明明利好不斷，地產股為啥跌得更多了？

每經記者 趙云    每經編輯 葉峰    

八月行情就這么結束了，大家感覺如何？

今天（8月31日），三大指數開盤后小幅走低，科創50指數震蕩走強。

盤面上，光刻膠、中藥、科創次新板塊漲幅居前，房地產、證券、汽車板塊跌幅居前。

兩市近3300股飄綠，今日成交8292億元，較周三縮量1551億元。

北向資金凈賣出42.97億元，其中滬股通凈賣出21.44億元，深股通凈賣出21.52億元。8月累計減倉接近900億元，單月凈賣出額創歷史新高。

此外，主要指數的月度表現，也出爐了。

科創板近期相對強勢的表現，如我們昨天推送的文章所說，一方面是政策利好，另一方面是半導體板塊的持續走強。

而半導體的強勢，既有近期華為的消息刺激，也得益于自身基本面轉好。

中國銀河證券研報指出，自主可控、國產化加速、行業周期筑底向上+AI景氣周期牽引，建議重點關注半導體設備投資機會。

行業周期趨于底部，景氣復蘇可期，半導體行業處于周期波動中，每次上行或下行周期為2-3年，最近一輪峰值在2021年3月，行業趨于底部。依據2000年至2023年一季度數據，以一次上行或下行為周期，每2-3年為一個完整周期。2021年二季度，半導體季度銷售額同比增速達到最近峰值30.4%，此后增速放緩并于2022年三季度后同比下滑，接近周期拐點。半導體設備銷售額波動與半導體銷售額波動高度相關，但波幅更大，預計將有更高反彈。AI浪潮下芯片缺口巨大，長期利好半導體設備。AI市場規模持續擴大，預計2026年中國人工智能市場規模將達264.6億美元，AI時代，算力需求增大，五年復合增長率高達52.3％。

然而，相信許多朋友就納悶了：這兩天地產板塊同樣利好不少，怎么就直接跌破位了呢？是要去補前兩天的缺口嗎？

的確，地產股和券商股的短線表現比較類似，主打一個“等風來”。風來之前資金競相買入，都盤算著等利好落地，反手就是一個兌現。

本周以來，證券板塊連續調整，許多人就把目光轉向了仍有不少政策預期的地產板塊。

特別是這兩天，廣州、深圳接連落地“認房不認貸”，帶起了許多人的樂觀預期。

比如國金證券研報指出，在廣州落地認房不認貸后，預計其他一線城市也將緊隨其后，同時或還有多項配套政策出臺，包括但不限于放松遠郊區域限購限售、放寬非普通住宅的認定標準等。申港證券認為，盡管全國范圍的銷售仍將承壓，但在房價回落、政策持續寬松以及年內置業窗口來臨三重背景下，部分需求有望迎來釋放，預計部分高能級城市的改善性需求會率先轉暖，并逐漸向市場傳遞信心，帶動市場修復。

這么分析并沒有錯，但既然跌了，就一定有政策利好之外的東西，拉低了資金短期的進攻欲望。

從結果來看，這個東西就是業績。

昨日，地產龍頭萬科發布的半年報顯示，公司半年度營業收入2008.93億元，同比減少2.91%，歸屬上市公司股東的凈利潤98.70億元，同比減少19.43%，縮水近2成。

“大哥”業績不算理想，自然會打擊部分資金今天的熱情。

從分時圖來看，萬科A今天的走勢，基本引領了板塊走向（以同花順房地產開發指數為例）。早上開盤，萬科A短暫紅盤，板塊尚且能穩住；當萬科A也跳水后，整個板塊便集體調整了。

更別說，業績偏空的還不止萬科一家。據媒體梳理，16家主流龍頭房企的業績里，10家公司營業總收入同比下滑，最高下滑近60%；9家歸母凈利潤同比下滑，最高下滑超13倍。“招保萬金”中，僅保利發展營業總收入及歸母凈利潤同時錄得正增長。

而近期國家統計局發布的數據顯示，今年1-7月份，全國房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。

1-7月份，房地產開發企業房屋施工面積799682萬平方米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面積563026萬平方米，下降7.1%。房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%。

在今天上午的萬科集團2023年中期業績會上，萬科集團董事會主席郁亮也談到了房地產市場當下形勢。

“目前市場處在焦灼狀態，我們的判斷是說目前市場已經顯然是跌過頭了。當前政策已經在發力，我們希望已經出臺的政策能盡快的落實到位，來推動市場恢復到健康合理的水平，我們也期待存量盤活等方面的具體措施能夠盡快的出臺。相信在各方努力底下，隨著經濟態勢持續平穩改善，行業遲早會回到一個健康合理的水平上去。”

郁亮坦言，今天所有從業人員都感到前所未有的壓力，每個人都不容易。但他認為，從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外明顯，比如有些市場更加有韌性，也有新的業務機會在出現。

對于萬科自身，郁亮則表示，房地產市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。萬科對當前市場的看法和態度，就是筑好最牢固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。

但是業績只代表過去，目前并不能斷言房地產行情結束了。隨著樓市企穩，或者只需要企穩的預期漸強，資金的博弈還會繼續。

問題在于，這個節點大概是什么時候？

首先，“金九銀十”是傳統的房地產市場銷售旺季，各項支持政策下，已有不少人對即將到來的九、十月份充滿期待。

另有觀點稱，從7月高層會議新定調開始，樓市供需兩端政策持續兌現，包括落實“認房不認貸”、支持“上市房企再融資不受新規限制”等措施，機構普遍預計銷售有望在四季度企穩修復。

中銀證券表示，若核心城市能在三季度穩步落實部分需求端寬松政策，銷售或有望在四季度企穩。。

國信證券指出，中期看，8月為銷售的傳統淡季，且當前基本面前置指標已經企穩，預計銷售數據不會進一步下滑，疊加核心城市需求端政策落地的提振，Q4或將迎來政策發酵與數據修復的共振。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41184878150