龍湖，10天內(nèi)提前還百億背后

11月9日，龍湖集團發(fā)布公告，選擇提前贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為3.9%。

在過去10天的時間內(nèi)，這已是龍湖第三次發(fā)布提前償還債務(wù)的公告，在此之前，分別是提前償還2023年到期的部分銀團貸款金額34億港元，以及提前償還2023年到期的部分銀團貸款51億港元。再加上3億美元債，還債金額超100億港元。

至此，龍湖已提前償還了全部2023年到期的海外美元債務(wù)。

在過去那個規(guī)模至上的年代，海外債曾作為房企騰飛的助推劑，而如今隨著流動性日趨緊繃，海外債已成為房企債務(wù)違約的導(dǎo)火索。過去一周內(nèi)，有尋求9支海外債同時展期的國資控股企業(yè)，也有選擇暫停支付境外債本息的民企巨頭，甚至部分房企的海外債已經(jīng)出現(xiàn)了二次違約。

在這個亟需注入信心的節(jié)點上，無力者選擇躺平，蓄力者選擇下蹲，當然也需要有人繼續(xù)前行。龍湖接連提前還債或許有“秀肌肉”的成分，而這卻也是重樹市場、行業(yè)信心的必要過程。

騰挪出更大生長空間

即將到來的2023年，依然是房企的償債大年。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國房企到2023年全年有2380億美元的境內(nèi)外債務(wù)到期，明年一季度是到期洪峰，規(guī)模723億美元。

但對龍湖來講，至少在未來一年，其無須再為償還美元債過多分心。

根據(jù)上海票據(jù)交易所信息顯示，今年前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

與國內(nèi)多數(shù)有抵押物的債務(wù)相比，美元債是一種沒有抵押的信用貸款，換言之，其違約的直接損失最低。然而，面對大量違約的美元債，兩個擺在眼前的現(xiàn)實是，受預(yù)期影響，目前海外債已連續(xù)三個月無新發(fā)行，僅有房企交換要約成功后重新發(fā)行上市；另一個現(xiàn)實則是，美元債很多時候扮演了“出國轉(zhuǎn)內(nèi)銷”的角色，根據(jù)Bond Rader在2021年發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，中資美元債的亞洲投資者占比已達到80%，而這些亞洲投資者，多數(shù)為中資機構(gòu)，包括銀行、四大不良資產(chǎn)管理公司、基金、券商、保險資管等。

不可否認，每一筆違約背后，都是一次次努力過后的無奈結(jié)果。只是相較而言，龍湖是幸運的，在本次提前償還美元債等海外債務(wù)之前，其在今年7月即完成了年內(nèi)最后一筆到期債務(wù)還款。

截至9月末，龍湖在手現(xiàn)金凈余額還有800億元，其中包括215億元的監(jiān)管資金余額。良好的資金狀況，保證了其高質(zhì)量的交付，2022年1-10月，龍湖共交付約7.5萬套品質(zhì)住宅，100%實現(xiàn)如期交付，其中超40%項目實現(xiàn)提前一個月以上交付。

所謂穿越周期，即是在豐收喜悅之時，為冬天多留一些口糧，也為春天多存一些種子；而對龍湖而言，或許即是想在暖意來臨時，騰挪出更多生長的空間。

財務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化

顯然，提前償還債務(wù)，最直接的益處即是財務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

根據(jù)中報現(xiàn)實，龍湖集團現(xiàn)金短債比4.07倍，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，一系列指標均在行業(yè)的較高水準，而作為房企生命線的“三道紅線”，龍湖集團也已連續(xù)六年保持綠檔。

有接近龍湖的相關(guān)人士表示，龍湖是一家很有危機感的企業(yè)，這與其創(chuàng)始人吳亞軍的性格有很大關(guān)系。多年前，綠城宋衛(wèi)平曾這樣形容吳亞軍，“既有男人的非凡膽魄，又有著女人的細膩。”如今看來，這份“細膩”之中，既有彼時宋衛(wèi)平眼中吳亞軍對產(chǎn)品的執(zhí)著，也包含其對企業(yè)運行的謹慎以及對風險的格外敏感。

多年以來，龍湖不做高息融資，也不接觸前融、非標、資管計劃、影子銀行等融資方式，在行業(yè)內(nèi)外已不算秘密。這份謹慎，曾經(jīng)讓龍湖在行業(yè)高歌猛進時走得慢了一些，但卻讓其在市場的低谷期多得了份從容。可以說，如今龍湖的穩(wěn)健即是多年來“克己”換來的。

