招商蛇口穩(wěn)健發(fā)展，獲得A股首單回購貸款

今年以來，盡管政策持續(xù)傾斜，但房地產(chǎn)的恢復是一個緩慢的過程，樓市仍舊低迷。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國新建商品房銷售面積7.03萬平方米，同比下降17.1%，新建商品房銷售額6.89萬億元，同比下降22.7%。受此影響，TOP100房企前九月銷售總額也同比下降38.8%，僅為2.97萬億元。

但依靠穩(wěn)健經(jīng)營，招商蛇口仍逆勢實現(xiàn)“穩(wěn)中有進”：銷售跑贏大市、財務水平依舊保持健康、旗下商業(yè)REIT上市、獲得A股首單回購貸款。

10月30日晚，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布三季度業(yè)績報告。三季度末，公司總資產(chǎn)9,188億元；歸母凈資產(chǎn)1,103億元。1-3季度，公司營業(yè)總收入780億元，歸母凈利潤26億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為130億元，同比降幅比半年度大幅減少。

招商蛇口表示，未來將始終堅持穩(wěn)健運營的理念，踐行高質(zhì)發(fā)展。圍繞開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營、城市服務三類業(yè)務，建設“好房子”、運營“好資產(chǎn)”、提供“好服務”，聚力推動高質(zhì)量轉型發(fā)展。

行業(yè)排名穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)土儲充足

三季報顯示，今年1-9月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額1451.71億元，累計實現(xiàn)簽約銷售面積642.44萬平方米。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年1-9月公司全口徑銷售金額排名第5名。

這是招商蛇口始終堅持“區(qū)域聚焦、城市深耕”戰(zhàn)略，持續(xù)深耕高能級區(qū)域與一二線核心城市的成果。

具體來看，招商蛇口在全國12個城市進入當?shù)亓髁夸N售金額TOP5，其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當?shù)豑OP1，南京、佛山進入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進入TOP5。

前三季度，招商蛇口強化投資管控，堅持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資策略。根據(jù)招商蛇口的公告顯示，1-9月招商蛇口共獲取14宗地塊，總計容建筑面積140萬平方米，總地價289億元。

在深耕核心城市的基礎上，近年來招商蛇口也一直提升“內(nèi)核”，加大在投研、產(chǎn)研和科研體系方面的建設，持續(xù)迭代升級系列產(chǎn)品，不斷提升產(chǎn)品力。

前三季度，為實現(xiàn)快速、穩(wěn)定地輸出有市場競爭力的產(chǎn)品，招商蛇口推行首席設計師制，從機制保障、產(chǎn)品研發(fā)、條線賦能、人才培養(yǎng)等多維度，全面重塑產(chǎn)品管理體系。長沙天青、杭州璀璨映瀾、佛山華璽、上海臻境等各地新面市的項目呈現(xiàn)效果優(yōu)秀，贏得市場肯定。

持續(xù)提升產(chǎn)品力的同時，招商蛇口還在不斷升級服務理念。旗下招商積余聚焦服務力打造，建立起了一套成熟的服務力建設模型，從客戶需求分析、產(chǎn)品服務體系、產(chǎn)品服務落地策略與路徑等方面，系統(tǒng)地展現(xiàn)招商積余服務力的打造；從產(chǎn)品力、數(shù)智化、組織、安全四個方面為服務力提供支撐；通過經(jīng)營業(yè)績、行業(yè)地位等維度的提升，體現(xiàn)服務力打造成果成效。

憑借堅持穩(wěn)健經(jīng)營的理念，踐行高質(zhì)量發(fā)展，招商蛇口在行業(yè)震蕩期展現(xiàn)出強大的定力與韌性，自2023年以來，無論是在經(jīng)營業(yè)績、市值還是土儲、產(chǎn)品品質(zhì)等方面，招商蛇口已穩(wěn)居行業(yè)前五。

業(yè)內(nèi)人士認為，預計在未來一段時間，房地產(chǎn)整體仍將是支持行業(yè)健康發(fā)展的政策為主基調(diào)，加上寬松的貨幣環(huán)境，供求關系健康的一二線核心城市將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。招商蛇口聚焦高能級區(qū)域，不斷打磨產(chǎn)品力，不僅有利于把控風險，提升市場占有率，還能為其后續(xù)利潤增長提供持續(xù)動力。

財務健康，獲得A股首單回購貸款

財務健康一直是衡量一家企業(yè)抗風險能力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜耍绕涫窃诋斚滦袠I(yè)深度調(diào)整期，財務穩(wěn)健至關重要。

從不同維度來看，會有不一樣的考量。比如銷售金額的穩(wěn)定增長，代表著產(chǎn)品在行業(yè)內(nèi)受認可；現(xiàn)金流充裕，能夠及時償還短期債務和利息，表示安全閾值高；財務結構的多元化，反映其公司在行業(yè)內(nèi)的多維創(chuàng)收能力。

