龍湖，10天內提前還百億背后

11月9日，龍湖集團發布公告，選擇提前贖回于2023年到期的3億美元優先票據，票面利率為3.9%。

在過去10天的時間內，這已是龍湖第三次發布提前償還債務的公告，在此之前，分別是提前償還2023年到期的部分銀團貸款金額34億港元，以及提前償還2023年到期的部分銀團貸款51億港元。再加上3億美元債，還債金額超100億港元。

至此，龍湖已提前償還了全部2023年到期的海外美元債務。

在過去那個規模至上的年代，海外債曾作為房企騰飛的助推劑，而如今隨著流動性日趨緊繃，海外債已成為房企債務違約的導火索。過去一周內，有尋求9支海外債同時展期的國資控股企業，也有選擇暫停支付境外債本息的民企巨頭，甚至部分房企的海外債已經出現了二次違約。

在這個亟需注入信心的節點上，無力者選擇躺平，蓄力者選擇下蹲，當然也需要有人繼續前行。龍湖接連提前還債或許有“秀肌肉”的成分，而這卻也是重樹市場、行業信心的必要過程。

騰挪出更大生長空間

即將到來的2023年，依然是房企的償債大年。

據數據顯示，中國房企到2023年全年有2380億美元的境內外債務到期，明年一季度是到期洪峰，規模723億美元。

但對龍湖來講，至少在未來一年，其無須再為償還美元債過多分心。

根據上海票據交易所信息顯示，今年前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

與國內多數有抵押物的債務相比，美元債是一種沒有抵押的信用貸款，換言之，其違約的直接損失最低。然而，面對大量違約的美元債，兩個擺在眼前的現實是，受預期影響，目前海外債已連續三個月無新發行，僅有房企交換要約成功后重新發行上市；另一個現實則是，美元債很多時候扮演了“出國轉內銷”的角色，根據Bond Rader在2021年發布的監測數據，中資美元債的亞洲投資者占比已達到80%，而這些亞洲投資者，多數為中資機構，包括銀行、四大不良資產管理公司、基金、券商、保險資管等。

不可否認，每一筆違約背后，都是一次次努力過后的無奈結果。只是相較而言，龍湖是幸運的，在本次提前償還美元債等海外債務之前，其在今年7月即完成了年內最后一筆到期債務還款。

截至9月末，龍湖在手現金凈余額還有800億元，其中包括215億元的監管資金余額。良好的資金狀況，保證了其高質量的交付，2022年1-10月，龍湖共交付約7.5萬套品質住宅，100%實現如期交付，其中超40%項目實現提前一個月以上交付。

所謂穿越周期，即是在豐收喜悅之時，為冬天多留一些口糧，也為春天多存一些種子；而對龍湖而言，或許即是想在暖意來臨時，騰挪出更多生長的空間。

財務結構進一步優化

顯然，提前償還債務，最直接的益處即是財務結構的優化。

根據中報現實，龍湖集團現金短債比4.07倍，平均賬期為6.28年，一年以內到期的短債占比約10.1%，一系列指標均在行業的較高水準，而作為房企生命線的“三道紅線”，龍湖集團也已連續六年保持綠檔。

有接近龍湖的相關人士表示，龍湖是一家很有危機感的企業，這與其創始人吳亞軍的性格有很大關系。多年前，綠城宋衛平曾這樣形容吳亞軍，“既有男人的非凡膽魄，又有著女人的細膩。”如今看來，這份“細膩”之中，既有彼時宋衛平眼中吳亞軍對產品的執著，也包含其對企業運行的謹慎以及對風險的格外敏感。

多年以來，龍湖不做高息融資，也不接觸前融、非標、資管計劃、影子銀行等融資方式，在行業內外已不算秘密。這份謹慎，曾經讓龍湖在行業高歌猛進時走得慢了一些，但卻讓其在市場的低谷期多得了份從容。可以說，如今龍湖的穩健即是多年來“克己”換來的。

