年報現場 | 招商蛇口董事長許永軍：行業發展邏輯發生變化，“三新一高”將成未來決策依據

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

3月21日，招商蛇口(SZ001979，股價13.49元，市值1044億元）發布2022年度業績報告，并舉行業績發布會暨投資者交流會，公司董事長許永軍、董事總經理蔣鐵峰、財務總監黃均隆、董事會秘書余志良等出席會議。

年報顯示，2022年招商蛇口實現營業收入1830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.89%；基本每股收益0.41元，同比減少64.66%；累計實現銷售面積1193.65萬平方米，銷售金額2926.02億元。

談及行業發展，許永軍表示，“隨著地產行業四個紅利消失和逐漸減弱，地產行業的運營邏輯已發生根本改變，‘三新一高’（即新發展階段、新發展理念、新發展格局及推進高質量發展）成為房地產行業新的方向，這也將成為未來3到5年決策的依據。”

招商蛇口業績會現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

多維度調整以適應行業變化

“招商蛇口基本的判斷是整個房地產行業的發展邏輯方法發生變化，但是以美好生活作為需求，尤其是空間生活需求的市場砥望仍然不變，需求量非常大。”

許永軍在業績會上表示，“我在很多場合說過，上千年來‘安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏’這種訴求一直沒有變過。”

那么，企業該如何適應行業變化？許永軍給出的答復是，招商蛇口接下來將從“三大改變”“三大業務”“四大抓手”“一大驅動”四大綜合維度進行調整。

“業務模式的變化，是我們適應行業變化做出的選擇之一。”許永軍表示，招商蛇口通過對過去8年進行復盤，對過往業務進行了重新劃分，歸納出了三大核心業務，包括開發業務、資產經營業務和城市服務業務。

“其中，開發業務是以住宅為主的可售型產品，資產運營包括商業辦公、公寓、酒店、產業園區等持有物業管理與資產管理，而城市服務包括物業管理、游輪產業、康養等城市運營服務。”

除了在業務劃分上進行調整外，招商蛇口在業務聚焦上也發生了改變。“所謂的四個聚焦，是指區域聚焦、業務聚焦、管理聚焦和風控聚焦。”

據許永軍介紹，“業務和區域聚焦，是為了積極把握空間布局的結構機會，把資源投向重點城市，在國家戰略重點區域聚焦，積極有為產業集聚，去改善公司當前業務多而不強的現狀，以市場導向發展效益。”

“管理聚焦就是聚焦核心區域核心業務，進行人力資源、組織架構、激勵機制的優化調配，強化內部效力；而風險聚焦更不用說了，招商蛇口是一家央企，對風險控制還是很看重的，大家知道這三年來對我們最大的評價就是一個穩字，這也是我們未來發展的基礎，也是這幾年我們好于同行、優于大勢的重要原因。而防風險的核心是從資產和負債兩端入手，嚴防流動性風險，負債端嚴守三道防線。”

充分利用REITS盤活存量資產

談及公司未來的發展方向，許永軍提到，招商蛇口目前正處于中長期業務結構轉型的換擋期。

“我們需要加強安全生產長效機制，其中開發業務是招商蛇口的基本盤，是規模和利潤的主要保障。”許永軍表示，在當下招商蛇口將穩固基本盤，為第二增長曲線的培育提供緩沖和支持。

“所以，我們的社區開發業務必須要穩住營收規模，提升利潤水平。將繼續堅持以銷定產，保持區域聚焦、城市生根，堅定執行以市場為導向，牽引公司資源的優化配置，持續提升我們在重點城市的市場份額。”

此外，許永軍還介紹了招商蛇口在資產運營方向的側重點。他表示，資產運營業務作為招商蛇口重要的新動能和業務之一，將堅持雙百戰略，持續推進業務聚焦有進有退和主仆有別、輕重并舉的發展策略，堅定不移地實現百億經營收入目標。

“其中，集中商業、產業園區、長租公寓是招商蛇口資產運營的三個重要賽道，集中商業以能力提升為前提，聚焦核心市場，完成集中商業城市布局，夯實核心資產培育。”

在許永軍看來，產業園區未來的發展方向將是圍繞增量做存量，實現從物業空間運營到產業發展運營的轉變，做強產業投資能力。而公寓的定位是輕重結合，打造租賃公寓全程專業運營商，堅持有規劃有選擇的投資發展原則，關注重點城市租賃用地。

在談到招商蛇口所布局的租賃公寓的條件時，許永軍表示，“我們都要以REITs退出為剛性條件，充分利用REITS盤活存量資產，形成商業邏輯的閉環，助力資產運營業務和城市服務業務發展壯大，引領行業新發展模式。”

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