每日經濟新聞 2022-05-26 18:02:06
◎關亮認為,如今政策在方向上越來越明確,比如需要更多的保障性租賃用房進入市場,確保城市的年輕人有一個安心居住的場所。公司在支持保障性租賃住房方面與各城市區政府、房管局合作非常緊密,盡可能的讓旗下管理的公寓納入保障性租賃用房里面。
每經記者 黃婉銀 廣州報道 每經編輯 魏文藝
在政策的鼓勵與號稱“萬億規模”市場的吸引下,資本與創業者迅速涌入,長租公寓市場于2016年進入爆發元年。如今6年過去,從野蠻生長到洗牌出清,“活下去”亦是長租公寓在后疫情時代面臨的最重要問題。
在野蠻生長時代,長租公寓行業的無序規模擴張和嚴重同質化最終只留下一地雞毛。在擺脫對唯規模和唯速度的迷戀后,如何圍繞“租購并舉”做長期生意以及實現精細化的服務和運營是當下長租公寓行業的要義。
“如今長租公寓的市場競爭已經沒有前幾年那么激烈了,很多企業在洗牌之后已經退出。現在的市場挑戰是企業如何能夠更好地存活下來,去實現正增長。”
5月25日,合景公寓總經理關亮在接受《每日經濟新聞》線上專訪時表示,有了規模發展,利潤才會有保障,但同時也伴隨著風險的增加。所以他們并不急迫突破多大的規模,在疫情當下更重要的是提升精細化運營和差異化產品。
合景公寓總經理關亮 圖片來源:受訪者提供
2018年,合景泰富開始布局長租公寓。
整體來看,合景泰富入局長租公寓市場的時間不算早,規模擴張也并不快速。
關亮透露,2021年合景公寓整體營收對比2020年增長了約20%,出租率整體在92%左右。今年的目標是希望整體收入能再提高10%,出租率再上2個百分點。“當然這個目標也可能會受到疫情的影響,所以我們對整個增速的期望值會放低一些,更多是希望維持良好的現金流。”
規模方面,合景公寓目前是穩定并快速爬坡的階段。“在疫情和如今的市場行情下,我們的規模擴張速度會放緩一點。而且在這個過程中,我們還需要做一些精細化的產品,這是當下比較重要的事情。”關亮表示。
在野蠻生長時代,行業擴張之所以迅猛,就是因為當時絕大多數的聲音都認為,長租公寓需要達到一定規模量后才能達到盈虧平衡點。
以規模化來實現整個邊際成本的下降以達到盈利目的,這是資本運作的大趨勢。
但在關亮看來,每家企業自身情況不同,運營模式也有差異,討論純規模化更多的是以包租模式(即“二房東”模式)為主。但經過這些年的發展和打磨,可以看到,包租模式目前對于規模化來講已經成為一個偽命題。
政策層面提出的是堅持租購并舉,加快發展長租房市場,希望以合理的租金水平讓更多的新青年和新市民留在大城市。但包租模式本來就是做差價,經過裝修和管理后的平均租金肯定高于房子原本的租金水平,變相提高了租金價格。
所以關亮認為,在如今的市場環境下,包租模式很難實現盈利,而自持物業的擴張相對更符合當下行業政策的方向。自從招拍掛土地市場推出自持地塊以來,合景已經在廣州、上海等地拿下不少需自持的地塊項目。合景公寓目前自持物業的比例達到40%,這也是其不急迫于規模化的主要原因之一。
當然,持有資產也并非越多越好。如今公寓行業普遍認同的是輕重并舉模式,這也是大勢所趨,目前不少公寓企業都在加速輕資產模式輸出。
在輕資產輸出方面,合景公寓一方面注重與一線城市的大型國企合作,管理大型存量資產,積極參與保障性租賃住房的建設與運營,這也是目前政策倡導和鼓勵的方向。“對于這些企業來說,因為從頭開始做長租公寓涉及到重新成立一家公司、組建團隊等問題,運營方面也會頭疼,這時輕資產模式就會比較合適。”
對于資產持有方,全方位托管是一種投入更低、收益更穩健的全新合作模式,只需將現有空間托管給運營方,即可打包獲取專業的空間運營服務、數字化管理系統、全方位的招商體系等資源,雙方優勢互補,共享收益。
其次是與房地產同行合作,將一些已建成的物業轉投到租賃市場,消化和盤活存量物業。利用自身專業化的運營實力,使眾多存量重資產項目重新煥發活力。
在政策層面,過去一兩年都對租賃市場是利好的方向。
關亮認為,如今政策在方向上越來越明確,比如需要更多的保障性租賃用房進入市場,確保城市的年輕人有一個安心居住的場所。公司在支持保障性租賃住房方面與各城市區政府、房管局合作非常緊密,盡可能地讓旗下管理的公寓納入保障性租賃用房里面。
