微觀這一年·房企｜“民營示范房企”旭輝的2022：從“股債雙殺”困境到年末融資利好

1月3日，旭輝控股集團(HK00884，股價1.28港元，市值133.29億港元）擬發行2023年度第一期中期票據，發行規模不超過20億元，期限為3年期，由中債信用增進提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，募集資金用途為項目建設、償還境內有息債務。 在經歷了2022年9月“股債又殺”及11月初公告“暫停支付境外所有應付的本金和利息”后，隨著支持房企融資的“三支箭”落地，旭輝在融資方面可謂利好頻傳。 2022年12月，旭輝先后與光大銀行、郵儲銀行等4家銀行簽訂戰略合作協議，獲得數百億元授信額度，推動保交付、保品質、保民生。此前的2022年11月底，旭輝向中國銀行間市場交易商協會表達150億元儲架式注冊發行意向。 事實上，在行業整體下行背景下，旭輝的銷售業績同樣下滑明顯。據中指研究院數據，2022年旭輝的銷售額為1237億元，相比2021年的2472.5億元幾近腰斬。即便在全國房地產銷售最為活躍的華東地區，在交付與搶收方面，旭輝同樣承受著前所未有的壓力。 近一年旭輝股價表現來源：百度股市通 華東區域業務縮減 從區域來看，長三角仍是旭輝布局的重點。2002年上半年，旭輝在長三角區域實現銷售額超過219億元，占其銷售總額的34.7%。 2022年11月初，旭輝進行了一輪組織構架和人員調整，撤銷了部分中心，組織級別降回原來的“部門級”。值得注意的是，華東原上海區域集團與皖贛區域集團合并，組建成立新的上海區域集團。在旭輝設立的東南、江蘇、皖贛、上海、西南、山東、華北共七個區域集團中，華東地區的業務主要由上海、江蘇和東南（含浙江和福建）區域集團所涵蓋。 2022年中報顯示，上半年旭輝在長三角地區推出的項目僅有上海佘山望、蕪湖地旭輝鉑悅濱江、鎏金印象、南通東昇旭輝中心和南京都會江來府；而回顧2021年，旭輝上海世紀古美熱賣，在蘇州推出6個熱銷住宅項目、南京5個，在安徽包括合肥蕪湖等城市共推出6個項目。2021年報顯示，旭輝在長三角區域共有24個項目。但在市場整體下行壓力下，旭輝在長三角的業務無可避免地受到了沖擊。 從土地獲取情況來看，2021年旭輝新進入江蘇鹽城、安徽六安、宣城，并對浙江等多地持續深耕；2022年上半年，旭輝在華東區域僅獲取了義烏、上海、長沙、寧波及青島6個新項目的權益，連同2022年6月30日后的蘇州一項土地收購，集團應占土地出讓金合共為36億元。 從安徽、江西兩地目前房地產開發所占份額來看，在2022年上半年，房地產開發合同銷售總額中，合肥占1.9%、蕪湖0.7%，阜陽0.5%、南昌0.5%，皖贛合計僅占3.6%。土儲來看，截至2022年6月30日，江西地區僅有南昌旭輝中心和凌云府，合肥10個住宅商業辦公綜合項目，在整個長三角區域內占比較小。 行業低迷下的“保交付” 旭輝上海區域集團覆蓋上海、環滬城市及安徽、江西，從一線城市到三四線約11座華東地區城市。旭輝上海區域集團方面坦言，受疫情反復，上游材料供應不及時，勞動力不充足，部分項目無可避免地影響了進度，這也使“交付”成為最大難題。 通過與供應商協商互助并制定合理穿插施工方案等，旭輝上海區域集團在保質保量的前提下力爭按時交付。如合肥旭輝·濱湖江來，項目團隊從交付啟動之初便召開數輪籌備工作，對工程、景觀、物業、營銷等各個部門制定詳細的交付標準，力保品質交付。 截至2022年12月初，旭輝上海區域集團的11座城市中有6城10個社區近萬套房源100%實現如約交付。江蘇區域布局的16座城市累計交付6621套新房，其中9-11月均有項目交付。與此同時，以旭輝江蘇區域集團為例，2022年主動出擊，通過主題服務或營銷活動不間斷“搶收”。 來源：旭輝集團官網 上海中原地產市場分析師盧文曦12月7日下午通過微信向記者表示，“華東地區本身經濟基礎好，受政策提振后，市場信心和反應也會快一些，房企配合做出一些積極姿態更有助于未來銷售業績。” 值得一提的是，旭輝上述交付項目中包括多個“透明工廠”（即對外界全方位展示工程用材、型號、工藝和流程，施工工地常態化開放）交付。 “旭輝的透明工廠模式和制度是行業所認可的，具有非常好的示范性。尤其是在保交樓方面，此類制度和操作更需要推廣。從旭輝的樓盤交付方面看，效率高，且市場回饋較好，充分體現了旭輝穩健且積極從業主角度出發的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進12月7日通過微信向記者表示。 據旭輝集團官微1月3日披露，2022年旭輝全國49城145項目交付9萬套新房。 “股債雙殺”后迎融資利好 2022年5月，旭輝入選民營示范房企名單，獲得信用保護工具支持，隨后融資發債也開啟了新的篇章。正當疫情影響逐漸褪去、市場漸有回溫之際，旭輝卻在9月底遭遇“股債雙殺”。 9月28日，旭輝控股股價單日下跌32.28%，報收0.86港元/股。同日，旭輝多只債券也出現下跌，“21旭輝03”跌幅超30%，二次臨時停牌；“21旭輝01”跌幅24%，“20旭輝01”跌幅超16%。 2022年11月1日，旭輝公告稱，已暫停支付境外所有應付的本金和利息，計劃對境外債務重組。截至2022年11月1日，旭輝的境外債務總額（包括銀行貸款、優先票據和可換股債券）約68.5億美元，暫停支付的款項（即到期未付的本金和利息總額（含因部份債權人按照相關融資的條款行使既有的求償權產生的款項））達到約4.14億美元。 來源：旭輝公告 2022年中報顯示，旭輝債務為1141.4億，包括銀行及其他貸款734.3億、境內債券119億、境外可轉債17.2億、境外優先票據270.9億。 旭輝集團董事局主席林中曾在內部信中表示，多地政府進一步收緊了監管資金的提取，導致房企流動性進一步承壓。“我們賬面上仍有逾300億元現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用。” 2022年下半年以來，旭輝再未出手拿地。林中要求“過難日子、緊日子，節省一切可以節省的開支，把有限的資源集中在‘保交付、保品質’的民生工程上”。 值得注意的是，隨著2022年11月支持房企融資的“三支箭”齊發，旭輝也連迎融資利好。2022年11月底，旭輝向中國銀行間市場交易商協會表達150億元儲架式注冊發行意向。 來源：旭輝集團官網 2022年最后一個月，旭輝更是接連與4家銀行簽署合作協議。2022年12月1日，中國光大銀行與包括旭輝在內的10家房企署定戰略合作協議，提供意向性融資總額合計2600億元；12月5日，郵儲銀行上海分行將向旭輝提供不超過100億元意向性授信額度；12月9日，廈門國際銀行與旭輝集團簽署銀企戰略合作協議；12月14日，中國建設銀行上海市分行與包括旭輝在內的16家房企簽署戰略合作協議。 盧文曦表示，在諸多利好政策推動下，房企開始獲得銀行融資支持，這對提升市場信心，尤其是提升對企業信心很有幫助。 【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】