三亞新房價格連續(xù)17個月上漲 年內(nèi)暫無市場化商品房用地出讓

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

北上廣深樓市持續(xù)降溫的同時，海南兩個最受關(guān)注的城市悄然堅挺。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，10月新房價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量為52個，僅13個城市房價環(huán)比上漲，其中就有三亞，且還以0.8%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國，這也是三亞新房價格連續(xù)17個月上漲。海口則由于10月的新房價格環(huán)比持平，剎停了連續(xù)16個月的上漲。

多位海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，三亞房價連續(xù)上漲的主要原因還是供給和需求的矛盾關(guān)系造成的。另一方面，由于部分項目存在備案滯后的影響，即在過往房價高點簽約的項目今年備案，并不能完全反映當(dāng)下的成交均價。不過，在三亞新房價格的連續(xù)上漲下，調(diào)控的加強不可避免。

新房價格已連續(xù)17個月上漲

事實上，自2020年下半年以來，海南樓市就一直悄然升溫，到今年初，升溫勢態(tài)尤為明顯，特別是三亞市場。

易居研究院報告顯示，海南今年一季度房價漲幅為11%，明顯超過全國8%的水平；三亞今年3月的新房價格為34022元/平方米，已是2018年9月以來的最高值。

9月2日，三亞發(fā)布《關(guān)于進一步加強商品房銷售價格備案管理的通知》，申報商品住房銷售價格備案的新建商品住房項目，整體備案均價不得超過同地段、同品質(zhì)、同類型項目近期網(wǎng)簽價格。經(jīng)核準(zhǔn)價格備案的商品住房項目，原則上1年內(nèi)不得上調(diào)備案價格。

受市場整體觀望情緒影響，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，三亞在第三季度商品住宅成交面積連續(xù)3個月下降，購房者置業(yè)意愿下降。但從價格看，9月，三亞市商品住宅成交均價為34398元/平方米，同比上升32.25%，環(huán)比上升6.46%，同環(huán)比均有較大幅度上升。成交面積為7.04萬平方米，同比上升22.65%，環(huán)比下降28.67%。

9月～11月三亞發(fā)改委公布的備案數(shù)據(jù)顯示，新房備案均價空間頗大。

三亞市沁園·春城項目備案均價（裝修）為29880元/平方米，開創(chuàng)·白玉海棠項目備案均價（裝修）為31953元/平方米，天使·海棠明悅?cè)陧椖康蛯幼≌瑐浒妇鶅r為（裝修）47666元/平方米，國壽健康公園項目備案均價（裝修）為59620元/平方米，山海湖高檔休閑住宅社區(qū)項目備案均價（毛坯）為78019元/平方米。

“從我們掌握的數(shù)據(jù)來看，三亞2021年存在往期成交備案的情況，在成交量和成交價格上同比確實出現(xiàn)比較明顯的漲幅。但從環(huán)比情況來看，目前三亞的成交價格相對比較穩(wěn)定，且當(dāng)前成交以崖州灣、市區(qū)等項目為主，實際在售項目成交價格也比較穩(wěn)定，理論上環(huán)比上的幅度較小。”海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長、錦誠·海島服務(wù)商董事長王路在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在全國范圍的強調(diào)控下，部分城市價格實際下滑，使得三亞成交價格凸顯，出現(xiàn)環(huán)比上漲幅度全國領(lǐng)先的情況。

《每日經(jīng)濟新聞》記者通過查詢每經(jīng)AI品房小程序的“鎂刻新盤”發(fā)現(xiàn)，三亞單價在3萬～5萬元/平方米的新盤成為供應(yīng)主力，單價在5萬～8萬元/平方米的新盤有7個。

王路認(rèn)為，三亞新房價格連續(xù)上漲，勢必帶來調(diào)控的加強，剔除往期備案后，后期三亞成交量、成交價都會有一定程度的下滑，上漲勢頭將得到抑制。另外，現(xiàn)在整個海南都對市場化商品住房用地嚴(yán)格控制，三亞的土地供需矛盾較為凸顯，也在一定程度上帶來了房價上行壓力。

安居型商品住房成供應(yīng)主力

事實上，近兩三年，三亞乃至整個海南在商品化住宅用地供應(yīng)量上都有所減少，且降幅不小。三亞市自然資源和規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，三亞商品化住宅用地供應(yīng)700.8畝，占全年建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量的12.10%；2019年，三亞商品化住宅用地供應(yīng)207畝，供應(yīng)量環(huán)比大幅縮減70%，僅占當(dāng)年建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量的3.77%。

海口也是如此。

在2019年、2020年海口成交的住宅類用地中，市場化商品住房用地分僅有2宗、5宗，其余多數(shù)都為安居型商品房用地。而三亞在2020年的供地中，商品化住宅用地是0供應(yīng)，8宗住宅類用地全部用于建設(shè)安居型商品住房。

2021年，三亞規(guī)劃有33.47公頃市場化商品住房用地，占住宅用地供應(yīng)比例為39.7%，占總土地供應(yīng)量為9.3%。但目前為止，三亞年內(nèi)還未出讓市場化商品住房用地。

長期關(guān)注海南房地產(chǎn)市場發(fā)展的行業(yè)研究員羅浩告訴記者，從土地出讓情況來看，三亞今年出讓的國有建設(shè)用地以安居房用地和商業(yè)辦公用地為主，市場化商品住房用地幾乎沒有出讓，也就是市場化商品住房仍以存量住宅用地消化為主，建設(shè)用地供給少是造成市場化商品住房供給少的主要原因之一。

三亞計劃在“十四五”期間建設(shè)安居房約3萬套，目前重點建設(shè)安居房和保障性租賃住房。其中安居房已開工8個項目，擬建設(shè)住房10344套。

三亞的安居房用地采取“限房價、競地價”，通過“招拍掛”的方式出讓，項目為現(xiàn)房、精裝修，配備停車位，旨在讓符合條件的本地居民家庭和引進人才，能夠以與自身收入水平相適應(yīng)的價格購買一套住房。

“從房屋類型來看，安居房是面向三亞戶籍的本地居民，以及繳納一定年限社保和個稅的引進人才，商業(yè)辦公用房又嚴(yán)禁商改住，堵住了很多企業(yè)想通過商業(yè)辦公改住宅銷售的漏洞，這也進一步減少了市場化住宅類商品房的供給量。”羅浩補充指出。

以已在11月初開始申報的三亞萬科臨春項目安居房為例，配售房源660套，銷售均價17200元/平方米。為盡早解決此類群眾對住房的剛性需求，此次安居房申報優(yōu)先保障2020年4月28日前取得三亞戶籍，或者在三亞累計繳納社保或個稅10年（含）以上的本地?zé)o房戶。

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