中國(guó)銀河維持房地產(chǎn)推薦評(píng)級(jí)：銷(xiāo)售同、環(huán)比均改善，一行兩會(huì)釋放積極信號(hào)

每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河12月06日發(fā)布研報(bào)稱(chēng)：維持房地產(chǎn)推薦評(píng)級(jí)。

11月銷(xiāo)售同比降幅收窄、環(huán)比回正，城市銷(xiāo)售分化明顯：2021年11月，30城新房銷(xiāo)售面積同比增速-20.08%，環(huán)比增速為14.19%。分一二三線城市來(lái)看，同比方面，11月一、二、三線成交面積增量分別為-13.63%/-10.87%/-37.85%；環(huán)比方面，一、二、三線增速分別為12.06%/25.35%/-1.13%。我們認(rèn)為隨著房貸回歸合理投放，部分城市購(gòu)房政策有所松動(dòng)，12月市場(chǎng)銷(xiāo)售將繼續(xù)修復(fù)，但由于受到行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件尚未出清、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則尚未出臺(tái)等因素的影響，未來(lái)銷(xiāo)售修復(fù)的速度將較以往慢一些。

去化周期持續(xù)上行，處于四年內(nèi)較高位：十大城市的存銷(xiāo)比18.24，較上月+5.21，去化周期環(huán)比+81.85%，同比+39.98%，市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，去化周期持續(xù)上行，已處于2017年以來(lái)的較高水平。其中一、二線城市存銷(xiāo)比分別為12.21、19.09，分別較上月+3.08、+2.06。

二輪土拍落幕，民企拿地收縮，第三批土拍規(guī)則放松：22個(gè)重點(diǎn)城市第二批土拍與11月底收官，平均溢價(jià)率為4.0%，較2020年平均溢價(jià)率-6.88pct，較首批平均溢價(jià)率-11.27pct，整體熱度下降。在第二輪土拍中，中央、地方性國(guó)企拿地活躍，權(quán)益面積占總面積比重及權(quán)益金額占總金額比重分別為74.08%、84.32%，分別較首批增長(zhǎng)15.97pct和25.40pct。國(guó)企和民企拿地?cái)?shù)量都出現(xiàn)了收縮，本輪土拍國(guó)企控場(chǎng)，國(guó)企拍地?cái)?shù)量占比增長(zhǎng)至77.90%，較第一輪提高19.58pct。綜合前兩批集中供地來(lái)看，房企拿地呈現(xiàn)出“國(guó)增民減”的整體特征。11月第三批土拍已陸續(xù)開(kāi)展，從目前已發(fā)布的公告來(lái)看，部分城市放寬競(jìng)拍規(guī)則，下調(diào)保證金比例，本輪競(jìng)拍門(mén)檻邊際放松。

一行兩會(huì)傳遞積極信號(hào)，從供需兩側(cè)托底市場(chǎng)：一行兩會(huì)集中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及恒大問(wèn)題進(jìn)行全面和詳細(xì)的表態(tài)，關(guān)于需求層面，銀保監(jiān)會(huì)本次新增強(qiáng)調(diào)了“重點(diǎn)滿足改善型住房按揭需求”，之前的表態(tài)中主要集中于對(duì)首套房的信貸支持，上次對(duì)改善性住房的表述還要追溯到2015年3月的政府工作報(bào)告。預(yù)計(jì)之后對(duì)首套和改善型住房的首付比例、利率、放寬周期等政策進(jìn)行調(diào)整，有助于提振市場(chǎng)整體的需求。關(guān)于融資層面，兩會(huì)表示“合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資”，房企信貸環(huán)境逐步改善，并且房企之間并購(gòu)活動(dòng)將增多，加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰，行業(yè)格局將進(jìn)一步優(yōu)化。

投資建議：當(dāng)前市場(chǎng)處于“基本面底部區(qū)域”+“政策底”的組合，政策不斷釋放積極信號(hào)，供需兩側(cè)信貸環(huán)境逐步改善，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策對(duì)板塊估值彈性的影響大于業(yè)績(jī)，板塊估值一般在基本面處于底部區(qū)域開(kāi)始抬升。行業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)事件暴露過(guò)程中加速優(yōu)勝劣汰，行業(yè)格局重塑利好國(guó)企和具有護(hù)城河的優(yōu)質(zhì)民企。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)龍頭股：萬(wàn)科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：旭輝永升服務(wù)（1995.HK）、金科服務(wù)（9666.HK）、新大正（002968）、招商積余（001914）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)酵超預(yù)期、融資環(huán)境改善不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——中概股“一夜驚魂”，證監(jiān)會(huì)表態(tài)！大跌后是危還是機(jī)？頂級(jí)機(jī)構(gòu)深度解讀……

(記者 蔡鼎)

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