二手房交易重大變化，兩部門官宣！北京今日正式實施，如何辦理？一圖讀懂

每經編輯 張錦河    

3月30日，自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會聯合發布了《關于協同做好不動產"帶押過戶"便民利企服務的通知》，針對此前多地在二手房交易過程推行的"帶押過戶"模式予以規范和促進，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本本。

兩部門明確，各地要在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展，最終實現地域范圍、金融機構和不動產類型“帶押過戶”全覆蓋。

據介紹，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。各地在實踐探索中，主要形成抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更等“帶押過戶”模式。“帶押過戶”大大節省了辦理時間，降低了制度性交易成本，同時能夠保障買賣雙方及銀行權益，獲得了企業和群眾一致認可。

兩部門要求各地結合本地實際，確定適宜的辦理模式。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。各級不動產登記機構、銀行保險監督管理機構及銀行業金融機構要加強業務系統建設，推進登記金融系統融合，優化工作流程，實時共享信息，努力實現登記、貸款、放款、還款無縫銜接，同時梳理各環節風險點，制定應急預案，切實防范風險。

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兩部門：全面推進房產帶押過戶

3月30日，自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會聯合發布《關于協同做好不動產"帶押過戶"便民利企服務的通知》稱，為貫徹中央經濟工作會議精神，落實黨中央、國務院扎實穩住經濟一攬子政策措施的有關要求，在地方實踐的基礎上，自然資源部和中國銀行保險監督管理委員會決定深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產“帶押過戶”，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，助力經濟社會發展。現通知如下：

一、以點帶面，積極做好“帶押過戶”

“帶押過戶”是指依據《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定”的規定，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

“帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。根據《自然資源部關于做好不動產抵押登記工作的通知》（自然資發〔2021〕54號），不動產登記簿已記載禁止或限制轉讓抵押不動產的約定，或者《民法典》實施前已經辦理抵押登記的，應當由當事人協商一致再行辦理。各地要在已有工作的基礎上，根據當地“帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；要推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。

二、因地制宜，確定“帶押過戶”模式

地方在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。

模式一：新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

模式二：新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

模式三：抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

各地要結合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發展。在上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

三、深化協同，提升便利化服務水平

各級不動產登記機構、銀行保險監督管理機構及銀行業金融機構要加強業務協同，推進登記金融系統融合，優化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業金融機構貸款協同機制，進一步探索不動產登記機構和銀行保險監督管理機構“總對總”業務和系統對接方式。

不動產登記機構要繼續向銀行業金融機構延伸登記服務端口，實現預告登記、轉移登記、抵押登記等業務合并辦理，支持轉移預告登記與抵押預告登記以及“雙預告”登記轉本登記一并申請、一并辦理。要通過系統直聯或“互聯網+不動產登記”等方式，全面應用電子不動產登記證明，支持“帶押過戶”網上辦、高效辦。鼓勵推進智能化輔助審核，實現系統自動提示辦事進度、自動反饋業務信息，積極探索預告登記轉本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。

銀行業金融機構要圍繞“帶押過戶”貸款業務新特點，建立健全對應的服務制度，加快貸款業務流程改造，制定操作規程或業務指南，完善風險管控機制，及時升級改造信貸審批放款、還款結算等系統，實現自動放款、還款、資金支付、尾款結算等，確保資金安全高效。要減輕買賣雙方負擔、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉模式，明確資金劃轉依據、時間節點、具體方式等，實現全流程閉環管理，確保資金安全。鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結算。引入預告登記等制度的，要根據實時推送的預告登記等結果信息及時審批、發放貸款，確保資金按時到賬。

