“7?24中央政治局會議”專家解讀| “房住不炒”7年后，市場從防過熱轉為防過冷，預計8月是政策窗口期

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

據新華社，7月27日，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上說，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

7月24日，中共中央政治局會議分析當前經濟形勢，部署今年下半年的經濟工作，在房地產領域也有諸多看點。

會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

7月28日上午，《每日經濟新聞》主辦“直面新挑戰、推動新發展，7•24中央政治局會議專家解讀——房地產市場會迎來怎樣的變化？”專項直播，合碩機構首席分析師郭毅和上海中原地產市場分析師盧文曦作為重磅嘉賓，與我們一起探討了當下房地產行業面臨的新機遇及新變化。

郭毅提到，行業與之前相比，有三個層面的變化。從市場層面看，房子沒以前好賣；從企業層面看，部分房企出現了流動性危機；從消費層面看，居民消費出現了疲軟。也正是基于上述背景，才會有了“房地產供求關系發生重大變化”的提法。

盧文曦則表示，目前整個地產行業處于一個大的新周期的轉變。“這個轉變不同于2008年時的轉變，過往樓市也有很多次調控政策，但以前只要放松，消費馬上能起來。與此形成鮮明對比的是，過去一年，不少城市出臺了樓市支持政策，但消費端反應其實并不明顯，市場對政策的邊際效應在遞減，樓市的大周期已出現。”

“房住不炒”7年后，市場從防過熱轉為防過冷

此次政治局會議沒有像過往一樣提及“房住不炒”，在郭毅看來，自2016年首次提出“房住不炒”，市場經過連續7年的實操調整后，已經發生了明顯變化，以前是防止市場過熱，抑制投機需求；現在則是防止市場過冷，通過政策調控，來糾偏，對與基本面不相符的政策進行調整。

“一方面，一二線城市的人口紅利逐漸消失，二手房掛牌量趨于新高；另一方面，很多三四線城市購房需求趨于疲軟。現實需求需要我們因城施策、精準施策，用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。”郭毅提到。

盧文曦也表達了類似看法，雖然此次會議沒提及“房住不炒”四個字，但并非意味著不會對市場進行合理管控。

“‘房住不炒’的本質是守住底線。從目前的市場來看，還是會有個別樓盤，因為存在價差，會有投機參與。我們時常提到兩個詞匯，一個投資，一個投機，而現在的監管，是在抑制樓市中的投機行為，投資則是一個相對中性的詞匯。”

盧文曦表示，當下很多買家基本也已形成共識。“目前市場上的投機需求跟前幾年相比，已經大大縮減了，這也反映出市場購房者心態的變化，更多購房者是買來自己住，看中的更多還是5-10年內房子的自然增值，而不是短期的投機增值。”

本輪城中村改造與棚改并非同一量級

此次政治局會議還特別提到了“城中村改造”和“平急兩用”公共基礎設施建設，對于上述提法，甚至還有部分網友將其理解成棚改的2.0版本。

郭毅認為，此次城中村改造跟之前的棚改，還是有很大區別，兩者并非一個量級的事。“以前的棚改，主要集中在三四五線城市，且是通過貨幣補償安置的方式，這樣安置戶就有新資金去購買新的商品房，從而帶動了前一輪三四五線城市需求的拉升。”

“而這一次的城中村改造，主要集中于一二線城市。對一線城市來說，其實早已形成了較為成熟的路徑，主要是政府入股，對存量房屋進行改造，貨幣補償金額相對較低。”郭毅表示，城中村的改造主要還是改善民生，解決城中村居住環境差等問題。以深圳為例，還有不少城中村的房子是通過“統租”方式直接改成保障性住房，這么做也是想通過直接改建的方式增加保障性住房供給，這要比直接建設快很多。

“所以從這幾個維度看，此次城中村改造還是與之前的棚改有很多不一樣的地方，產生的資金增量需求相對沒那么大，所以對樓市影響也不會太大。”郭毅說。

盧文曦主要從優化城市空間布局、完善城市功能、改善城市界面等方面談及對城中村改造的看法。“改善城中村對于城市界面的提升，有很明顯的積極作用。”

“目前大城市，基本都存在一個共性問題，就是核心區域能夠用的地都不是太多，而改善城中村主要有兩方面的考量，一是民生，二是城市界面。從民生的角度，主要是讓居民又更好的居住環境；而從城市界面的角度來看，更關系到一個城市的形象。”盧文曦提示，比如在很多特大城市，開發商拿地時，如果周邊是城中村，可能對拿地價格以及開發銷售都會有一定影響。

盧文曦認為，城中村改造并非只單純的拆除和改造，更可以與產業、歷史風貌等因素相結合。“以上海為例，上海的目標是到2032年基本完成城中村改造，這過程中也出現了不少不錯的項目，如虹口、靜安等區域的項目，通過政企合作、資源地塊捆綁等方式做好舊區改造的資金保障。”

“預計8月是出臺政策比較好的時間窗口”

對于市場較為關心的“適時優化房地產政策”問題，兩位嘉賓從不同視角給出了解答。

郭毅指出，從中央的表態來看，“適時優化房地產政策”的敘述，要結合“供需關系發生重大轉變”來看，正是因為供需關系發生了改變，所以才要優化房地產政策，現在的目的是防止過冷，要么就是減供應，要么就是增加需求。

“從實際情況來看，減供應可能會比較難，一是周期會比較長，二是見效慢；而增需求，相對靈活，也比較容易調整，比如認房認貸，就面臨政策調整的可能性。”郭毅說。

在盧文曦看來，正因當下樓市的市場環境沒那么好，所以才導致政策的窗口期已經打開，也導致市場有很多對于政策工具箱使用的猜想。

“從時間節點來看，如果真有支持性政策出臺，比較好的時間節點是今年8月。因為對房企來說，下半年9-10月，是銷售的重要節點，也就是‘金九銀十’。如果等到10月以后，可能相對來說效果會沒那么好。”盧文曦表示，從政策的尺度來看，因為整個市場處于分化，所以對于部分三四線城市，未來支持政策可能會偏向于“能出盡出”，而一線城市可能還是相對保守。

“如果一線城市一下子放得比較松，有可能從一個極端走向另一個極端。比較謹慎的方式，是分區、分塊地進行政策調整。從購房者的角度來說，也不要指望一線城市有大尺度的放松。”

封面圖片來源：每經制圖