每日經濟新聞 2023-03-23 17:03:08
◎“2月重慶二手房來訪量、成交量的確雙雙上漲，但我們認為這次單邊上漲，并不是因為地產復蘇和消費者收入改善帶來的，這一定是短期的上漲，是大量被擠壓需求集中釋放出來。同時，由于開發企業頻頻爆雷，消費者更傾向于購買二手房避險，因此重慶二手房出現了一個短暫的小陽春。”
每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
二手房掛牌量又創新高。
貝殼找房App數據顯示，截至3月23日，重慶二手房掛牌量已高達19.4萬套（去年同期為17.8萬套），同比增加約1.6萬套。這是繼去年掛牌量突破18萬套后，重慶二手房掛牌量的又一新高。
不僅是掛牌量劇增，今年2月份，重慶二手房市場由于掛牌增多、競爭加大，不少業主不得不割肉降價，這也使得整個市場成交量接近去年峰值。中指院研究院監測數據顯示，2月重慶中心城區二手房成交達到11473套，環比上漲約55.6%。
但進入3月，重慶二手房成交量和帶看量卻開始下降。多位業內在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，當前購房者觀望情緒仍較濃，市場回暖更需要居民置業信心和收入預期的恢復，整體仍需依賴宏觀經濟基本面的修復情況。
值得一提的是，3月19日，重慶針對買賣雙方貸款銀行是同一銀行的情形，全面推行二手房雙預告“帶押過戶”（指二手房轉移預告登記和抵押預告登記），讓二手房交易人群不用再愁“過橋資金”，交易周期將大幅縮短。
“2月，成交量和來訪量同比上漲了2倍左右，我個人成交都有4套房，門店成交量超過20套。”重慶渝北區中環地產一門店經紀人張菲（化名）3月22日在第三方平臺告訴《每日經濟新聞》記者，近期成交周期也縮短了。
來自中指研究院的監測數據顯示，自去年下半年以來，重慶二手房市場活躍度回落，出現成交量價齊跌態勢，自2022年7月創下成交套數11626套、成交面積105.6萬平方米后一路下降，至去年12月時月度成交量僅6112套，相比去年7月高峰時下降超47%。
今年以來，重慶二手房成交量開始出現了上漲態勢。據銳理數據，1月份重慶中心城區二手房成交7293套，漲幅超20%；2月份成交達到11360套，環比上漲超50%，成交量已接近去年7月的峰值。
近3個月重慶二手房成交情況 來源：銳理數據
“2月份，在經濟活動逐步復蘇、政策優惠持續利好等多因素作用下，前期積壓購房需求持續釋放，市場成交有所回暖。另外，去年同期和今年1月均處春節假期，購房意愿相對較低，故同環比增幅明顯。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅3月22日通過微信向記者分析道。
“最好的時機還是年前或剛開年那一陣，當時因為疫情原因，很多業主都熬不住了，急于降價出售，所以價格普遍比較低。”張飛向記者舉例道，一套位于渝北龍頭寺板塊的二手房，自2022年8月就掛牌了，從最初的146萬元降到了如今的135萬元。“降價幅度其實不算大，之前有同小區房源降價比較離譜，能降到15萬甚至20萬以上。”
而隨著市場熱度的回升，據張菲透露，部分銀行商貸利率已調整至4.3%，僅少部分還能貸到4.1%，而在去年下半年重慶商貸利率基本均是4.1%。
“2月重慶二手房來訪量、成交量的確雙雙上漲，但我們認為這次單邊上漲，并不是因為地產復蘇和消費者收入改善帶來的，這一定是短期的上漲，是大量被擠壓需求集中釋放出來。同時，由于開發企業頻頻爆雷，消費者更傾向于購買二手房避險，因此重慶二手房出現了一個短暫的小陽春。”重慶華地空間科技有限公司運營副總、重科華地城鄉空間與產業發展研究院研究員劉渝鑫3月22日在接受記者微信采訪時表示。
不過，進入3月以來重慶二手房熱度已有所下降。
“近段時間，成交量和帶看量相比2月份確實降了一些，但價格算比較穩定。”張菲表示，現在業主降價出售的意愿減少了，心態要好很多了。“之前巴蜀城套二93萬業主都賣，但現在最便宜的都要100萬-105萬了，但其實業主并沒漲價，只是沒那么著急降價賣了。”
