每日經濟新聞 2024-12-07 00:29:28
每經記者 劉頌輝 每經編輯 盧祥勇 陳夢妤
“一晃眼為本小區服務快5年，如我司能繼續服務并續簽合同，將成為免收物業費試點小區。”
近日，網傳一份針對廣西省柳州市新華庭小區全體業主的《物業服務續簽函》，函件內容顯示，若年底物業服務合同期滿，公司能續簽合同，將從2025年1月1日開始免繳物業費，同時減少的還有門面物業費。
12月6日，該物業公司總經理向《每日經濟新聞》記者證實了函件內容的真實性，其表示，公司在柳州市內管理小區共22個，今年已有小區成功實行（免收物業費），后續其他小區也將逐一展開。
柳州某小區的免收物業費函件 圖源｜廣西交通臺官微
向免收物業費模式轉變
新華庭小區位于柳州市魚峰區白云路附近，是一處建于1995年的老舊小區。據房天下，該項目有9幢住宅樓、共370戶。
《物業服務續簽函》的落款單位為柳州維美物業服務有限公司（以下簡稱維美物業），內容顯示，公司于2020年12月入駐并服務管理新華庭小區，今年底物業服務合同期滿。
維美物業在柳州市魚峰區附近管理的項目還有華庭苑、屏山花苑二期、鴻泰名都、廣西科技大學第二附屬醫院宿舍區、三柳大院等，另在柳南區和柳北區等區域管理服務小區十余處。
維美物業方面表示，若公司能與新華庭小區續簽物業服務合同，這里將成為免收物業費的試點小區，從2025年1月1日開始免繳納物業費，門面物業費由原來每平方米1元降為每平方米0.6元，請業主在今年12月26日前繳清物業費。
每經記者聯系上維美物業總經理韋維，其介紹，公司旗下擁有22個項目的管理團隊，管理經營模式正在向免收物業費轉變，今年已經在長風路一棉小區實行過，以后將逐一實行免收物業費的經營模式。
維美物業管理的多是柳州市內老舊小區，小區戶數在幾百到上千戶不等。韋維表示，感受到近兩年小區居民生活收入能力有限，公司希望在能力范圍內，讓利給業主，給業主帶來真正福利。今年以來，公司針對部分困難業主采取過免收物業費的方式，減輕大家經濟負擔，只是沒有做過公示。
據天眼查，維美物業成立于2018年，位于廣西壯族自治區柳州市，是一家以從事房地產業為主的企業，注冊資本208萬元。
物業公司不收費，服務質量是否會下降？公司靠什么來經營？韋維介紹，就三柳大院項目來說，免收物業費之后，會使公司減少100余萬元收入。但是，公司對小區的服務內容不會改變，對質量水平不會放松，而且會有更高的要求和監督，比原來收取物業費時的管理更加謹慎。
“我們下面還有建筑公司、家政保潔公司、配送公司，以及農副產品等業務，未來會圍繞小區開展各類業務，維持員工開支。”韋維表示。
專家：低價競爭白熱化表現之一
小區免收物業費，在讓業主們感到驚喜的同時，也在物業服務行業引發討論。
中物智庫高級研究員宋子謙在接受每經記者采訪時表示，國內有過類似經營模式，但與柳州這個項目在本質上有很大不同。曾經提出“零物業費小區”概念的，是當年的物業上市第一股彩生活。彩生活的模式是業主在平臺消費并獲得積分，之后用積分沖抵物業費。但維美物業是直接免收全體業主的物業費，這種模式目前很少。
據昆明市物業管理行業協會秘書長唐曉林介紹，10年前有公司提出過向業主免收物業費，但實踐中因為不夠現實而沒有實施。
對于上述物業公司這一做法，唐曉林提出了質疑，物業公司需要費用來支撐，而且主要費用就是來自業主所交的物業費，如果沒有這個費用來源，員工的薪金、物業的維修、業主的服務均難保障，最終結果是企業減少服務項目，降低服務質量。
“免收物業費，從眼前來講是業主受益，從長期來講是業主受害。天下沒有免費的午餐，免費的午餐背后一定要付出相應的代價。”唐曉林提醒道。
宋子謙也表示，免收物業費模式與物業企業帶資進場一樣，是物業行業低價競爭進入白熱化階段的主要表現之一。盲目的低價競爭，對業主、物業企業、物業行業都是一種傷害。免收物業費后，小區的公共收益或將會做出大幅讓渡，物業公司通過停車費、廣告費等公區收益維持經營。
而根據《民法典》規定，物業企業未經法定程序由小區業主表決通過，擅自從事共有部分經營活動，處分小區業主共有收益的，或將面臨承擔民事責任和行政處罰的法律風險。
“一般來說，公區收益應當主要用于補充專項維修資金，或者用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。如果大部分公區收益用于維持物業企業的經營，勢必對小區未來公區的維修、更新、改造帶來一定影響。”宋子謙建議，業主和物業企業應該把目光放長遠一點，不要為了眼前利益而透支未來。同時，建議在政策方面加強對小區公區收益的監管，規范支取，公示公開。
記者|劉頌輝?編輯|盧祥勇?陳夢妤?杜恒峰
校對|湯亞文
封面圖來源：每經記者 黃婉銀 攝（圖文無關）
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