四、加強組織，防范各類業務風險

各級自然資源主管部門、銀行保險監督管理機構要高度重視，提高政治站位，將做好不動產“帶押過戶”作為當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一，加強組織領導，深化部門協同，壓實工作責任，積極主動落實。要建立暢通的溝通協調機制，加強業務指導和監管，梳理各環節風險點，制定應急預案，通過發布三方（四方）協議樣本、風險提示、業務預警等方式切實防范風險。要細化業務流程，加強業務培訓，做好宣傳引導，鼓勵企業群眾積極選擇“帶押過戶”服務。工作中遇到的重大問題，請及時報自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會。

專家：將刺激房地產和宏觀經濟發展

常規的二手房交易中，按照規定，賣方必須先結清貸款、解除房屋的原抵押才能辦理后續的過戶。所謂"帶押過戶"是指帶著抵押過戶，即在原抵押未解除的情況下，仍然可以辦理房屋過戶手續，將房屋的產權轉移至買方。

據中國經濟周刊，易居研究院研究總監嚴躍進向記者表示，此次政策發布的核心在于常態化開展"帶押過戶"服務，這對于后續不同城市、不同銀行和不同房地產項目的改革試點都具有積極的指導意義。

嚴躍進認為，此次對于"帶押過戶"的提法與過去各地的試點政策相比存在一定差異。宏觀來看，過去各地"帶押過戶"的提法，更強調從不動產登記制度、創造營商環境等角度進行。而此次政策明確，要高度重視，提高政治站位，將做好不動產"帶押過戶"作為當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一。這就說明，對于帶押過戶的政策，確實要從當前改革和經濟穩發展的大框架下進行，其對于房地產領域和宏觀經濟發展等都具有非常積極的刺激作用。

從各地實際推進情況看，"帶押過戶"使得二手房的交易成本明顯降低。嚴躍進舉例分析，若按100萬總價的房子計算，購房者一般貸款金額約為70萬。平均來說，每個購房者的貸款本金余額預計會在50萬左右。如果按照過去的交易模式，其需要先籌集50萬金額才可以實現房產轉讓。而按照現在的政策，這50萬的提前支付成本可以省略，這自然使得二手房的交易明顯加快。所以政策的意義在于，后續對于盤后二手房市場、以二手房帶動一手房交易等都具有積極的作用。

北京今日正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式

據北京監管局 3月31日，北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。居民在出售在京住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款，可在原抵押權不解除的情況下直接辦理住房所有權轉移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本。

以往北京市居民出售住房需事先結清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風險的“過橋貸”。2023年3月31日，北京銀保監局、人民銀行營業管理部、北京市規劃和自然資源委員會、北京市住房和城鄉建設委員會聯合發布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確規定住房交易雙方可以在原抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉移登記，有效克服了傳統方式下交易成本高、時間長、流程復雜等問題，切實提升本市居民住房交易、登記和金融服務水平。

為保證居民能夠順利辦理“帶押過戶”，前期，有關部門系統開展了流程規劃和基礎設施建設等工作。北京市“帶押過戶”模式有三方面突出特點和優勢：

一是兼容跨行貸款。購房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開辦此項業務的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購買貸款未結清的住房，便利居民更加靈活地選擇購房方式。

二是最大程度降低交易成本。《通知》明確規定，北京市住房交易“帶押過戶”辦理過程中，無須第三方機構提供擔保或其他服務。《通知》特別強調，銀行不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。

三是多部門協同提升交易便利度。北京市不動產登記中心可實現住房轉移登記和抵押權變更登記“一個入口、兩筆業務、合并受理、同時登簿”，買賣雙方所需共性材料不必重復提交，實現一站式辦理。同時，有關部門通過北京金融綜合服務網向銀行提供數據交互服務，便利不同銀行進行線上信息傳輸，減少溝通協調成本。

北京市啟動住房交易“帶押過戶”是一項便利市民百姓的重要舉措，是對住房交易、登記和金融服務流程的有效創新。下一步，有關部門將根據居民實際需求，進一步加強工作協同、優化業務辦理流程，持續完善住房交易“帶押過戶”模式。

每日經濟新聞綜合自新華社、中國經濟周刊、公開資料

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