房價回暖城市調查·南京｜房價連漲3個月，土拍規則放松！南京這三個片區熱賣，“可選房源有限”

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

“確實能感受到新盤的到訪量明顯好了起來，尤其是去年下半年一些由熱轉冷的傳統板塊明顯升溫。”南京本地房產中介張平告訴《每日經濟新聞》記者，3月以來南京樓市回暖信號明顯。

而從過去一年南京的房價走勢來看，據國家統計局數據，自去年12月底止跌回暖后，南京新房價格已經連漲了三個月。在信貸層面，南京房貸利率也迎來了普遍下調，目前主流房貸利率在5.4%-5.6%，相比年前下調了10-30個基點；

就在3月24日，南京今年首批集中供地出爐，共出讓20宗土地。除了地塊本身質素較好外，本批地塊競買保證金比例下調至起始總價的20%，切實降低了企業競買的資金壓力。同時，房地價差的適度調整加大、租賃住房配建的取消也為企業增加了利潤空間。

南京城市建筑 圖片來源：圖網-501204922

房價三連漲，新房成交火熱

“3月確實能感受到新盤的到訪量明顯好了起來，尤其是從去年下半年一些由熱轉冷的傳統板塊，到了3月份有明顯回暖現象，比如江寧、六和、浦口等片區，都有了顯著升溫。”張平告訴記者。

據南京網上房地產數據，去年12月南京共有新房庫存7.53萬套，而截至今年3月22日，該數字變成了7.20萬套。據克而瑞統計顯示，截至今年3月10日，全國各城市去化率大于70%的項目有19個，其中南京的長江華府、金基嘉玥分別以開盤100%和90%的去化率排在前列。

數據來源：同策南京咨詢研究中心

據同策南京咨詢研究中心統計，今年1-2月，南京一手住宅供應量連創新低，分別僅為29.4萬平方米和22.08萬平方米，但成交量均超過90萬平方米，遠超2021年8月至11月的月均成交量。

此外，記者注意到，根據國家統計局統計的南京商品住宅銷售價格變動情況，在過去12個月，南京新房價格僅在去年11月環比下降了0.5%，其余的10個月均為正向增長，尤其是近三個月，南京新房價格呈現連續上漲態勢。

南京樓市行情回暖，與相關政策的調整不無關系。據記者了解，目前南京四大行的首套房貸利率基本在5.4%-5.6之間，二套房貸利率基本在5.6%-5.9％，這一房貸利率與年前相比出現了顯著下滑，下調了約10-30個基點。

記者向南京地區的工商銀行、廣發銀行、江蘇銀行等銀行詢問了當地的房貸利率情況。工商銀行工作人員向《每日經濟新聞》記者表示，“房貸利率確實降了，此前房貸利率在5.6%，我們現在首套房利率能做到5.4%；二套房的房貸利率現在是5.9%；整體貸款額度充足，只要資料齊全、手續完備，基本上當月都能放款。”而廣發銀行、江蘇銀行的首套房利率則更低，首套房利率可做到5.2%。

三大片區熱賣，房源供不應求

“當下南京比較熱門的片區主要集中在河西、南部新城、江北核心區這幾個片區。其中河西已經是南京最頭部的區域，是南京居住與就業兼顧的中高檔居住區，配套更為成熟。而南部新城是隨著南京城區規劃擴大，有意打造的‘第二個河西’。此外就是江北核心區了，這是江蘇唯一的國家級新區，可以說是在舉全省之力打造。如果資金充足建議您優先考慮河西，其次是南部新城和江北核心區。”

談及購房者置業比較熱門的區域，張平向記者推薦道。因目前河西并無可售房源，而江北核心區與南部新城對比，張平更看好江北核心區的發展潛力。

記者梳理張平提供的江北核心區多個樓盤信息發現，這些樓盤均價在3.4萬-3.95萬元/平方米。

以晴翠府項目為例，含裝修包精裝均價約3.95萬元/平方米；越江時代的高層住宅含裝修包精裝均價約3.5萬元/平方米；保利江匯的全裝修銷售均價約3.4萬元/平方米。

據張平介紹，以上房源都比較熱銷，就算現在買，可供選擇的房源也比較有限。“現在保利江匯和晴翠府僅有少量高層房源在售；而越江時代目前一期基本已經賣得差不多了，馬上有第二期加推，可以等等加推的房源。”

江北片區預計加推房源 來源：受訪者供圖

從張平提供的江北片區的加推房源情況來看，3-4月該片區累計有15個樓盤超過1270套房源入市，其中有5個已經售罄的樓盤預計在“金三銀四”期間進行加推。

而據南京網上房地產消息，截至2022年3月25日，南京全市累計推盤436個項目，其中主要分布在江寧區、浦口區和棲霞區，分別有95個、91個和48個項目。

來源：南京網上房地產

南京另一位房產中介許恒瑞也表達了類似觀點。在他看來，雖然這些核心片區的成交較為火熱，但相對來說門檻也會比較高，主要體現在價格和購房資質上。

“比如河西，今年僅有少量新房入市，基本上開盤就日光了。而南部新城現在在賣的基本是大戶型，起步總價也得700萬起。江北核心區去年這個時候單價在3.6萬，現在已經漲到了4.1萬。”

許恒瑞告訴記者，這些置業熱門的片區對首付比例要求極高。“只有首房首貸才能享受3成首付比例，但因為搖號的人太多，還不一定能買到。而如果是名下有房子且貸款未結清的話，首付比例直接升到了8成，貸款結清了也需要5成首付。”

因此，許恒瑞向記者推薦了位于南京棲霞區的部分房源。“棲霞區主城區的房子相對來說比上述幾個熱門片區要更便宜，該片區的紫東新港經濟區是國家級的經開區，產城眾多。這邊的興智中心以科技創新城為定位，將打造南京經開區的創新高地，整體來說未來還是很有發展潛力的。而且這邊的項目更具性價比，比如都會紫京均價3萬左右，最小面積89平米，總價260萬左右。江月潤府均價2.9萬，最小面積76平米，總價220萬左右。”

數據來源：克而瑞

另據克而瑞數據，上周南京新房成交（含溧水、高淳）990套，較前一周減少342套，環比減少24%。一方面因疫情影響，新房認購、看房人數驟減且新房上市量明顯不足，導致市場成交下滑；另一方面，市場觀望情緒依舊存在，市場信心未完全恢復，導致市場成交處于低位徘徊。（應受訪者要求，文中張平、許瑞恒為化名）

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封面圖片來源：攝圖網-501204922