在今年中期，龍湖集團平均融資成本已下降至3.99%，而行業內融資成本低于4%的公司僅有中海、金茂、華潤以及龍湖。

在融資層面，國企、民企之間的天然鴻溝是顯而易見，而當龍湖的融資成本躋身至央企梯隊，起碼代表著在投資人的心里，這個邊緣已經十分模糊。比如，匯豐的一份地產及物業行業研究報告，將中國TOP50房企分為三類：行業領袖、普通發展商、“抱恙”發展商。“行業領袖”型企業僅有八家，龍湖位列其中。報告認為，“行業領袖”持續堅持財務紀律，違約風險最低。

事實上，自7月以來，龍湖集團已連續三個月實現月度銷售業績的持續回升，在此基礎上，龍湖集團三季度累計銷售額達到597.5億元，同比實現正向增長。

此外，在1-9月，龍湖集團累計實現經營性收入171.8億元，平均每月穩定的可持續收入就接近20個小目標。如今，龍湖集團的商業、租賃住房、物業管理等業務，均躋身行業前五，不僅是穿越周期的穩壓器，也構建了代表未來的第二曲線。

在龍湖董事長陳序平的規劃里，未來5-10年，商業、租賃住房、空間服務、智慧營造等經營性業務，收入會占到整個集團營收的30%，為公司貢獻50%的利潤。

“到那時，龍湖長相跟現在已經完全不一樣了。”陳序平說。

信心正在重構

無疑，經歷兩年的流動性波動，社會對房地產行業的信心已墜入低谷。但是，無論是銷售的回暖，還是提前還款的動作，從龍湖等一些企業身上，是可以看到行業積極一面的。

行業向好的跡象其實不止于個例，根據中指院數據，10月行業融資已開始修復，企業非銀融資規模同比上升16.4%，年內首現正增長。而在政策端引導下，行業流動性的積極變化還將持續。

11月7日，國家發改委公布《關于完善政策環境加大力度支持民間投資發展的意見》，其中提出，完善民營企業債券融資支持機制，加大對民營企業發債融資的支持力度。

11月8日，據中國銀行間交易商協會官網消息，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

對于民營房企來說，通過增信支持發債，不僅僅是雪中送炭，也可以獲得更低的資金成本。在今年8月29日，龍湖發行首單中債信為民營房企“全額擔保”的中票，15億元期限3年的中期票據，票面利率僅為3.3%。而在11月初，包含龍湖在內的10余家房企，新一輪增信發債也在推進之中。

有分析人士表示，“政策面已經給了房地產行業足夠多的支持，目前房地產行業需要的就是凝聚市場合力，逐步恢復外界對房地產企業的信心，共同穿越周期。”

可以看到，房地產市場依然是個超過十萬億的巨大市場，根據國家統計局數據，在今年1-9月全國商品房銷售為99380億元，同時，仍然是滿足人民美好生活需求的重要組成部分。

而這其中需要各方不同的主體參與。

滿足人民美好的生活需求，靠的是過硬的產品力和服務能力。正如龍湖創始人吳亞軍曾說的，龍湖在品質可靠的情況下有著很高的效率，不僅堅持要高質量交付，還要有成體系保障的質量交付。可以看到，在長期的危機感促使下，龍湖集團找到了其關于社會的存在價值。

對于龍湖來說，交付高品質住宅只是其中之一，煥新城市商業的天街、接納新青年的冠寓、以及帶來生活驚喜的龍湖智創生活等等，皆是龍湖關于“為何存在”寫下的答案。

在11月9日收盤，龍湖集團上漲4%。在港股通(滬)方面，龍湖集團凈買入額居首，金額為2.71億港元。也是在9日，龍湖2027年到期美債繼續上漲，每1美元漲12美分至52美分，漲幅勢創紀錄。

（文中觀點不代表本報觀點，不作為投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）