單月股價漲近3倍%VS歸母凈利跌超3成，中交地產憑什么“出圈”？

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

素來低調的中交地產（000736.SZ）突然出圈，原因是一個月股價暴漲287.62%。

3月16日，中交地產股價6.3元；4月15日，中交地產股價24.42元。過去16個交易日，中交地產拉出12個漲停板。

昨日（4月14日）晚間，中交地產發布2021年度業績報告，部分年報核心指標的大幅下滑依舊沒有影響中交地產股價的一路狂奔，今日（4月15日）該公司個股繼續漲停，主力增倉明顯。

對于近期股價暴漲和資產重組等市場猜測，《每日經濟新聞》記者未能從中交地產相關人士處得到有效回應。

來源：九方智投

一個月股價漲幅287.62%

根據年報，從增長層面看，中交地產報告期內實現營業收入145.42億元，同比增長18.23%；全口徑簽約銷售金額560億元，較上年同期增長5.07%；銷售回款金額591億元，較上年同期增長56.35%。

但報告期內，中交地產歸屬于上市公司股東凈利潤2.36億元，同比減少32.19%；扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損4.32億元；經營性現金流凈額-44.52億元，已連續三年為負值。中交地產表示，主要為報告期內新增項目增加、支付的土地款項增加。

來源：中交地產2021年報

今日，中交地產股價繼續漲停，主力增倉明顯。根據九方智投相關數據統計，過去5個交易日，中交地產主力中度控盤，主力成交額90.66億元，占總成交額的47.30%。

而據Wind，過去一個月，中交地產股價從6.3元漲到了24.42元，漲幅達287.62%，總市值則飆升至169.82億元，市盈率達72.07倍，遠高于行業均值。

中交地產這一輪大漲也早早引來了深交所關注函。

深交所4月1日的關注函指出，3月16日至4月1日，中交地產股價連續上漲，并披露三次股票交易異常波動公告，要求中交地產確認是否存在應披露而未披露的重大信息，控股股東及實際控制人是否計劃對公司進行股權轉讓、資產重組以及其他對公司有重大影響的事項，以及是否存在涉嫌內幕交易等。

但4月8日晚間，中交地產在對深交所關注函的回復中對所有質疑予以否認：不存在應披露而未披露的重大信息，控股股東沒有計劃對公司進行股權轉讓、資產重組，不存在涉嫌內幕交易的情形。

來源：中交地產公告

此后中交地產股價繼續強勢上漲，過去16個交易日拉出12個漲停板。

不過，與股價暴漲同時發生的是股東們的減持操作：二股東重慶渝富截至4月12日減持股數約1197萬股，合計金額約8463萬元，并表示還計劃于6個月內再次減持；股東湖南華夏及一致行動人截至4月6日合計減持中交地產823.95萬股，減持比例1.18%。

向母公司借錢買地

業績和近期股價漲幅的極不對稱引發市場對中交地產的高度關注。

興業證券發布研報指出，當前地產處于“政策寬松+基本面下行”，地產行情演繹大概率仍處于第一階段，有望繼續取得絕對收益和超額收益。

“但近期的大盤利好并不足以支撐起單一個股如此大的漲幅，相比于其他一些大部頭央企開發商，中交地產的小市值加上部分游資炒作或是主要因素。”一位不愿具名的行業分析師向《每日經濟新聞》記者分析指出。

從中交地產近年表現看，土儲或是其最大支撐，這似乎是一個極易被忽略的事實。

根據易居研究院發布的2022年1-3月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜，中交地產以207.4億元排名第六。

2022年1-3月中國房地產企業新增貨值TOP10 來源：易居研究院

記者梳理發現，2021年中交地產通過收并購、增資以及招拍掛的方式獲取新項目24個，新增土地儲備超過370萬平方米，剩余可開發土地1787.7萬平方米；2020年，中交地產新增土地30宗，計容建筑面積635.59萬平方米，同比增長176.90%，拿地總額達535.80億元。而2013-2016年的4年間，中交地產的拿地總額僅109億元。

持續激進的擴張來自中交地產對規模的渴望。

2019年7月，董事長李永前從綠城再度回歸中交地產之時曾雄心勃勃，表示“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上”。

2021年是中交地產沖刺千億的關鍵之年，但560億元的業績與目標顯然還有一定差距，“重回央企前三”目前來看依舊困難重重。

過去這兩年，為了達成目標，中交地產采取了一種最方便的辦法——向母公司借錢。

去年1月13日，中交地產公告，向控股股東中交房地產集團有限公司（以下簡稱地產集團）新增借款額度不超過100億元，年利率不超過10%；至年末的12月14日，中交地產再次表示，擬在2022年內向地產集團新增借款不超過100億元，年利率不超過10%。

把時間線拉長至2020年1月，中交地產公告2020年內向地產集團借款不超過80億元人民幣，借款年利率同樣不超過10%。

借款的理由都很類似：為保證公司房地產主營業務持續健康發展，應對市場激烈的競爭，公司須在土地、資金等方面做好充分準備。

而對于相對較高的年利率，中交地產的說法是，參考市場情況及地產集團取得資金的成本，借款年利率屬于合理范圍。

在2021年年報中，中交地產管理層也表示，公司作為中交集團在房地產板塊唯一的A股上市平臺，具備良好的企業背景及信用水平等條件，能夠充分依托優勢資源創新發展，有力保障公司主營業務持續發展和產業鏈延伸。

母公司雄厚的資金實力，從來都是央企開發商的底氣。

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封面圖片來源：攝圖網-500523260