同時，招商蛇口全面落實降本增效舉措，抓住LPR下行的市場窗口，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢進行高息債務置換，資金成本顯著降低。2024年半年度綜合資金成本3.25%，較年初降低22個BP。

值得一提的是，招商蛇口已于10月20日獲得招商銀行深圳分行股票回購專項貸款額度，這也是A股首單股票回購專項貸款。

公告顯示，招商蛇口與招商銀行深圳分行簽署《合作協(xié)議》，并獲得《貸款承諾函》。根據(jù)協(xié)議，招商銀行深圳分行將為公司提供不超過7.02億元的貸款額度，用于公司股票回購項目。貸款期限為12個月，利率不超過2.25%，且不高于市場利率。

這不僅體現(xiàn)了招商蛇口積極響應國家政策號召，維護資本市場穩(wěn)定運行，助力鞏固和增強經(jīng)濟回升向好態(tài)勢的堅定決心，也顯示出上市公司及其控股股東對招商蛇口未來發(fā)展的強大信心。

多元賽道并行，發(fā)力新業(yè)績增長點

近年來，行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本變化，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉型，尋找自己的“第二曲線”。

招商蛇口也一直在發(fā)力提升資產(chǎn)運營等非開發(fā)業(yè)務在收入及利潤中的占比，著力形成穩(wěn)健均衡多元的業(yè)務結構。

上半年，公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實現(xiàn)18.95億元，同比上漲14%。公司強化精益運營管理降本增效，持續(xù)提升資產(chǎn)投資回報水平。報告期內(nèi)，公司開業(yè)三年以上穩(wěn)定期項目EBITDA回報率達6.34%，同比提升0.2個百分點。

而其運營收入多數(shù)來自企業(yè)商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓、酒店等業(yè)態(tài)的運營。其中，最值得一提的便是，招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)。目前的產(chǎn)業(yè)園布局國內(nèi)核心一二線17個城市，產(chǎn)品線包括網(wǎng)谷（科創(chuàng)園）、意庫（文創(chuàng)園）和智慧城（智造園）等。

據(jù)了解，目前蛇口產(chǎn)園REIT運營穩(wěn)健，并在2023年6月16日完成擴募收購資產(chǎn)，進一步擴大了在大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)布局。

除基礎設施REITs外，作為原始權益人的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“招商蛇口租賃住房REIT”）在8月30日獲得證監(jiān)會注冊批文，并于10月23日，在深交所正式上市，成為保障性租賃住房類基礎設施公募REITs的又一支新生力量。

自此，招商局集團迎來第三單公募REITs獲批，成為國內(nèi)首個獲批三單公募REITs的央企。此前，招商局旗下招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs已經(jīng)成功發(fā)行，招商公路公募REITs也已成功獲批。

這也是繼招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT后，招商蛇口的第三個REITs平臺，同時也將完成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中商業(yè)、長租公寓”三大資產(chǎn)運營業(yè)務主要板塊資產(chǎn)上市平臺的構建，進一步打通招商蛇口“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制，完成“投融建管退”商業(yè)閉環(huán)的構建。

對此，招商蛇口方面表示，本次招商蛇口租賃住房REIT上市，是招商蛇口秉持承載美好生活初心，為城市青年人才及家庭悉心打造的“壹棧”人才租賃住房正式亮相資本市場。招商蛇口將持續(xù)貫徹落實國家發(fā)展政策，致力于打造租賃住房標桿品牌，持續(xù)打造多元美好生活空間，滿足多層次客群的居住需求，為國家產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展引入血液、注入活力。

據(jù)悉，招商蛇口租賃住房REIT運營管理機構由招商蛇口全資子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（簡稱“招商伊敦”）擔任，招商伊敦成立于2020年，負責招商蛇口旗下的酒店及公寓業(yè)務的運營管理，旗下?lián)碛?ldquo;壹間公寓”“壹棠服務公寓”“壹棧人才公寓”三大產(chǎn)品線，近年來發(fā)展迅速。曾榮獲“2024年度影響力住房租賃運營服務企業(yè)”五強、“2024中國住房租賃企業(yè)綜合實力”前五、“2024住房租賃企業(yè)盈利能力卓越表現(xiàn)”榜前三，蟬聯(lián)2023-2024中國住房租賃企業(yè)綜合實力TOP10，品牌影響力持續(xù)領跑。

招商蛇口管理層表示，未來將繼續(xù)錨定行業(yè)“五強”目標，堅定“四三二一”戰(zhàn)略定力，時刻保持緊迫感，向市場要效益，向管理要效率，在新形勢中尋找結構性機會，開拓進取，謀求企業(yè)的長遠發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，內(nèi)部穩(wěn)健經(jīng)營的理念和清晰的發(fā)展目標，為招商蛇口的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實基礎，增加了強大的內(nèi)生動力；外部環(huán)境的改善與利好，則為其提供了更佳的發(fā)展環(huán)境與發(fā)展新機遇。通過內(nèi)外共振，招商蛇口未來發(fā)展可期。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準。投資者據(jù)此操作，風險自擔。）