院對國家統計局歷史數據的整理，金華新房價格從2022年5月起正式進入下跌區間，2024年10月起環比跌幅收窄至0.5%、0.6%和0.2%。

朱立東也坦言：“2025年濱江集團的銷售目標在1000億元上下，還是需要有一定的地區覆蓋和土地儲備量來支撐。2024年金華市本級新房銷售總額大約150億元，濱江集團占比接近10%，銷售額超過14億元。”

他向記者透露：“濱江集團在金華市本級已開發及正在開發的項目共有5個，與金華城投過往的合作項目開發銷售的情況比較好，堅定了大家繼續合作的信心。其中，濱江城投·悅品已經售罄；濱江城投·和品2024年6月開盤800多套房源，目前銷售過半，也是2024年金華市本級的銷售冠軍。”

將范圍放大到金華全域，在中指研究院《2024年金華全域房地產企業銷售業績排行榜》上，濱江集團以49.7億元位列第二。高院生也分析，從2024年業績貢獻來看，杭州以外，金華全域銷售對濱江集團貢獻度排名第二，金額約50億元。

“濱江集團這次敢在金華拿4個項目，一方面源于金華的‘點狀熱度’，另一方面其在金華市場已經有一定的布局，項目銷售比較好、市場認可度高，內部風險評估也可以，所以要深耕這個區域。在這個節點上，基于和當地城投已經有一定合作，濱江集團深入研究其資源也很正常，一方面解決城投的問題，同時也能補充自己的貨值。”高院生分析。

“創造價值，向市場要溢價”

“濱江集團在住宅產品打造方面有優勢，金華城投本身是市本級投資公司，資源相對較多，資產處置能力也相對較強，屬于在原有良好合作基礎上的進一步強強合作。”朱立東說。

從財務層面來看，濱江集團現金短債比正在逐年改善。截至2021年末，公司有息負債規模457.62億元，短期債務139.96億元，現金短債比為1.51倍。到2023年末，公司權益有息負債360億元，其中短期債務135.07億元，占比32.53%，低于期末貨幣資金（327.04億元），現金短債比達到2.42倍。

濱江集團方面透露，截至2024年12月25日，濱江集團權益有息負債余額為305億元，較年初下降55億元；銀行存款余額306億元。“這是濱江集團成立32年來，第一次現金大于有息負債。”2024年底，戚金興曾對媒體表示。

此次在金華密集開發，特別是2宗商業地塊和1宗含商業的地塊，難免帶來資金沉淀，這是否會影響濱江集團進一步降債的計劃？

朱立東對每經記者說：“目前是管理扁平化，資金全部集中在集團總部，統籌把控，今年有息負債要繼續往下壓，控制到300億元左右，因此是否發債要評估各個項目本身的利潤情況。”

“另一方面，現在項目開發情況發生了變化，原來開發商之間競爭拿地，但銷售價格政府已經限定了，中間的差價大家都是明盤，靠的就是整個運營、周轉、合理控制成本?，F在是要創造價值，向市場要溢價。如果單個項目的利潤從前幾年的兩三個點，回到10個點左右，那么能夠創造價值的項目、市場議價能力強的項目，就可以有一定的貸款。”朱立東解釋。

對于商業項目開發，朱立東表示：“對城投公司而言，住宅開發只是其中一塊資產，用于增加短期現金流和短期利潤，同時也需要一些資產沉淀。得益于城投公司良好的資產處置能力，以及濱江集團的產品開發、品牌營造和溢價能力，二者聯合開發，各自發揮能力。”

從杭州到金華，濱江集團也向市場傳遞了信號：強三線城市正在成為挖掘機會的新戰場。濱江集團以各51%權益比例落子金華四盤，探索“深耕基本盤+外埠機會型投資”模式，既鞏固了杭州市場基本盤，又可以避免過度依賴單一市場的系統性風險。

但不得不面對的是，去庫存仍是濱江集團下一階段的重要任務，杭州外圍項目均面臨分化和降價促銷的局面，金華市場能否順利消化低密產品？另一方面，異地權益合作項目也挑戰濱江集團的管理半徑，商業項目與住宅項目的品質和銷售能否復制2024年的戰績？這些疑問仍待時間檢驗。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211221953040