房產(chǎn)律師的獨(dú)白：爛尾樓和退房類案件顯著增多，房屋降價(jià)成主要誘因

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一個(gè)陽(yáng)光明媚的晌午，在與律師王旭鵬在咖啡廳聊了約半小時(shí)后，他的一個(gè)來(lái)電打斷了我們的交流。

“以后8戶以上的退房案子我們盡量不再接了。”掛斷電話后，王旭鵬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“這兩年地產(chǎn)行業(yè)不好，我們處理的延期交房、爛尾樓、業(yè)主退房等案件數(shù)量顯著增加，遠(yuǎn)超前些年。”

這些變化也使得王旭鵬的團(tuán)隊(duì)在處理這類型房產(chǎn)案件時(shí)，相比之前在策略上也有所改變。“比如對(duì)于一些比較嚴(yán)重的退房案子，我們現(xiàn)在已經(jīng)不接了。在接受委托代理的人數(shù)上限有所變化，比如以前設(shè)定的上限是20戶，現(xiàn)在內(nèi)部已經(jīng)調(diào)整到8戶以內(nèi)了。”

對(duì)于下調(diào)委托人數(shù)的原由，王旭鵬表示，“一是人多處理起來(lái)麻煩；另一個(gè)是現(xiàn)在整個(gè)樓市銷售下滑，開發(fā)商自身資金本就比較緊張，退房難度自然加大，所以我們也下調(diào)了委托人數(shù)上限。”

曾經(jīng)，王旭鵬的夢(mèng)想是做個(gè)媒體人，不過(guò)現(xiàn)在他已經(jīng)沒有這種想法了，在與朋友共同經(jīng)營(yíng)律師事務(wù)所后，“各類案件已經(jīng)讓人焦頭爛額了，有時(shí)候就想睡個(gè)懶覺”。

“舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如有房企倒閉了，開發(fā)的項(xiàng)目爛尾了，那些買了房子的購(gòu)房者會(huì)找我們幫他們處理相關(guān)事宜。另外，有些購(gòu)房者買房后，卻發(fā)現(xiàn)跟開發(fā)商之前的宣傳差別很大，這樣的糾紛也需要找我們來(lái)處理。”

王旭鵬、周明宇和付航均已從事律師行業(yè)多年。王旭鵬和周明宇擅長(zhǎng)的領(lǐng)域是“常見住房問(wèn)題”“合同糾紛”以及“房產(chǎn)買賣”等類型的問(wèn)題；而付航則成功處理過(guò)多起與商鋪維權(quán)有關(guān)的案件，為他贏得了良好口碑。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500867746

退房和補(bǔ)償類案件難度增大

在王旭鵬看來(lái)，當(dāng)購(gòu)房者需要找到他們團(tuán)隊(duì)去解決糾紛時(shí)，基本上已涉及較大的利益問(wèn)題，通過(guò)普通的溝通協(xié)商已經(jīng)難以調(diào)和。

“我們這些年接手的一些案子，很多都是因?yàn)榉课萁祪r(jià)所致。”

王旭鵬給記者舉例道，“比如同一個(gè)樓盤項(xiàng)目的一期和二期，第一期房子賣1萬(wàn)元，第2期開發(fā)商通過(guò)推出‘工抵房’‘特惠房’等方式，使得實(shí)際出售價(jià)格遠(yuǎn)低于1萬(wàn)元。而很多買了一期房子的業(yè)主會(huì)覺得自己買虧了，甚至有些業(yè)主想要退房或找開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)。”

但實(shí)際上，“開發(fā)商也知道降價(jià)很敏感，所以大部分開發(fā)商都不會(huì)直接對(duì)外承認(rèn)自己降價(jià)了，更多是通過(guò)一些優(yōu)惠變相降價(jià)，比如工抵房、特惠房等。”

在王旭鵬看來(lái)，在處理這類型案件時(shí)，難度會(huì)相對(duì)大一點(diǎn)，處理周期也會(huì)更長(zhǎng)。一方面是取證難；另一方面是有些變相降價(jià)賣房的開發(fā)商本身資金就比較緊張，加上現(xiàn)在房子沒以前好賣了，當(dāng)然不會(huì)輕易退房，這也加大了業(yè)主維權(quán)時(shí)要求退房或賠償補(bǔ)償?shù)碾y度。

