地產強勢中概低迷，每經品牌100指數9月“開門紅”

每經記者 劉明濤    每經編輯 趙云    

本周，在大類資產集體強勢的帶動下，A股三大股指震蕩走高，而每經品牌100指數也不另外，盡管中概股陷入低迷，但是地產板塊的上漲穩住指數，最終，每經品牌100指數周漲幅為0.06%，實現9月第一個完整周的“開門紅”。市場人士指數，進入三季度，市場投資風格開始出現微變，資金開始轉向低估值價值板塊，在2022年全年穩增長的基調下，地產、基建投資價值凸顯。

每經品牌100指數9月9日分時圖

指數9月韌性十足

本周，周初滬指強勢震蕩走高，走出三連陽，隨后震蕩適度休整，不過在周五指數再度震蕩拉升，最終滬指站穩3200點，三大指數周K線收紅，而每經品牌100指數則是經歷了周初的調整后，周五一根大陽線成功令周K線收陽，并上漲0.0%，以919.39點報收。估值方面，在經歷多周震蕩調整后，每經品牌100指數整體估值已經跌至9.5倍，為歷史最低點。

板塊個股方面，地產、金融板塊本周領漲每經品牌100指數，其中地產表現最優，包括碧桂園、龍湖集團等近10家公司周漲幅超過5%，而中國人壽、中國平安也有不錯的表現。而此前出現大幅反彈的中概股本周走勢不佳，騰訊控股、拼多多、小米集團等周跌幅超過3%。

從市場環境來看，雖8月我國通脹同比增速小幅回落，但結構性通脹壓力仍在，不過通脹壓力仍整體可控，不會對我國貨幣政策造成過多掣肘。而8月進、出口增速有所下行，外貿景氣度有所回落。8月信貸結構亦有所改善，下周將會公布8月經濟數據，考慮到當前經濟仍處于弱修復階段，經濟數據或邊際好轉，但仍偏弱，但隨著國常會部署政策促進經濟增長，后續經濟有望快速修復。

海外方面，歐美雙雙放鷹派態度，全球金融市場波動或將繼續加劇。不過，對我國而言，外圍市場風險對我國資本市場影響較為有限。而央行調降外匯存款金率釋放維穩信號，資金面充裕合理。從技術面來看，本周三大指數震蕩走強，兩市量能表現溫和，市場賺錢效應偏好，隨著穩增長政策落地促進經濟加快恢復，外圍風險因素加速釋放，市場利率持續低位運行，資金面維持平穩寬松。

通過本周指數表現，國泰君安分析指出，房地產行業當前銷售處于磨底階段，復蘇方向是明確的，但過程或是緩慢且充滿波動的。而房企信用風險爆發高峰期或已過去，政策從保項目向保優質房企過渡，尤其中債增信為部分房企擔保發債之后，優質民營房企逐步開啟信用修復之路。

房企積極信號頻現

據了解，7月底政治局會議后，8月后兩周的國常會進一步明確政策調控方向，即地方政府一城一策用好政策工具箱，一是靈活運用階段性信貸政策，二是靈活運用保交樓專項借款。不過從8月政策來看，雖然在此前基礎上有突破，但是力度仍達不到預期。限貸政策上，首套房貸利率下降至歷史新低4.1%，核心二線城市降低改善性需求的首付比例，對市場提振作用暫時有限，從監測的40城數據來看，8月全國商品住宅銷售面積為1716.5萬平米，同比下行24.8%，環比下行10.3%。

事實上，2021年下半年以來，房地產市場快速下行，2022年1-7月全國商品房銷售金額同比-28.8%，百強房企全口徑銷售金額同比-47.6%。

不過，受益于2021年下半年、2022年上半年的積極錯峰拿地，2022年下半年有加大推貨的能力，改善型房企和穩健的央國企在8月單月銷售同、環比出現提升，其中建發環比增長57%，同比增長71%，領跑行業。

另一方面，2021年以來，困難房企陸續出現債務違約/展期，其銷售受到明顯負面影響，市占率持續下滑，30家出險房企2022年1-8月銷售額占百強房企的銷售比例僅18.6%（2020年約40%）。在保交付的背景下，困難房企難以通過銷售回款的高周轉來拓展拿地，供應鏈融資難度也因商票大規模逾期而加大。因此，未來困難房企拿地能力將減弱，現有土儲去化后，在房地產市場的地位逐步降低，而央國企和改善型房企市占率將相應提升。

國金證券分析指出，部分困難房企的出清可能造成短期情緒沖擊，但對央國企和改善型房企中長期基本面影響較小。同時，未來在“一城一策”的基調下，各地的調控政策將持續寬松，更加利好改善需求的釋放，因此，改善型房企和穩健的央國企銷售拐點已投資方面，目前，房地產市場容量仍然巨大，在供給側加速出清過程中，央國企和改善型房企積極錯峰拿地，搶占市場空間，行業地位有望提升。經確立，當前正是布局的好時機。

投資方面，可從兩方面關注房企，一是2021年下半年以來積極拿地，且主打改善產品的房企，二則是穩健選擇財務結構健康、現金流安全的頭部國企央企。

成分股聚集地產標桿企業

從每經品牌100指數表現來看，本周多只地產股出現在漲幅榜前列，其中碧桂園周漲幅達到18.43%，另一民企代表龍湖集團周漲幅也有14.14%，而新城控股、華潤置地、萬科A、保利發展、招商蛇口周漲幅也均超過5%，表現搶眼。

在成分股這些地產公司來看，基本都是民企的標桿或是國企的龍頭企業。比如碧桂園，碧桂園自2020年提出三道紅線政策以來積極壓減有息負債規模，2021年下半年行業景氣度下行以來，公司及時調整戰略，謹慎拿地、狠抓回款，積極推進保生產保交樓；目前行業處于供給側紓困+需求端寬松，隨著銷售緩慢復蘇、未出險房企信用逐步修復，公司生產經營也將回歸常態。同時，公司作為示范性民營龍頭房企，經營層面依然保持韌性，財務層面依然保持穩健，融資渠道依然暢通，合約銷售額仍然領跑市場，具備穿越周期的能力。

同樣，龍湖集團2022上半年新拓展項目17個，新增拿地建面226萬平米，對應拿地金額為222.2億元。拿地金額強度25.9%，同比下降22.9個百分點。公司于周期底部慎重投資，加大核心城市布局，提升土儲質量。公司總土儲6767萬方，平均成本單方5206元，為當期簽約單價的31.4%。當期土拍市場熱度較低，地價相對合理，后續利潤率有望逐步修復。目前，該公司多元化業務布局日漸成效，持有型物業積累強大品牌及運營能力，穩定租金收益成為周期底部的資金壓艙石。

再看央企、國企，保利發展作為老牌龍頭央企，軍旅特色奠定了強執行力文化，過去三十載中實現長期穩健的成長；銷售逆勢增長、融資優勢明顯，拿地隱含毛利率底部回升；21年管理團隊平穩過渡，并在行業弱市下大股東及高管雙雙增持，認可價值、彰顯信心。此外，申萬宏源預計我國房地產加速出清后格局優化，集中度和盈利能力將進一步提升，優質房企有望獲更大發展空間、并迎來戴維斯雙擊。

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