“不過，改善需求還在增長。”宸御聯行管家公司創始人、房產投資專家樹先生3月22日通過微信告訴記者，其所開設的兩家門店3月以來改善客群的來訪量和成交量均在增長。
記者從重慶當地多位房產經紀人處了解到，帶看客戶有相當一部分都表示需要“先賣后買”，邊賣房邊同步看房。
在重慶某生活資訊交流平臺上，一位業主就表示已將自己位于九龍坡區一套均價1萬多的套二房源掛牌出售，因為家里有2個小孩，想置換一套更大的房子，目前的掛牌價為96萬元，比最初時低了2萬元。
據中指研究院數據，2月重慶二手住宅價格延續下跌態勢，主城區二手住宅掛牌價繼續調整，環比下跌0.32%。分區域來看，2月重慶主城各轄區二手住宅掛牌價環比繼續下跌，且各區價格跌幅相差不大，均在0.2%-0.5%。
另據諸葛找房統計，上周（3月13日-3月19日），重慶二手住宅市場均價為14257元/平方米，環比持平。
數據來源：諸葛找房
在戴小紅看來，“目前購房者觀望情緒仍較濃，市場回暖更需要居民置業信心和收入預期的恢復，整體仍需依賴宏觀經濟基本面的修復情況。”
需要指出的是，由于市場熱度的下降，也導致開發商的信心不足。據重慶一業內人士透露，今年2月新房、二手房成交量上漲時，有部分開發商覺得市場開始復蘇已在看地準備投資了，但3月市場熱度降下來后又擱置了投資準備。
“重慶投資需求消失后，剩下就是剛需和改善型需求，長期來看這兩類需求都會是一個較為恒定的值。由于之前不少開發企業爆雷，項目停工問題嚴重，大家出于避險情緒，肯定更加喜歡現房，二手房將會吸納大量曾經想購買新房的人群。”劉逾鑫表示，當前從中央到地方都著力實現保交樓，有效解決項目停工問題，2023年度應該能夠得到有效改善，從而恢復消費者對新房交付信心。
盡管市場活躍度有所下滑，但重慶二手房掛牌量依然維持高位。
貝殼找房App數據，截至3月23日，重慶二手房掛牌量已超過19.4萬套。而在去年同期掛牌量約17.8萬套，同比增加約1.6萬套。
回看重慶二手房源掛牌量攀升的過程，2021年下半年出臺的系列調控政策是一個分水嶺，此后重慶二手房源在售數量持續增加，并自2022年以來相繼破16萬套、17萬套、18萬套，到如今的超過19萬套。
“2016年底到2019年底，重慶經過了一段上漲行情，主城區住宅價格單邊上漲，加之當時對本地市民無限購政策，使得房產成為了大部分家庭的投資產品。而重慶每年住宅放量達到2000多萬平米，大量需求得以承接，最終導致了重慶中產家庭和富人階層往往都持有多套房。”
劉渝鑫分析指出，但此后“三道紅線”出臺后，重慶地產單邊上漲預期被打破了，加上經濟下行，購房者的避險情緒加重，多重因素疊加形成了拋售資產套現的現象。
數據來源：中指研究院
一個值得注意的現象是，2021年以前重慶新房成交規模均大于二手房交易規模，但這種情況在2022年發生了逆轉。重慶銳理數據顯示，2022年以來，重慶二手房成交量持續高于新房，特別自去年8月以后，這一跡象持續明顯擴大。
具體來看，2022年8月重慶新房交易量占二手房交易量的1/3，換句話說，重慶主城區成交4套住宅，其中二手房就占3套；到了去年9月，二手房成交占比快速跳漲至70%，即每10套住房交易中就有7套是二手房。
“其實重慶房地產整體局面并沒有改變，從供應端口來看重慶存量過大，而開發企業手上已拿預售證未售、在建設未拿預售證，拿地未開工的存量又有5000萬平方米左右。”劉渝鑫表示，從需求端口來看，房地產上漲可能性不大，投資屬性消失，“但當前經濟復蘇仍然困難，老百姓就業和收入仍未得到實質性改善，避險存款仍在增加，整體來看房地產需求是未復蘇的。”
不過，他也指出：“樓市所有問題本質都是供需的問題。解決地產問題永遠不在地產本身，人是一切商業邏輯的根源。房地產增長邏輯是人口邏輯，人口邏輯是產業邏輯，只有產業發展才能吸附外來人口，增加購房需求。”
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封面圖片來源：每經記者 王琳 攝
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