2023觀點商業年會落幕：消費REITs引熱議，商業大咖共論行業變革機會

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

11月2日，由觀點機構主辦、《每日經濟新聞》聯合主辦的2023觀點商業年會在上海舉行。本屆年會以“看見未來”為主題，數百位商業地產行業人士和企業高管圍繞行業形勢、創新迭代、消費熱點和資管運營等方面展開討論，交流行業前沿聲音。

今年中秋國慶長假期間，印力集團銷售額實現了超過2019年同期水平的成績，而且10月26日深交所受理了包括中金印力在內的首批消費基礎設施REITs。印力集團董事長丁力業在年會上表示，這對公司來說是歷史性機遇，給企業發展注入了極大信心。

在年會現場，也有專家作出冷靜地分析。中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會秘書長、研究員蔡云在主旨演講中指出，消費類REITs的收益率、投資者對企業的信任其實是很難的，要靠商業地產公司的核心競爭力，具備較好的運營能力。

消費基礎設施REITs開閘引熱議

就在大會舉行的一個星期前，證監會官網發布消息，接收并受理首批4單消費基礎設施REITs材料申報，分別是華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、嘉實物美消費REIT以及中金印力消費REIT。

首批消費基礎設施REITs資產類型包括購物中心、社區商業、超市等，原始權益人包括華潤、金茂、印力、物美等，均為我國頭部消費基礎設施領域的參與者。

觀點商業年會現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

丁力業認為，消費類基礎設施REITs的推出，市場空間巨大，發展潛力巨大，它將轉變商業發展的邏輯。比如，會引導企業從買賣資產的投資型轉向持續經營的能力型發展，行業格局發生較大變化。另外，REITs的核心資產是分配率，將倒逼企業提升底層資產的運營能力，篩選掉市場大量的機會主義者，進一步擴大專業運營商的優勢。

“今年整個行業最振奮人心的利好，莫過于商業地產REITs政策的開閘。”華潤萬象生活有限公司執行董事、副總裁魏小華在演講中直言，經過三年疫情，加上復雜的經濟環境，我們所處的商業世界也在悄然發生變化，正是因為這些變化，給商業帶來了更多發展的可能性。

與印力一樣，華潤置地也是國內首批申報商業地產REITs的4家企業之一，底層資產是華潤萬象生活負責經營管理的青島萬象城。

據觀點指數發布的《表現力指數 • 2023年度商業地產表現報告》，今年1-7月，全國范圍內共開業零售商業項目140個左右，新增商業面積超過1000萬平方米，涵蓋購物中心、社區商業、街區商業等多業態，以中小體量為主，大體量項目相對較少。地區分布上，經濟發達的華東和華南地區開業數量較多，其中華東開業項目數量占比更是超過40%。

凱德投資(中國)商業管理首席執行官楊欽富認為，市場需要一定的時間重整，各種業態也進入調整期，很多疫情前就決定了的項目會集中入市。調整期過后，仍然對消費、對商業地產充滿信心。

除了上述首批受理的4單消費基礎設施REITs，《每日經濟新聞》記者在年會現場和與會嘉賓交流中了解到，還有包括百聯股份和萬達等多家零售發展商亦在試水消費基礎設施公募REITs，底層資產標的涉及上海、杭州、青島等地。

在光大安石資產管理總裁周頌明看來，首批消費REITs對回報率、規范性的要求非常嚴格，但它至少讓行業看到了一條資產的退出渠道，這種試點讓企業得到極大的發展信心。

升級存量資管適應行業變化

現階段，商業及商業地產正面臨一場變革，已成為不爭的事實。無論在零售端、消費端還是企業端，都必需適應消費方式和消費理念的變化，升級存量資管，優化消費供應，釋放消費潛力。

招商商管副總經理賈晉燕在發表演講時指出，在消費復蘇的大背景下，商業面臨著新的挑戰和機遇。一方面，可以看到消費回歸還是比較理性的；另一方面，出現了旅游大熱、餐飲爆滿、演出市場火爆的情況。“體驗式消費增速遠超實體商品消費，尤其體現在文娛、文體、旅游以及餐飲業態，旅游消費釋放了活力，勢頭比較強勁。”

南國置業股份有限公司董事長李明軒在主題討論環節表示，要從資產盤活、資產運營的角度看商業。“原來商業突出的是地產概念，在過去近30年城市發展過程中，是由土地作為貨幣信用背書產生的商業地產。未來將聚焦在商品、商業、服務端，這是一個核心，包括數字化、數智化，一定是服務于服務行業，而非替換服務，這是商業地產的一個發展趨勢。”

“對我們來說，要認清自己，清楚知道能干什么。另外，創新上要不拘一格。”一元股份副總裁、商管總裁郜琰豫表示，這是一元股份“活下去的方向”。

與會嘉賓普遍認為，目前消費復蘇并非全方位的，“一夜爆紅”的傳奇故事只是少數。如何將流量轉為有效營收，重建消費者信心，取決于品牌長久經營的質量和口碑。

總體來說，雖然困難仍然存在，但更多呈現出來的還是信心和希望。

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封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