每經熱評｜二手房挑大梁 開發商怎么辦？

每經評論員 薛暉

2023年過去了。回顧這一年，樓市發生了一個劃時代的變化——二手房成交量首次超過新房。而這個巨變，也將深刻影響開發商。

根據克而瑞數據統計，2023年，重點30個城市一二手房成交總規模達到3.43億平方米。其中，一手房成交1.61億平方米，較2022年微降3.3%；二手房成交1.81億平方米，同比增長33%，成交規模創新高。

二手房成交規模超過新房，這種情況在過去幾年還只在北京、上海這類一線城市出現，但2023年幾乎是全面開花。

市場重心轉向二手房，是經濟發展到一定程度的必然趨勢，但其中也有些因素值得開發商關注：

其一，二手房定價更靈活，可以隨行就市。其二，二手房都是現房，而新房多是期房，采用預售制。其三，二手房不但單價大多低于同區位新房，而且通常面積小、總價低。其四，許多二手房地段好，位于成熟市區或學區，有一定區位優勢。

另一種轉變，卻對開發商有利。據中指研究院報道，北京、上海、成都、長沙等城市中高總價段成交占比提升態勢延續，其中北京1~11月500萬至1000萬總價段成交套數同比增長26%，占比提升8.5個百分點。

簡言之，“改善型”住房正在成為新房銷售的主力。

這表明，市場沒有消失，只是換了個方向。這就要求開發商，把更多注意力瞄向“改善性需求”，而將“剛需”讓給二手房市場。

當然，“改善”的內容并不僅限于面積大、總價高、區位高，還包括許多新需求。

例如，近來流行的“高收納”精裝住宅，面積沒有明顯增加，但設計了大量隱蔽收納空間。實際上就相當于房屋實用面積增加了。住上這樣的房子，東西多，但不亂。這就要求開發商提高設計創新能力和采購能力。

還有恒溫恒濕的綠色科技住宅。這樣的房子，外觀和普通房子差不多，但里面全是高科技。購房人花更多錢買的改善型住宅，已經不是個水泥盒子，不僅是用來睡覺，也是一個更高需求和享樂的空間。這就要求開發商有駕馭新科技的能力。

總之，開發商要給改善型消費者以新的理由。無論你的賣點是科技還是藝術抑或是實用性。

最后也要提醒一下，雖然改善型需求的總體比重在提升，但總市場在2024年仍有可能下降。據機構測算，2024年全國房地產市場將呈現“銷售規模仍有下行壓力，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。中性情形下，預計2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%。

也就是說，開發商需要在創新方面繼續發力，機會只留給有準備和有創新的企業。