中鐵建再賣“西派系”項目股權

每經記者 張靜  張文瑜    西安    每經編輯 賀娟娟

中鐵建又出售西安項目公司股權了。

北京產權交易所官網顯示，西安國際港務區京港房地產開發有限公司（簡稱：西安京港房地產）30%股權及40569.41萬元債權正在公開掛牌出售，轉讓底價為41179.244萬元。

穿透股權，西安京港房地產是中國鐵建房地產集團有限公司（簡稱：中鐵建地產）七大區域公司之一中鐵房地產集團華中有限公司（簡稱：中鐵建華中公司）的全資子公司，而在此之前，中鐵建華中公司曾多次出售旗下西安項目公司股權。

值得注意的是，中鐵建2016年進入西安，在西安開發了諸多“西派系”高端產品，但迅猛發展的同時，其交付兌現表現亦屢遭業主詬病和投訴。

并非首次出售

3月12日，北京產權交易所官網顯示，西安京港房地產30%股權及40569.41萬元債權正在公開掛牌出售，轉讓底價為41179.244萬元，信息披露結束日期為2024年4月9日。

《每日經濟新聞》記者查閱工商資料發現，西安京港房地產由中鐵建華中公司全資持股，后者是中鐵建地產七大區域公司之一，也是此次股權及債權的轉讓方。

西安京港房地產是中國鐵建地產在西安國際港務區西派麟悅項目和西派璟悅的開發主體。截至2024年2月29日，西安京港房地產營業利潤-191.18萬元，凈利潤-149.98萬元，資產總計350408.82萬元，負債總計348654.39萬元，所有者權益1754.43萬元。

圖片來源：北京產權交易所官網

出售股權及債權，或有緩解資金壓力的意圖。

從掛牌公告來看，轉讓方自評估基準日后持續向標的企業提供股東借款以支持其正常開發運營，具體金額以雙方資金往來為準（合計不超過7億元）。意向受讓方須在本次產權交易合同生效后，按持有標的企業的股權比例替標的企業償還等比例股東借款本金。股權轉讓完成后，受讓方須根據標的企業經營發展需要，與其他股東按各自持股比例提供資金支持。

而這并非中鐵華中公司首次出售旗下項目主體公司股權。

2022年11月，西安鐵晟房地產開發有限公司（簡稱“西安鐵晟公司”）45%股權及6.72億元債權在北京產權交易所掛牌轉讓，底價約6.81億元，西安鐵晟公司則是西派樘樾項目的開發主體。

據全國產權行業信息化綜合服務平臺顯示，2023年11月，中鐵華中公司掛牌西安鐵昇房地產開發有限公司（以下簡稱“西安鐵昇地產”）25%股權及7875萬元債權，轉讓底價約7876.79萬元，并于同年12月21日成交，未披露具體成交方。

圖片來源：全國產權行業信息化綜合服務平臺

不過，從當下股權結構來看，目前西安鐵晟公司由廣州新鐵鑫建投資有限公司持股45%，中鐵華中公司持股39%；西安鐵昇地產由中鐵華中公司持股45%，廣州新鐵鑫建投資有限公司持股25%，中鐵建融城發展有限公司持股20%。

廣州新鐵鑫建投資有限公司由新興際華集團有限公司和中鐵建地產分別持股50%，中鐵建融城發展有限公司則是中國鐵建股份有限公司與成都軌道交通集團有限公司合資公司。

西安市場“兇猛” 

此次出讓方中鐵華中公司最早也叫西安中鐵京泰房地產開發有限公司，定位中鐵建地產的城市公司之一，主要負責西安板塊的開發，其成立于2016年，伴隨著中鐵建地產在西安的首個項目“西派國際”而生。

隨后幾年時間里，西派時代、西派國樾、西派樘樾先后入市，“西派系”這一品牌IP在西安打響。2021年，西安中鐵京泰房地產開發有限公司升級為華中區域公司，業務全面覆蓋陜西、山西、河南等省份。

雖然較晚進入西安市場，但從開發速度和拿地頻次和規模來講，中鐵建地產無疑是近幾年西安地產市場勢頭最猛的地產商之一。

數據來看，2022年，中鐵建地產在西安實現銷售額54.5億元、銷售面積27.5萬㎡，兩項數據均位居西安房企銷售額第11名。

2023年，中鐵建地產在西安銷售額和銷售面積均翻倍。據中指研究院數據，其實現銷售額110.8億元，排名第六；銷售面積57.7萬㎡，排名第七，挺入西安銷售業績排行榜TOP10行列，并以破百億的銷售額，進入西安房企第一陣營。

圖片來源：中指研究院

其中，單盤對其業績貢獻作用明顯，2023年中鐵建西派樘樾銷售額51.4億元，貢獻了46.38%的銷售額，位列西安單盤銷售額TOP5之列。

記者注意到，中鐵建地產在西安的項目主要以“西派系”產品為主，區域涉及曲江大明宮、灃西新城絲路軟件城、浐灞國際港、高新CID等西安熱門板塊，產品多定位大面積改善型住宅。

其進入西安市場后，除一方面出售旗下項目主體公司股權外，一方面亦在西安大手筆拿地。

就今年而言，1月份，中鐵華中公司競得西安市曲江大明宮一宗51.146畝的商住、商服用地，成交價7.08億元；2月，其以21.1億元的底價摘得曲江大明宮板塊井上片區2宗住宅、商服用地；3月，中鐵華中公司又在西安浐灞國際港以8.352億元競得一宗住宅用地。

出售股權猜想

西安京港房地產是中鐵建地產在西安國際港務區西派麟悅項目和西派璟悅的開發主體，此次出售股權接盤方是誰值得關注。

以往中國鐵建地產出售西安項目公司股權，多出售給“中鐵系”公司與外部公司的合資公司。

上述股權出售，是否也會遵循這樣的邏輯？

值得注意的是，西安京港房地產的項目地理位置在國際港務區，國際港務區區域內的地產項目很多都是管委會旗下投資公司或者產業公司，與開發商合作開發。

如華潤潤璽臺項目，開發商為西安國際港務區潤輝房地產開發有限公司，穿透股股權，成都潤盈置業有限公司70%，西安港產業投資有限公司30%。

中梁奧體壹號，開發商為西安國際陸港文興置業有限公司，其中大悅城控股集團股份有限公司占股70%，西安國際陸港文化體育產業有限公司占股30%。

那么，西安京港房地產是否會采取這種方式，管委會旗下投資公司或者產業公司進場與之共同開發？

就上述猜想，記者亦致電西安京港房地產和中鐵華中公司采訪，前者掛斷電話，后者電話則無人接聽。

不管其將股權出售給誰，以怎樣的形式進行開發，消費市場最終關注和評價的一面在于，開發項目的品質及交付兌現表現。

記者注意到，中鐵建地產在西安開發兇猛，邁入銷售第一梯隊的同時，其在交付兌現端表現并不盡人意，頻現業主大規模維權和投訴，百度搜索關鍵詞發現，其項目主要維權焦點在于，高端系產品在交付時普遍降標，與產品銷售宣傳相去差距明顯。

“‘西派系’品質算是西安產品系的中上游，在西安挺火的，目前基本不用搖號了。項目宣傳得挺好的，但是交付兌現一般，發生交房維權的情況比較多。”西安一名房地產銷售顧問告訴記者。