“群體類業(yè)主維權(quán)案件處理起來(lái)讓人些頭疼。”付航告訴記者，“這類案件很難做，律師壓力也大。當(dāng)事人內(nèi)部意見也常常不統(tǒng)一，很多當(dāng)事人過(guò)于猶豫，想等別人先去打官司，結(jié)果最終錯(cuò)失良機(jī)。”

周明宇則從另一個(gè)角度表達(dá)了自己的看法， “無(wú)論地產(chǎn)行業(yè)的順周期還是逆周期，雖然買家和賣家違約的案例都同樣存在，但似乎在實(shí)際判罰時(shí)，更容易偏袒買受人。”

“當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，出賣人更容易違約，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲了，有些房子就算簽了合同也不想賣了；當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，買家更容易違約，很多買家的通常思想就是，看能不能等到更低的價(jià)格。”

談及法院處理的各類房產(chǎn)糾紛案例，周明宇向記者透露了這樣一個(gè)規(guī)律，“法院在判買家違約的時(shí)候，一般就是讓沒收定金或者10%違約金就完事。但是如果是賣房人違約，往往判罰會(huì)更重，可以判決‘繼續(xù)履行+延長(zhǎng)履行+違約金’或者判決‘漲幅的部分全部給買家’”。

知名開發(fā)商主動(dòng)發(fā)來(lái)邀請(qǐng)函

在談到自己處理過(guò)的各類案件時(shí)，有一個(gè)案子讓王旭鵬顯得有些興奮。“當(dāng)時(shí)處理這個(gè)案子時(shí)，涉案的開發(fā)商給我們發(fā)了正式邀請(qǐng)函，主動(dòng)邀請(qǐng)我們?nèi)贤ㄒ约皡f(xié)商解決問(wèn)題” 。

據(jù)王旭鵬介紹，當(dāng)時(shí)他們接到某知名開發(fā)商涉嫌延期交房、虛假宣傳、打著贈(zèng)送名義賣小區(qū)綠地的案子，維權(quán)業(yè)主找到了他們團(tuán)隊(duì)來(lái)辦理這個(gè)案子。

“這個(gè)案件之所以讓人印象深刻，因?yàn)楫?dāng)時(shí)在處理過(guò)程中出現(xiàn)了好幾個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。如我們團(tuán)隊(duì)委托代理該案件的第一天，就有業(yè)主代表拿了開發(fā)商給的100萬(wàn)元‘早退’了，導(dǎo)致整個(gè)維權(quán)業(yè)主差點(diǎn)分崩離析，好在剩下的業(yè)主并沒有去追究業(yè)主代表的違約責(zé)任。”

“在有關(guān)部門收到我們申請(qǐng)材料第二天，涉案開發(fā)商就給我們發(fā)來(lái)一封邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)我們溝通協(xié)商解決問(wèn)題。我們展開的這些調(diào)查其實(shí)不是直接找開發(fā)商，是找相關(guān)辦理手續(xù)的部門，但開發(fā)商第一時(shí)間就發(fā)函和我們開始啟動(dòng)談判。”王旭鵬接著說(shuō)道。

據(jù)王旭鵬介紹，一般當(dāng)業(yè)主委托他們?nèi)ゴ蚬偎緯r(shí)，更多情況下開發(fā)商都是通過(guò)與業(yè)主聯(lián)系，希望業(yè)主撤訴或者達(dá)成私下約定之類的，極少會(huì)有開發(fā)商這么正式給律師發(fā)邀請(qǐng)函的。

“最終，我們處理這個(gè)案件結(jié)果，比很多業(yè)主的預(yù)期結(jié)果還要好很多。不論是退房的業(yè)主，還是不退房的業(yè)主，拿到的補(bǔ)償都還不錯(cuò)，高的能拿到300來(lái)萬(wàn)。大部分的業(yè)主其實(shí)比那個(gè)‘早退’業(yè)主代表拿到的補(bǔ)償更高。”