“下一步就是希望能夠對有一定規模量的公寓企業,政策上可以在資本市場或投資上有相對應的明確管理或者調控工具,這樣有助于企業合理利潤的保障。”
在布局上,合景公寓目前仍然集中在一線及強二線城市這類人口流入區域,如廣州、深圳、上海、北京、成都、南京、蘇州等地。尤其是高新科技、新經濟技術產業強導入城市,每年流入大量精英人才與新市民,這部分人群處于事業發展期,購房需求暫未強烈,但隨著居住品質和精神文化的追求漸長,一定程度上滋養了長租公寓服務的必要性,加強了長租投資回報的確定性。
疫情讓很多行業的游戲規則都發生了變化,包括長租公寓在內。但關亮表示,長租公寓未來或許有更大優勢,因為疫情進一步加強了人對于城市的需求,可能整體大數據的人口流動會下降,但是更優秀的人才在一線城市和二線城市的活躍程度會比之前提升得更高。
“未來,長租公寓需要更多地回歸居住與服務屬性,從銷售向經營服務方向轉型,不斷提升規范化、專業化和服務標準,滿足社會對空間居住服務上‘租售同權’的市場需求。”
盈利是時至今日長租公寓行業仍在探討的問題,如萬科的泊寓發展至今還未公布盈利情況,龍湖的冠寓在2021年才首次實現盈利。
雖然不能透露具體的盈利數據,不過關亮表示,綜合整體財務考核、結算等情況,合景公寓已實現微利,一線城市部分門店、自持門店持續實現盈利。“對我們來說,利潤空間目前更多來自成本管控、運作等方面,這也是合景公寓能夠在長租公寓混戰中持續生存的原因之一。”
據關亮介紹,合景公寓的成本管控能力應該是高于行業整體平均線的,一方面體現在單房成本的水平控制,另一方面就是在后臺整體部門的運作下,中控平臺的成本也比較低。所以在成本優勢的情況下,其穩定性較強的特點在疫情反復等波動環境下就體現了出來。當然在運營成本之外,公司對于財務成本的管控也有自己的標準和優勢。
在產品線的規劃上,合景公寓目前已覆蓋了高端服務式長租公寓、優質集中式公寓社區、藍領公寓等市場常見的基礎領域。不過,其主要的精力和注意力還是在優質集中式公寓社區這一產品線上,另外也會兼顧發展高端服務式長租公寓。
后疫情時代,機遇與挑戰并存,企業需要敏銳地感知市場變化才能及時作出調整抓住機會。讓關亮頗為意外的是,今年二季度可以明顯地發現長租公寓市場的續租率上升了,而且是成倍地上升。
“過去1個租戶平均在1個長租公寓的租期大概是10個月,今年續租率一上升租客的平均租賃周期就拉長了。這是我比較驚喜的事情,這說明疫情反復期間年輕人對于搬家的欲望在下降。而租客穩定性的提高就變相地降低了空置率,對于全年的經營情況來講是一個利好,當然這個利好還沒有完全體現在利潤上面。”
關亮解釋道,疫情的另外一面就是租客的租金支付能力在下降,那么出租率的上升和租金率下降在最后結算的時候可能會是一個互相抵消的情況。不過這需要看下半年公寓企業的總體運作能不能讓其向好的方向轉移,這里面帶來的機會就是,下半年誰的財務成本管控能力更強、平衡出租率和租金的收益管理能力更強,誰的局面就更有利。
疫情之下居家辦公成為很多人的工作常態,這對于長租公寓同樣也蘊含著機會。在此情況下,合景公寓就在強調做好差異化,尤其是對比住宅和民宿的一些差異化調整。“對流動人口來講,長租公寓的便利性和靈活性是更強的。對于租戶來講,在疫情不確定性更高的情況下,長租公寓的這種便利對他們來講更重要。所以,我們要把差異化進一步放大,去吸引更多在這個城市過渡的年輕人在長租公寓停留更長時間。”
過往長租公寓只需要做好吃飯、睡覺、洗澡這三件事,租戶的滿意度就達到了。但這是上一個階段的事,在居家辦公階段,租戶需要更靈活的辦公空間,甚至咖啡廳、健身房,長租公寓需要更多的社交場景,去更新營造的運營和服務。
機會之下必然也有挑戰,對于合景公寓來說,挑戰主要是在于人才的儲備是否足夠,能否最先達到新的管理要求。“局面發生改變后,過去更多的是講靠精細化運營做好服務,以及讓住戶更滿意的運營模式。下半年在出租率和租金的增幅發生了比較大的變化之后,對于收益管理和整個財務管理能力,就要看這一家企業在過去幾年里的人才儲備。”
封面圖片來源:受訪者提供
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