在今年中期，龍湖集團平均融資成本已下降至3.99%，而行業(yè)內(nèi)融資成本低于4%的公司僅有中海、金茂、華潤以及龍湖。

在融資層面，國企、民企之間的天然鴻溝是顯而易見，而當龍湖的融資成本躋身至央企梯隊，起碼代表著在投資人的心里，這個邊緣已經(jīng)十分模糊。比如，匯豐的一份地產(chǎn)及物業(yè)行業(yè)研究報告，將中國TOP50房企分為三類：行業(yè)領(lǐng)袖、普通發(fā)展商、“抱恙”發(fā)展商。“行業(yè)領(lǐng)袖”型企業(yè)僅有八家，龍湖位列其中。報告認為，“行業(yè)領(lǐng)袖”持續(xù)堅持財務(wù)紀律，違約風險最低。

事實上，自7月以來，龍湖集團已連續(xù)三個月實現(xiàn)月度銷售業(yè)績的持續(xù)回升，在此基礎(chǔ)上，龍湖集團三季度累計銷售額達到597.5億元，同比實現(xiàn)正向增長。

此外，在1-9月，龍湖集團累計實現(xiàn)經(jīng)營性收入171.8億元，平均每月穩(wěn)定的可持續(xù)收入就接近20個小目標。如今，龍湖集團的商業(yè)、租賃住房、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，均躋身行業(yè)前五，不僅是穿越周期的穩(wěn)壓器，也構(gòu)建了代表未來的第二曲線。

在龍湖董事長陳序平的規(guī)劃里，未來5-10年，商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營造等經(jīng)營性業(yè)務(wù)，收入會占到整個集團營收的30%，為公司貢獻50%的利潤。

“到那時，龍湖長相跟現(xiàn)在已經(jīng)完全不一樣了。”陳序平說。

信心正在重構(gòu)

無疑，經(jīng)歷兩年的流動性波動，社會對房地產(chǎn)行業(yè)的信心已墜入低谷。但是，無論是銷售的回暖，還是提前還款的動作，從龍湖等一些企業(yè)身上，是可以看到行業(yè)積極一面的。

行業(yè)向好的跡象其實不止于個例，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，10月行業(yè)融資已開始修復(fù)，企業(yè)非銀融資規(guī)模同比上升16.4%，年內(nèi)首現(xiàn)正增長。而在政策端引導(dǎo)下，行業(yè)流動性的積極變化還將持續(xù)。

11月7日，國家發(fā)改委公布《關(guān)于完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見》，其中提出，完善民營企業(yè)債券融資支持機制，加大對民營企業(yè)發(fā)債融資的支持力度。

11月8日，據(jù)中國銀行間交易商協(xié)會官網(wǎng)消息，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

對于民營房企來說，通過增信支持發(fā)債，不僅僅是雪中送炭，也可以獲得更低的資金成本。在今年8月29日，龍湖發(fā)行首單中債信為民營房企“全額擔保”的中票，15億元期限3年的中期票據(jù)，票面利率僅為3.3%。而在11月初，包含龍湖在內(nèi)的10余家房企，新一輪增信發(fā)債也在推進之中。

有分析人士表示，“政策面已經(jīng)給了房地產(chǎn)行業(yè)足夠多的支持，目前房地產(chǎn)行業(yè)需要的就是凝聚市場合力，逐步恢復(fù)外界對房地產(chǎn)企業(yè)的信心，共同穿越周期。”

可以看到，房地產(chǎn)市場依然是個超過十萬億的巨大市場，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在今年1-9月全國商品房銷售為99380億元，同時，仍然是滿足人民美好生活需求的重要組成部分。

而這其中需要各方不同的主體參與。

滿足人民美好的生活需求，靠的是過硬的產(chǎn)品力和服務(wù)能力。正如龍湖創(chuàng)始人吳亞軍曾說的，龍湖在品質(zhì)可靠的情況下有著很高的效率，不僅堅持要高質(zhì)量交付，還要有成體系保障的質(zhì)量交付。可以看到，在長期的危機感促使下，龍湖集團找到了其關(guān)于社會的存在價值。

對于龍湖來說，交付高品質(zhì)住宅只是其中之一，煥新城市商業(yè)的天街、接納新青年的冠寓、以及帶來生活驚喜的龍湖智創(chuàng)生活等等，皆是龍湖關(guān)于“為何存在”寫下的答案。

在11月9日收盤，龍湖集團上漲4%。在港股通(滬)方面，龍湖集團凈買入額居首，金額為2.71億港元。也是在9日，龍湖2027年到期美債繼續(xù)上漲，每1美元漲12美分至52美分，漲幅勢創(chuàng)紀錄。

（文中觀點不代表本報觀點，不作為投資建議。投資者據(jù)此操作，風險自擔。）