房企觀察| 中信泰富地產(chǎn)：高調(diào)重回住宅開發(fā)軌道，近三年權(quán)益拿地金額逾233億元

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

蟄伏多年的中信泰富地產(chǎn)，重回房地產(chǎn)市場。

上海市楊浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局日前公布，中信股份（HK00627，股價7.24港元，市值2106億港元）間接全資附屬公司揚州錦泰與楊浦區(qū)國資委全資控股的上海濱貿(mào)聯(lián)合體，被確定為楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B1-01地塊、01F2-01地塊、01F3-01地塊、01E4-03地塊的公開遴選階段的實施主體。

該地塊為歷史風(fēng)貌建筑，體量大，尤其是住宅部分隔壁的房地聯(lián)動價達21萬元/平方米。

消息一出，迅速引發(fā)市場關(guān)注。近些年，中信股份已逐漸淡出上海房地產(chǎn)市場，其開發(fā)的除了陸家嘴九廬等少數(shù)住宅項目外，其他更多的是上海核心地段商辦項目。

事實上，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中信集團內(nèi)部舉足輕重，甚至成立之初就“銜玉而生”。作為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的老牌企業(yè)，中信集團早在1979年創(chuàng)辦初期就有房地產(chǎn)部，新中國第一家房企、工商注冊編號為001號便是中信房地產(chǎn)公司。

如今，中信股份主要的地產(chǎn)開發(fā)平臺是中信泰富（中國）投資有限公司（以下簡稱中信泰富地產(chǎn)）。一位接近中信泰富地產(chǎn)的人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，公司沒有進一步消息可對外透露，唯有抓緊推進楊浦地塊的各項建設(shè)工作。

楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

隔壁住宅賣21萬/平

11月底的一個工作日下午，中信股份領(lǐng)導(dǎo)行色匆匆來到黃浦江邊世博大道的中信泰富辦公樓下，一行人沒有過多停留，就直奔辦公室開會。

一個多星期前，上海楊浦區(qū)政府官網(wǎng)公布，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)四宗地塊最終確認(rèn)中信泰富地產(chǎn)為開發(fā)主體。

四宗地塊均為楊浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護地塊，用地面積共計約8.65萬平方米，計容面積總計約18.1萬平方米，其中住宅約11.3萬平方米、商業(yè)辦公用房約6.8萬平方米。

地塊所在的楊浦濱江八埭頭板塊是上海商業(yè)、文化、工業(yè)歷史發(fā)展的源頭之一。去年6月，老牌港資房企瑞安房地產(chǎn)在平?jīng)錾鐓^(qū)攜手上海楊樹浦置業(yè)拿下一宗地塊，最終公示的房地聯(lián)動價達到21萬元/平方米，為目前楊浦第一、上海第二高的房價紀(jì)錄。該處地塊與中信此次摘得的項目僅一街之隔，且用地面積只有中信項目的1/5。

“該處項目的發(fā)展?jié)摿Υ螅顿Y安全邊界較高，經(jīng)濟測算回報合理，”中信股份方面表示，通過與楊浦國資組建合資公司發(fā)展平?jīng)錾鐓^(qū)項目，能夠延續(xù)發(fā)展公司在上海豪宅、高端商業(yè)、甲辦市場的名氣與口碑。

每經(jīng)記者在采訪中了解到，該項目不僅位于區(qū)域內(nèi)的核心地段，且與中信在上海的布局也頗為呼應(yīng)。目前地塊已完成搬遷，除了少數(shù)保留建筑，其他地方暫作停車場使用。

項目鄰近黃浦江北岸，與早年開發(fā)完成的陸家嘴濱江金融城隔江而立。陸家嘴濱江金融城是中信泰富和中國船舶工業(yè)集團于2005年聯(lián)合開發(fā)的，其中的住宅部分名為九廬，開盤曾超過13萬元/平方米，目前小區(qū)二手房均價超過22萬元/平方米。