處理商鋪維權(quán)案贏得好口碑

因?yàn)槌晒μ幚磉^(guò)多起商鋪維權(quán)的案子，付航不僅在維權(quán)業(yè)主者中獲得了極佳口碑，甚至還因此被多家媒體及電視臺(tái)采訪，在業(yè)內(nèi)也算小有名氣。

在回顧過(guò)往處理過(guò)的經(jīng)典案例時(shí)，付航向記者講述了一個(gè)商鋪“售后包租”的案件。

“當(dāng)時(shí)有不少購(gòu)房者以3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平米的價(jià)格買了江蘇某項(xiàng)目的商鋪，但其實(shí)周邊的商鋪才賣2萬(wàn)元不到。該項(xiàng)目商鋪賣這么貴，是因?yàn)殚_發(fā)商給了業(yè)主一個(gè)‘售后包租’的理由，且承諾會(huì)有各類大型企業(yè)入駐等。”

當(dāng)時(shí)開發(fā)商口頭向購(gòu)房者表示，買了商鋪后就可以不用管了，由開發(fā)商或者開發(fā)商其他兄弟公司來(lái)運(yùn)營(yíng)管理，包括招租客、收傭金等，購(gòu)房者只需要按每年5%或10%收定期租金就可以了。

開發(fā)商給出條件可謂誘人，但很多人卻不知道，開發(fā)商的這種操作是違規(guī)的。“開發(fā)商通過(guò)售后包租的形式銷售尚未竣工的商品房，違反了住建部《商品房銷售管理辦法》第十一條第二款的規(guī)定，各種潛在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在等著購(gòu)房者了。”

后面發(fā)生的事情果然不出所料，那些買了商鋪的業(yè)主因?yàn)闆]能如愿拿到租金，開始了各種維權(quán)行動(dòng)。但業(yè)主們的維權(quán)卻十分艱難，因?yàn)樗麄儺?dāng)時(shí)與開發(fā)商簽了兩份合同：一份是房屋買賣合同，另一份是包租合同。而問(wèn)題就出在第二個(gè)合同上。“這個(gè)合同開發(fā)商只跟你簽一份，然后收走，不允許你拍照。而且等到正式簽約的時(shí)候，最終并非是開發(fā)商跟你簽，而是所謂的包租公司跟你簽。開發(fā)商可能會(huì)口頭告訴業(yè)主，包租公司跟我們是一家的。”

這個(gè)時(shí)候有人會(huì)說(shuō)，如果沒收到每年的固定收益，那直接起訴簽合同的包租公司不就行了。“但等實(shí)際操作就會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多時(shí)候這個(gè)包租公司就是個(gè)包皮公司，他們的股東甚至是80、90歲的老頭老太太，根本就無(wú)法執(zhí)行。”

當(dāng)時(shí)，40多名商鋪業(yè)主在付航團(tuán)隊(duì)的指導(dǎo)下成立了維權(quán)委員會(huì)，每人出了1000元設(shè)定了一個(gè)專用賬戶，供維權(quán)過(guò)程開銷使用。維權(quán)委員會(huì)通過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間與法院、開發(fā)商多方談判、溝通、遞交資料，最后挽回了業(yè)主的部分損失。“判決結(jié)果是，開發(fā)商賠償了業(yè)主的部分損失，但并非所有的業(yè)主的訴求都得到滿足。”

付航告訴記者，這兩年關(guān)于售后包租、產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛的案例還是有很多，“這些案例對(duì)購(gòu)房者也很有警示作用：天下沒有免費(fèi)的午餐。”

對(duì)于購(gòu)買商鋪，付航的建議是，“只從投資的角度，建議不要輕易投資商鋪，尤其是所謂的包租、分成經(jīng)營(yíng)模式的商鋪。如果非要買商鋪，要買底層的一間間隔起來(lái)的商鋪，這種商鋪可以自己經(jīng)營(yíng)也可以自己出租。不要買大通鋪，雖然大通鋪也能隔斷，但基本上操縱權(quán)都在管理公司手里。”

（應(yīng)受訪者要求文中王旭鵬、周明宇、付航均為化名）

本文特別鳴謝：廣東華商律師事務(wù)所、北京金訴律師事務(wù)所、上海光明律師事務(wù)所

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