年報(bào)解讀| 弘陽(yáng)服務(wù)：2022年凈利潤(rùn)9386萬(wàn)元 非業(yè)主增值服務(wù)拖累營(yíng)收

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月23日，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)有限公司（HK01971，股價(jià)2.2港元，總股本9.13億港元）發(fā)布了2022年業(yè)績(jī)報(bào)告。

截至2022年12月31日，弘陽(yáng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收11.03億元，小幅下滑2.4%；毛利2.56億元，毛利率23.2%；凈利潤(rùn)9386萬(wàn)元，股東應(yīng)占溢利9199萬(wàn)元。

截至報(bào)告期末，弘陽(yáng)服務(wù)在管項(xiàng)目285個(gè)，簽約建筑面積約54.83百萬(wàn)平方米，其中在管建筑面積約為44.86百萬(wàn)平方米，較2021年12月31日增長(zhǎng)約23.28%。

非業(yè)主增值服務(wù)拖累營(yíng)收

克而瑞物管在《2022-2023年度中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》指出，受疫情蔓延、上游地產(chǎn)行業(yè)整體下行、物企成本支出上漲等因素影響，2022年上市物企告別高增長(zhǎng)、高毛利時(shí)代，凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)普遍下跌，甚至有部分物企出現(xiàn)虧損。

作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)板塊2022年為弘陽(yáng)服務(wù)貢獻(xiàn)了8.35億元收入，占總收入的75.7%，同比增長(zhǎng)10.8%。對(duì)比弘陽(yáng)服務(wù)上市以來(lái)的3份年報(bào)數(shù)據(jù)，物業(yè)管理服務(wù)收入在總收入中的占比最高。

弘陽(yáng)服務(wù)表示，由于社區(qū)增值服務(wù)從多賽道進(jìn)一步轉(zhuǎn)為精選賽道發(fā)展，非業(yè)主增值服務(wù)面臨巨大挑戰(zhàn)。

報(bào)告期內(nèi)，弘陽(yáng)服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)收入124.6百萬(wàn)元，較2021年同期收入180.3百萬(wàn)元下降30.9%；社區(qū)增值服務(wù)收入143.8百萬(wàn)元，較2021年同期收入196.1百萬(wàn)元下降26.7%。從財(cái)報(bào)披露看，非業(yè)主增值服務(wù)收入的減少主要是服務(wù)案場(chǎng)項(xiàng)目減少，社區(qū)增值服務(wù)收入減少的主要原因是車(chē)位銷(xiāo)售收入減少所致。

外拓加速 利潤(rùn)有所下滑

值得注意的是，在2022年物企并購(gòu)、外拓意愿普遍不強(qiáng)的背景下，弘陽(yáng)服務(wù)在管面積還是同比增長(zhǎng)了23.28%，并且加快了外拓腳步。

弘陽(yáng)服務(wù)董事會(huì)主席曾俊凱在報(bào)告中透露，目前弘陽(yáng)服務(wù)布局全國(guó)55座城市，在管項(xiàng)目285個(gè)，合約面積規(guī)模5,483.09萬(wàn)平方米，較2021年增速4.24%；在管總建筑面積4486.4萬(wàn)平方米，其中市場(chǎng)外拓面積達(dá)2140.67萬(wàn)平方米，占在管建筑面積47.71%，較2021年增速11.78%。

但規(guī)模的增長(zhǎng)沒(méi)能讓利潤(rùn)同步上揚(yáng)。截至2022年末，集團(tuán)毛利2.56億元，同比2021年末下降了約20.0%。對(duì)于利潤(rùn)的下滑，弘陽(yáng)服務(wù)方面坦言，主要由于前述非業(yè)主的增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)的收入有所減少，而毛利率下降5.2個(gè)百分點(diǎn)至23.2%，則是由于上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率下降所致。

另一方面，外拓加碼在一定程度上加重了弘陽(yáng)服務(wù)的成本負(fù)擔(dān)。

盡管物業(yè)管理服務(wù)收入增長(zhǎng)顯著，但在管項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增加，新增項(xiàng)目接管前期成本投入較多，同樣帶來(lái)了該板塊的毛利率下降。2022年，物業(yè)管理服務(wù)板塊毛利率22.2%，較2021年同期的25.6%下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。

此外，從總成本上看，業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)分包成本增加，令弘陽(yáng)服務(wù)的銷(xiāo)售及服務(wù)成本達(dá)到8.47億元，較2021年同期809.6百萬(wàn)元增長(zhǎng)約4.6%。

展望2023年，弘陽(yáng)服務(wù)預(yù)計(jì)物管行業(yè)規(guī)模仍將繼續(xù)擴(kuò)展，但整體增速較2022年同期會(huì)明顯放緩。考慮到地產(chǎn)新盤(pán)竣工體量下行和并購(gòu)量減少等因素，行業(yè)正在由擴(kuò)規(guī)模向追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。面對(duì)這一轉(zhuǎn)變，物管行業(yè)或?qū)⒕劢褂诜?wù)質(zhì)量提升、單盤(pán)盈利能力建設(shè)和品牌價(jià)值提升三大維度，在實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)提質(zhì)增效。

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