中國銀河給予房地產行業推薦評級：百強房企銷售環比改善，頭部及區域型優質房企銷售逆勢增長

每經AI快訊，中國銀河07月04日發布研報稱：給予房地產行業推薦（維持）評級。

事件：克爾瑞發布2022年6月百強房企銷售數據。

6月百強房企“雙喜臨門”，銷售環比大幅改善，同比降幅年內首次收窄：根據克而瑞公布的2022年6月百強房企銷售榜單，6月TOP100房企銷售操盤金額為8310.7億元，環比增長60.06%，較去年6月同比-42.99%，本月銷售市場“雙喜臨門”，環比實現大幅回升，同比降幅年內首次收窄。房地產行業“久旱逢甘霖”，在半年度業績壓力下，規模房企積極推盤、營銷，市場供求有所放量；同時政策效果開始顯現，部分城市政策寬松帶來新房客戶來訪量上升和商品房日均成交量修復。與此同時，市場依然面臨下行壓力，主要系：1）房價預期轉跌，“買漲不買跌”的心理下，消費者觀望情緒嚴重；2）自2021年以來“房企暴雷”等風險事件頻出，使得購房者對能否交付存在擔憂，投資者信心不足；3）受到疫情的影響，居民就業難度增長，收入預期下降，還貸壓力加重，市場需求和購買力明顯不足。銷售企穩還需要政策和市場環境改善的合力，我們保守估計銷售市場到第四季度企穩。

本月大型房企銷售表現優于其他梯隊：2022年6月單月銷售規模超過100億的企業有21家，各梯隊房企銷售門檻均較上月實現明顯增長，TOP3、10、20、50、100房企的累計銷售門檻分別為2096、850、438、216、67億元，同比分別為-40.9%、-47.7%、-54.2%、-52.1%、-59.8%。就單月銷售金額而言，百強房企6月銷售額與去年同期相比仍存在一定降幅，但大型房企銷售表現顯著優于其他梯隊。2022年6月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企單月銷售額為1391、2140、1493、1967、1320億元，同比分別為-33.5%、-36.7%、-40.6%、-47.5%、-53.5%，環比分別為32.3%、90.2%、66.3%、50.9%、62.1%。

頭部及區域型優質房企銷售逆勢增長：具體到房企，單月銷售排名前三的企業是保利發展、碧桂園、萬科地產，6月全口徑銷售額分別為510.0、458.0、422.7億元，同比-0.97%、-36.65%、-37.44%，環比34.2%、21.2%、44.1%。招商蛇口6月銷售金額為411.5億元，環比實現大幅增長，同比略降6.92%，排在第4名。在頭部房企中，保利發展、中國金茂、招商蛇口、中國鐵建下降較為溫和，銷售同比降幅均在10%以內。在單月銷售額排名前二十的房企中，華潤置地、濱江集團、華發股份、越秀地產、遠洋集團實現了逆勢增長，銷售增速分別為2.53%、28.75%、40.55%、76.62%、18.57%。我們認為頭部房企雖在短期受到市場環境的影響較大，但隨著行業環境轉好，政策逐步放松，強信用房企將率先迎來修復。

投資建議：目前行業的分歧點在于政策寬松能否帶動銷售復蘇以及房企盈利中長期能否修復。針對分歧一：目前政策寬松已經過渡到了高能級城市，從城市庫存來看，高能級城市已經具備寬松基礎，政策儲備工具依舊豐富，大面積的城市寬松還在途中。雖然本輪周期銷售的復蘇路徑較以往更加艱難和曲折，但修復終有時，從我們跟蹤的高頻數據來看，部分城市的政策寬松效果已經開始顯現，我們預計銷售在四季度將迎來復蘇。針對分歧二：我們觀察到今年首輪土拍各城市優質地塊供給比例加大，并且總體溢價率處于歷史低位，中長期來看，土地市場的良好環境將促使強信用房企盈利率先企穩。在“穩增長”主線下，央國企仍有上行空間，在銷售企穩和收并購規模加大的預期之下，優質民企住宅和物管公司均有機會。我們建議關注優質住宅開發行業優質標的：保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、新城控股（601155）、龍湖集團(0960.HK)、濱江集團（002244）。建議關注優質物業管理公司：招商積余（001914）、旭輝永升服務（1995.HK）。

風險提示：銷售修復不及預期、政策寬松效果不及預期等風險。

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(記者 王曉波)

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