上海首批次第二輪土拍“降溫”：6宗地攬金近119億元，兩家民企逆勢“搶地”

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

4月16日，上海完成2024年首批次第二輪土拍，6宗宅地全部成交，其中3宗地塊觸頂搖號、1宗溢價成交、2宗底價成交，成交總金額118.86億元。與上輪土拍相比，本輪上海土拍熱度有所下降。

值得一提的是，早在開拍前兩周，參拍房企安徽高速就已經啟動閔行區浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊的設計招標，但最終該地塊卻被民企大華房產溢價競得。此外，民企龍湖集團亦斬獲1宗地。其余4宗地塊分別被中環集團、保利&建發、象嶼&聯發、越秀地產獲得。

《每日經濟新聞》記者注意到，上海本輪土拍調整了中小套比例要求，從“60%~80%不等”調整為“50%~70%不等”，并將實行最新的中小套型住宅設計建設標準從“多層90平方米、小高層95平方米、高層100平方米以內”調整為“多層100平方米、小高層110平方米、高層120平方米以內”。中指研究院上海高級分析師陳炬蘭向記者分析認為：“這一規則的調整未來將增加改善型產品供應，降低大面積產品溢價，緩和供需矛盾。”

4月16日上海土拍成交情況 圖片來源：中指研究院

民營房企逆勢搶地

此輪上海土拍“最熱”的當屬閔行區浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊。據出讓公告，該地塊容積率僅為1.2，中小套型比例不低于50%，產品設計空間較大，共吸引了12家競賣人參拍。而參拍企業安徽高速集團甚至提前兩周就已經啟動設計招標，并在官網公示相關信息。

對此，某國企開發商投資部負責人向記者表示：“這一操作也可以理解，現在開發商對周轉率的要求越來越高，能夠設計招標如果能夠前置，拿地之后就能進一步加快建設進度。”另一位行業人士也指出，對于自身不具備復雜住宅設計能力的企業而言，提前招標也是為了縮短工期，如果萬一不能順利拿地，招標工作也可以隨時喊停。

不過，安徽高速卻未能如愿拿地，閔行區浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊最終被大華房產以溢價率10%奪得。根據“高品質建設要求”，該地塊需要滿足裝修標準3000元/平方米，及配建不少于300平方米養老服務設施、公租房比例7%等要求。

閔行區浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊 圖片來源：記者 包晶晶 攝 

據記者觀察，MHPO-1302單元35-5地塊房地聯動價6.9萬元/平方米與成交樓面價42350元/平方米相比，利潤空間值得想象。此外，該項目北面有大型商業中心浦江城市生活廣場；西側為2020年12月售罄的保利錦上項目，當時開盤均價為65000元/平方米，目前二手房掛牌價格68000—88000元/平方米。

此次上海土拍中拿地的民企，除了大華房產之外，還有連續4年加碼上海的龍湖集團。

位于奉賢新城的地塊吸引了龍湖建華置地聯合體、奉賢城發、象嶼三家競買人參拍，最終被龍湖集團以15.37億元觸頂搖號拿下，溢價率9.55%，成交樓面價18360元/平方米。該地塊出讓面積3.81萬平方米，容積率2.2，用途為商住綜合用地，房地聯動價4.38萬元/平方米。

此前的2021年，龍湖集團以聯合拿地方式獲取上海江橋商住辦地塊，及臨港新片區純宅地；2022年，龍湖集團競得松江廣富林純宅地，推出了龍湖松江御湖境；2023年，龍湖集團拿下嘉定江橋商住辦地塊，打造了龍湖虹橋青云闕。

土拍熱度有所下降

整體來看，本輪上海土拍成交的6宗宅地中，僅有1宗地位于內環內，1宗地位于中外環間。

其中，位于上海內環內的靜安區中興地塊吸引了華潤置地、中海地產、建發房產、上海城建、保利發展、大華房產、越秀地產等房企競拍，報價觸及地價上限15.97億元后轉入高品質建設指標競報環節，最終被越秀地產獲得。

根據高品質建設指標競報要求，該地塊房地聯動價12100元/平方米，裝修標準為4000元/平方米，項目符合綠色建筑二星級及近零能耗建筑指標，需要滿足公租房比例8%。

據克而瑞統計，自2021年實行集中供地以來，越秀地產已經是第八次落子上海。其中在2023年，越秀地產參與上海土拍次數排名行業前四。

位于浦東新區的曹路科教園區地塊則吸引了中建八局、象嶼與聯發聯合體參拍，最終由象嶼與聯發聯合體以溢價率6.49%、總價23.63億元摘得，成交樓面價為33065元/平方米，房地聯動價6.3萬元/平方米。

而兩宗底價成交地塊中，嘉定新城地塊由保利發展與建發聯合體以底價11.83億元摘得，成交樓面價22200元/平方米；普陀區地塊由中環集團以底價26.5億元摘得，成交樓面價為44042元/平方米。

“本輪推出的6宗地塊整體質量一般，土拍熱度較首場有所下降。6宗地塊僅吸引18家房企參拍，其中2宗地塊均僅有一家企業參拍。國央企仍是拿地主力，但民企拿地占比有所提高。”陳炬蘭指出。

值得一提的是，4月16日杭州舉行的土拍整體熱度亦下降明顯。當天成交的8宗宅地，其中有7宗底價成交，唯一溢價成交的地塊溢價率也僅為1.8%。房企方面，僅濱江集團等少數民企繼續參加競拍，地方城投拿地占比再度攀高。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