據(jù)中信股份介紹，上述平?jīng)錾鐓^(qū)項目的土地遴選成交價為底價約114.4億元。根據(jù)公告，合資公司將由中信泰富占股87%，承擔(dān)的項目資金約108.01億元，楊浦國資方面占股13%。合資公司的董事會將分別由5名董事組成，其中4名董事（含董事長）由中信方面委任，1名董事（為副董事長）由楊浦國資方面委任。土地出讓價款及開發(fā)建設(shè)資金的實際需求按持股比例同步實繳出資，并按實繳出資比例分享利潤、承擔(dān)風(fēng)險及虧損。

結(jié)合項目的土地使用權(quán)代價及契稅、所在地區(qū)的現(xiàn)行物業(yè)市況、發(fā)展?jié)摿Γ腺Y公司的總資本承擔(dān)預(yù)計為124.15億元，中信方面承擔(dān)的108.01億元將由內(nèi)部資源撥付，未來則將通過擔(dān)保貸款或者金融機構(gòu)進行增資。

回歸住宅開發(fā)軌道

7年前，中信集團大象轉(zhuǎn)身，將住宅地產(chǎn)資產(chǎn)等以310億元轉(zhuǎn)讓給中海地產(chǎn)，公司投向城市開發(fā)運營和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，持續(xù)深耕上海等核心城市核心地段的項目。

而近3年的數(shù)據(jù)顯示，中信集團正陸續(xù)回到住宅開發(fā)軌道。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2020年至今，中信泰富地產(chǎn)在國內(nèi)公開土地市場拿下17宗地塊，涉及城市包括上海、廣州、南京、濟南和揚州等，總建設(shè)用地面積97.2萬平方米，總權(quán)益拿地金額達到233.578億元。

中信集團旗下另一地產(chǎn)平臺中信城開也拿下8宗地塊，總建設(shè)用地面積37.44萬平方米，總權(quán)益拿地金額約55.466億元。

超百億金額摘得上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)項目之前，2022年10月，中信泰富地產(chǎn)曾聯(lián)合中船集團以總價187.6億元競得廣船二期、三期地塊，總計以近270億元獲得廣船地塊整體開發(fā)權(quán)，廣船地塊總土地金額刷新廣州土地出讓價最高紀(jì)錄。

每經(jīng)記者梳理近年財報注意到，2022年，中信泰富地產(chǎn)相繼在廣州、蘇州和濟南獲取3個新項目。截至2022年底，以地上規(guī)劃計容建筑面積計算，公司在國內(nèi)的土地儲備面積約634萬平方米，其中權(quán)益面積約475萬平方米，創(chuàng)下公司歷史新高。

中信泰富地產(chǎn)是中信股份旗下新型城鎮(zhèn)化板塊的6家重要子公司之一，總部位于上海，主要專注于開發(fā)城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，項目分布在長三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長江中游經(jīng)濟帶和環(huán)渤海經(jīng)濟圈等主要城市，包括上海崇明海和院及信泰中心、武漢中信泰富濱江金融城及光谷創(chuàng)新天地、揚州錦辰及錦棠、蘇州信泰中心等等。

其他5家子公司比如中信建設(shè)為工程建設(shè)綜合業(yè)務(wù)、中信城開為城市更新改造及運營業(yè)務(wù)。2022年，新型城鎮(zhèn)化板塊的業(yè)務(wù)資產(chǎn)合計3713億港元，是五個業(yè)務(wù)板塊中除了綜合金融服務(wù)的第二大業(yè)務(wù)板塊；對外收入570.6億港元，板塊收入占比最低；歸屬于普通股東凈利潤20.95億元，同比減少73%。

今年上半年，新型城鎮(zhèn)化板塊實現(xiàn)對外收入160.77億元，同比減少10%；歸屬于普通股東凈利潤30.42億元，同比增加2.3%。無錫玖著、廣州濱江上都等新住宅項目銷售良好，但是因項目結(jié)算基數(shù)較高，及報告期內(nèi)分享中海地產(chǎn)權(quán)益凈利潤減少，營業(yè)收入同比下降23%至23.60億元，凈利潤同比下降27%至19.75億元。

從房地聯(lián)動價和項目體量來看，楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊無疑將是中信泰富地產(chǎn)未來業(yè)績的重要增長引擎，但如今房地產(chǎn)市場已非7年之前的形勢。項目產(chǎn)品能否贏得市場并實現(xiàn)資金回籠，是公司接下來將面對的考驗。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