長租·人物專訪| 雅詩閣黃瑞安：高端服務式公寓“去商業化”是普遍趨勢

每經記者 黃婉銀    廣州報道    每經編輯 陳夢妤    

“新冠疫情對服務公寓市場來說是一次大浪淘沙的過程，人口流動驟然減少，市場需求大幅下降，勢必要求品牌更注重提升精細化運營能力，這對高端服務式公寓的管理及運營提出了新啟示、新挑戰。”

由于具有較高的穩定性和抗風險能力，兼具長短租的服務式公寓近幾年不僅引來國際酒店品牌的持續加碼，亦有不少房企在此方向發力，其中又以高端服務式公寓這一產品線備受重視。

5月24日，雅詩閣中國華南區大區總經理黃瑞安在線上接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，在疫情常態化時期，“去商業化”是高端服務式公寓市場的一個普遍趨勢，一站式生活設施和定制化服務體驗是客戶選擇高端服務式公寓的重要訴求之一。未來高端服務式公寓的整體素質將得到再次打磨升級。

雅詩閣中國華南區大區總經理 黃瑞安 受訪者供圖

維持長短租比例平衡

雅詩閣是凱德投資旗下全資子公司，1998年就進入了中國市場，距今已有24年時間。

2021年，雅詩閣在中國的總營業收入增長了21%，在一線城市的平均入住率超過80%（新開物業不計入），長住收入同比去年增長14.9%。在華南區，雅詩閣15家物業的月平均入住率約68%，而長住客占比近42%。但這并不意味著長住比例越高越好。

黃瑞安表示，長住客市場一直是雅詩閣的優勢所在。但就項目來說，堅持貫徹長短租雙管齊下的運營模式，才能更好地服務不同客群。

具體而言，長住帶來穩定的入住率，使得高端服務式公寓在特殊時期擁有酒店無法比擬的抗風險能力和韌勁；而短住能帶來更高收入，為物業獲取持續增長的收益提供了強大動力。

“我們運營團隊每周都會關注項目的長短租比例，當然長租多的話抗風險能力會比較好，這也是疫情期間一些酒店想改做服務式公寓的原因。但長租多的時候，項目每月已售客房的平均房價（也叫ADR，Average Daily Rate）就會比較低。因此基于效益管理等原因，我們就會去平衡一下長短租的比例，當然比例也不是一成不變的，會跟隨市場變化而變化。”

比如在廣州一年一度的廣交會期間，如果還是按平時的長短租比例肯定就失去一些高ADR客人，因此雅詩閣華南區每年這個時候會多留出一些房源比例給短住客人。

一般來說在華南區，雅詩閣每家物業長短租的比例因地制宜，但就長遠而言，每家物業長短租比例的變化不會太大。如廣州金融中心雅詩閣服務式公寓，客群以世界500強企業高管、各國使領館工作人員為主，長租占比達8成以上。而去年開業的廣州環貿中心雅詩閣服務式公寓，以單房公寓房型為主，因區位和產品定位的關系，短租商旅客人占比即使在疫情期間依然能夠達到6至7成。

低價策略不是唯一出路

在疫情的反復下，全球的商務交往、休閑旅游等頻次均有明顯下滑，因此一些酒店或服務式公寓往往會以降價方式吸引更多客戶。

但在黃瑞安看來，低價策略不是唯一出路。“我們選擇利用這段時間去提升服務力，尤其是針對疫情方面的服務。這也是因為高端服務式公寓面向的是高凈值客戶群體，較之價格，他們對于品質服務的要求會更高。”

他認為，高品質的軟硬件設施及優雅精致的住宿環境是客戶決策的必要條件，而個性化體驗及增值服務則是催化劑，在前者同質化嚴重的市場大環境下，增值服務或將成為品牌競爭的焦點。

因為是國際品牌，雅詩閣以往多年的客群構成中有不少都是外籍客人，近幾年中國籍客人逐漸成雅詩閣客群主力。黃瑞安表示，疫情期間外籍客戶減少了，但公司也沒有浪費這兩年時間，都在盡力開拓國內市場，仍大有可為。

“目前華南區已運營的雅詩閣服務式公寓平均入住率在76%左右，這也印證了經濟的快速發展吸引了大量外來人口和高頻次的商務往來，高凈值客群的租賃需求較為旺盛。在未來，隨著粵港澳大灣區輻射效應加大、福建旅游及會展經濟的拉動、海南的自由貿易港發展，我相信，華南旅宿行業也會迎來前所未有的機遇。”

堅持輕重結合

進入雅詩閣中國工作已有12年的黃瑞安感受到，12年前國內的高端服務式公寓市場競爭就十分激烈，只是當時更多是跟國際品牌競爭。而現在，有很多本地品牌和國際酒店品牌也在入局。如此市場環境下依然保持著強勁的競爭力，雅詩閣也自有一套“秘訣”。

“雅詩閣的競爭力在于綜合實力，具體體現在規模集群效應、品牌多元、產品設計能力、運營能力、分銷儲備、IT研發實力等諸多方面。”黃瑞安補充道，“這既讓我們可以服務不同住宿需求的客群，同時也贏得了更多的合作業主和投資方的青睞。”

2021年度，雅詩閣在華管理及儲備的公寓單元及酒店客房數約40,000套，新簽項目涉及中國15座城市，其中分布在華南的城市就有博鰲、廣州、海口、三亞、深圳和珠海。華南區新開4家物業，創下了雅詩閣進入華南區以來同年新開物業數量的新高。其中，佛山地區首家雅詩閣品牌物業已投入運營，三亞首家雅詩閣項目也正在籌備中，計劃今年底迎來開業。

為了覆蓋更多的客戶群體、擴大市場份額，雅詩閣也不局限于發展高端服務式公寓，近年來亦開始加碼共享公寓、白領長租公寓、樂齡服務公寓等在內的多條產品線。

在城市能級的拓展上，雅詩閣將持續深耕一二線城市，并不斷關注其他城市的市場情況。黃瑞安表示，隨著中國經濟高質量發展與人均收入的增長，二線以下城市居民的消費熱情和消費能力將穩步提升，對居住品質的要求也會更高。2022年，除了繼續深耕廣深等一線城市之外，他們也將充分抓住機遇下沉市場，積極開拓更多城市版圖，同時發力青年長租公寓方向。

過去雅詩閣在擴張上多以輸出資產為主，近幾年開始了由重轉輕的擴張戰略。“雅詩閣堅持輕重結合的打法，在拓展品牌輸出管理模式的同時關注房產投資。”黃瑞安解釋道。

2022年，雅詩閣的全球政策依然側重于委托管理及特許經營的輕資產戰略模式，以期實現全球范圍內的快速增長；同時借助凱德投資所管理的多項基金，積極尋找地產投資可能。

“后疫情時代，機遇要大于挑戰。因為疫情影響，我們遇到了一些原本做酒店的合作伙伴現在更傾向去做服務式公寓，這就有利于我們的合作拓展。挑戰還是在于一些受疫情影響比較大的城市項目，我們得想辦法拓展新的客源，讓業績恢復到疫情之前。”黃瑞安表示，希望未來能夠繼續與大型房企集團保持合作，實現入駐福州、泉州、桂林、南寧等華南重地，不斷拓寬市場版圖。

封面圖片來源：受訪者供圖