每日經濟新聞 2021-11-26 22:48:56
◎在萬科每次的股東大會上，股價問題一直是中小股東最關心的。相較于今年6月份在2020年度股東大會的回應，郁亮在本次臨時股東大會上對于股價問題的回應顯得“壓力山大”。“首先我覺得抱歉，因為我們工作沒做好。股價下跌有宏觀的因素，也有做得不如別人的地方。跟優秀同行相比，我們的股價表現不太好，說明工作沒做好，特別不好意思。”
每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝
11月26日，深圳鹽田大梅沙，萬科2021年第一次臨時股東大會召開，萬科分拆萬物云上市是這場臨時股東大會的焦點。
萬科董事會主席郁亮的解釋是，萬物云分拆上市是因為已經成熟且是在一個合適的時間段。對于中小股東關心的萬科股價下跌問題，郁亮也再次表示抱歉，并稱自身壓力也很大。“跟優秀同行相比，我們的股價表現不太好，說明工作沒做好，特別不好意思”。
對于行業現狀，郁亮認為，現在房地產行業不是處于混亂的狀態，而是混沌的狀態。“混亂是雖然很亂但是能看清楚很多，而混沌就是看不太清楚。有的時候我們各有各的依據，各有各的看法，各有各的知識素材。”
當萬科發出萬物云分拆公告時，外界的普遍反應是“突然”。雖然萬物云一直都具備上市的條件，只是萬科內部此前對于萬物云的上市并沒有明確的時間表。
“萬物云現在啟動上市并不突然，也不存在上市是為解決萬科的資金問題。孩子大了之后也想獨立發展，也要滿足他們獨立發展的想法。”郁亮表示，萬物云選擇此時分拆上市，是因為發展已經成熟，不是作為一個傳統物業服務商，而是作為城市服務商上市。
雖然現在確實不是一個傳統意義上特別好的上市時機，但這不是萬科關心的要點。郁亮個人對過高估值充滿了警惕和恐懼，從內部來看，他覺得過高的估值也有可能會對員工心態造成一個不切實際的預期。
“上市不就是一個新的起點嗎？我們相信未來它能成長出更多的東西，能夠創造更多的市場價值，這才是我們上市的考慮。”郁亮指出，萬物云上市的時間點目前可能比去年更合適，因為市場估值趨于理性，理性資本市場才能給予真正優秀的企業一個適當的定價。
萬物云改名之后，在科技業務領域花費了不少力氣，也時時在拉近自己與科技公司的距離。但從萬物云的拆分公告看，其仍然是一個“物業股”。
對此，萬物云CEO朱保全在臨時股東大會上表示，萬物云未來重倉投資的方向是科技、云服務，但是在公司的業務領域，萬物云是把自己定義為服務業。
“我們到底是不是物業股？我曾經試圖想去物業股化，甚至叫去地產化，但是很難。因為不論是我們的母公司，還是過去從事的業務，以及今天市場的認知，大家還是希望能夠帶上點地產色彩和物業色彩，所以今天我也不太糾結這件事情了。”
而在物業之外，萬科在其他賽道的業務未來也存在分拆上市的可能，這也是萬科尋找下一個春天的活法之道。
“即使是做開發業務，賺錢也不能賺大錢了，因為有限價，所以你的利潤水平一定是被約束的，只能拓展更多的賽道。”郁亮表示，萬科現在做的一些賽道業務基本上已經比較成形了，萬物云的分拆是萬科開始的第一單，其他幾個業務希望未來也能陸續上市。比如萬科旗下的出租公寓板塊、物流板塊等，物業的產品樹上未來也會誕生上市公司出來。
在萬科每次的股東大會上，股價問題一直是中小股東最關心的。相較于今年6月份在2020年度股東大會的回應，郁亮在本次臨時股東大會上對于股價問題的回應顯得“壓力山大”。
一位小股東在現場提問稱，萬科的股價今年3月份以來從30元跌到現在19元的位置，跟同業相比，是跌得比較厲害的，反彈的時候卻又反彈的比較少，萬科怎么看待股價問題？
“首先我覺得抱歉，因為我們工作沒做好。股價下跌有宏觀的因素，也有做得不如別人的地方。跟優秀同行相比，我們的股價表現不太好，說明工作沒做好，特別不好意思。”
郁亮表示，自己也持有萬科的股票30多年了，自身壓力也特別大。“但是我覺得我們市值、股價的表現不僅反映了盈利能力，也反映了公司成長性，顯然在這兩方面我們給人的想象空間做得都不夠。”
在談到對行業的看法時，郁亮認為，現在房地產行業不是處于混亂的狀態，而是混沌的狀態。“混亂是雖然很亂但是能看清楚很多，而混沌就是看不太清楚。有的時候我們各有各的依據，各有各的看法，各有各的知識素材。”
在郁亮的“常識論”中，他指出，“常識告訴我們，天無絕人之路，總有路可以走。天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。常識告訴我們花無百日紅。怎么辦呢？你需要在這朵花還沒謝的時候種下一朵花。當然說起來容易，你去種別的花，或者說尋找第二增長曲線，要做到其實并不容易，因為還有水土不服的問題。但是這是必須要做的事。所以說尊重常識是告訴我們，天下沒有做完的生意，你需要做的事情是相信未來，并且為未來去播種、去下工夫。”
萬科董事、總裁、首席執行官祝九勝則著重回答了凈利潤下降的問題。2021年第三季度，萬科實現歸屬于上市公司股的凈利潤56.4億元，同比減少23.3%。
祝九勝在現場回應稱，萬科第三季度凈利潤下降主要有兩方面原因，一是由于地售比的提升，對毛利率造成的壓力是不斷增強的；二是基于萬科的理解和安排，在安全和增長之間要求得一個平衡。
祝九勝披露了一段數據，從2017年到2020年，萬科的地售比從26%升到了43%，增長了17個百分點。萬科現在一方面在不斷觀察地售比朝什么方向變化，這取決于未來土地市場的狀況；第二方面，萬科也在地售比增加的情況下，思考如何能夠去做一些有益的探索，保證利潤下滑不要那么快。
“我們的戰略轉型從2014年開始，把安全和發展作為一對矛盾拿出來平衡始于2018年。我們主動控制了開發業務的增速和規模，鋪開了另外一些經營服務的業務。我們的創造、結轉和結算之間有一個時間差，當年控制下來的規模、速度會滯后反映，這是我們的主動選擇，跟外界的環境、調控的政策和外部因素等都不相關，這是我們自己的認知和我們的主動調整。”
祝九勝表示，萬科認為在這個歷史階段，安全比增長更重要，能力比規模更重要。純粹的活下去是不足以滿足萬科的野心，新的春天來臨的時候，萬科有什么新的玩法、新的活法、新的能力，這就確實對萬科的能力構建和能力打造提出了一個新的要求。
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封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
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