公募REITs的2023：二級市場表現乏力，常態化發行加速推進中

每經記者 李蕾    每經編輯 趙云    

2023年最后一個交易日結束，備受市場和投資者關注的創新產品——公募REITs的年內表現也已出爐。

整體而言，今年公募REITs在二級市場的表現是比較乏力甚至孱弱的。全年中證REITs全收益指數下跌了22.67%，29只已上市產品中僅有1只年內收益為正，也就是上漲了2.54%的中信建投國家電投新能源REIT。其余產品全部下跌，跌幅超過10%的產品達到17只之多。

受市場下跌等多重因素影響，2023年成立的公募REITs數量比2022年和2021年都有明顯減少。但從今年下半年的情況來看，交易所審核明顯提速，REITs 底層資產種類逐步豐富，其中備受關注的首批消費基礎設施REITs已經正式獲批。從儲備項目來看，目前交易所共有15個項目在審，底層資產涉及光伏、水電、風電等新能源資產，還有多個項目審核通過待上市，審核明顯提速。

有機構投資者對此指出，當前市場一二級比價來看，二級配置性價比更高。隨著二級收益率的回調，投資人可逐步關注一級打新機會。

僅1只產品年內收益為正

2021年5月17日，證監會、滬深交易所同時宣布，首批9只公募REITs產品獲批，標志著國內公募REITs正式啟航。

經過了2年半發展，從二級市場的走勢來看，2023年公募REITs整體表現乏力，中證REITs全收益指數下跌了22.67%。

具體而言，中證REITs全收益指數上漲的月份僅有4個，分別為1月、7月、8月和12月；其余8個月均環比下跌，跌幅超過5%的月份達到4個。

根據多家券商的分析，今年1月到2月中，交易修復預期，價格普遍上行；但從2月中到7月初價格走勢低迷，主要是由經濟修復預期反復引起，部分產業園、物流園出租、續租不及預期，引發市場對基本面的擔憂，后續持續下跌主要矛盾點在于流動性的匱乏，市場對于項目基本面的分歧較小理；而在持續下行的態勢下，多只公募REITs產品二級市場跌幅觸及機構止損線，使整體市場在6月出現大幅下跌。

到了7月初，多只FOF發布公告稱將REITs納入投資范圍，增量資金渠道的打開使市場情緒開始修復。7月下旬公告的REITs二季報顯示公募REITs經營分化明顯，REITs市值指數在修復至6月初水平后，整體處于橫盤狀態，8-11月市場平均換手率也進一步下降，疊加12月中首批擴募項目集中解禁等情況，年底部分機構止損跌幅再次擴大。

不過進入12月，公募REITs二級市場的交易價格有所回調，尤其是前期因悲觀情緒等引發“超跌”的項目，或許已經進入性價比較高的配置階段。

從具體項目來看，在全市場已經上市的29只產品中，僅有1只產品年內收益為正，那就是今年3月上市、年內上漲了2.54%的中信建投國家電投新能源REIT。其余28只產品年內在二級市場均出現下跌，跌幅超過10%的產品達到17只，其中有2只產品跌幅超過40%，分別是年內下跌了45.7%的建信中關村REIT和42.91%的博時蛇口產園REIT。

新發產品受理偏少，潛在發行項目充足

在低迷的市場表現影響以及嚴格的審核要求之下，2023年公募REITs進入交易所申報發行階段的數量明顯減少。

今年年內發行成立的公募REITs共有6只，相比2022年的13只、2021年的11只都顯著下滑，發行規模和發行份額方面也幾乎是同比腰斬，發行市場的冷清可見一斑。除此之外，2023年6月有4只REITs擴募上市，共募資約50.6億元。

從市場反響和投資者情緒來看，從去年12月到今年3月市場熱情仍然比較高，但打新策略效果顯著下降。華泰證券數據顯示，在此期間新上產權類、新能源類共5只REITs，但平均認購比例雖不足1%，但上市首日漲幅已回落至10%附近，打新收益不足0.1%。而從2023年6月以來，受到REITs二級市場下跌、市場流動性偏弱、估值定價中樞調整等影響，打新策略失效，一級認購持續遇冷。

每經記者注意到，雖然今年新發產品受理明顯減少，但隨著中央及地方REITs相關政策的不斷出臺，在途項目的推進正在提速中，擬申報產品持續增長。

從儲備項目來看，目前交易所共有15個項目在審，底層資產涉及光伏、水電、風電等新能源資產，還有多個項目審核通過待上市，審核明顯提速，REITs底層資產種類也逐步豐富。除此之外，截至三季度末已有超過200家企業擬申報REITs，項目業態涉及10大類，為市場擴容擴業態奠定良好基礎。

公募REITs配置性價比已顯現？機構投資者建議關注供需變化

雖然今年公募REITs在二級市場的表現十分低迷，但在不少機構投資者眼中，這類產品的配置性價比正在逐步顯現。對于破凈較多、分紅完成預期較高的項目，長期資金可逐步關注。

華泰證券在近期的報告中指出，2023年公募REITs前三季度經營業績有修復但分化仍存，保租房、倉儲物流及工業廠房項目出租率變動不大，整體經營較為穩定。不過產業園續租并未明顯改善，部分項目招租、續租壓力較大，業績基本面的修復情況仍是未來觀察的重點；高速公路板塊今年伴隨著經濟基本面的筑底回升，出行需求陸續釋放，客車流量增長潛力較大，業績基本面修復較快，未來仍需重點跟蹤車流恢復及客貨占比情況；能源類項目底層資產雖存在季節性波動但整體運營穩健。

除此之外，公募REITs的流動性也是市場和投資者關注的焦點。隨著增量資金的入市和流動性的改善，或許將帶來市場情緒的提振和修復機會。

從今年7月開始，先后有多批公募基金宣布，旗下FOF基金可投資公募REITs并修訂相關合同，一定程度上為REITs引入新的“活水”。

10月，滬深交所公告同意中國人壽資產管理有限公司、泰康資產管理有限責任公司、太平洋資產管理有限責任公司、中國人保資產管理有限公司、平安資產管理有限責任公司等五家機構試點不動產投資信托基金（REITs）業務，險資的入局有望進一步提升市場活躍度。

就在本月月初，財政部聯合人力資源社會保障部起草了《全國社會保障基金境內投資管理辦法（征求意見稿）》，提出全國社保基金可以投資于公募REITs，也有助于提振市場信心、穩定投資者預期，并為市場引入長期資金活水。

除此之外，REITs體系制度的完善也有助于流動性改善，例如此前交易所就提出探索以REITs為標的的ETF產品，監管也在今年多次表明正在積極推動將基礎設施REITs納入和香港證券交易所互聯互通交易標的等等。

“展望明年，板塊選擇上，我們建議優選經營穩定性較強、具備一定韌性的資產，如保租房、物流園、工業廠房、電價和電量較穩定的能源基礎設施。貨車占比高的高速公路和研發辦公產業園相對更易受經濟周期影響，需密切關注其運營管理情況。”華泰證券表示。

光大證券也在報告中指出，高分紅預期及高達標率產品的分紅能夠給予投資者高收益兌現度，疊加經營權產品提價邏輯，建議關注能源及強基本面的高速公路；風險偏好較低的長期投資者，建議關注防御性產品，以戰略投資者身份配置保租房及稀缺性明顯的倉儲物流。

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