鎂刻人物| 越秀房托董事長林德良：打造第二增長曲線 實現資產增值最大化

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

“國內REITs自從公開發行后，各方面反饋還是不錯的。下一步可能需要克服的是，REITs之后是否包括商業地產，以及交易架構、稅收、利率等相關問題。”日前，越秀房托董事長、執行董事及行政總裁林德良在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示。

2005年12月，越秀房地產投資信托基金（以下簡稱越秀房產基金）在香港聯交所上市，這是全球首只投資于中國內地物業的上市房地產投資信托基金。

在此之前，房企要想將商用物業套現，只有通過整體轉讓或拆散出售的方式進行，如果想利用商用物業進行融資，也只能將其作為抵押物向銀行等渠道尋求資金支持。

越秀房托董事長、執行董事及行政總裁林德良 每經記者 王昊毅 攝

打造第二增長曲線

疫情之后，商業是受影響最大的產業之一，包括商場、酒店等業態。

林德良坦言，這兩年商業地產的確不好做，疫情之后整體的消費、內需都受到一定影響，不過零售商業已在慢慢復蘇。

“后疫情時代，我們可能需要從非常態轉為常態化去面對。以后消費的內循環會更多，大消費也許會成為一個新增長點，比如汽車、科技類產品等等。”

林德良表示，在各商業業態恢復的過程中，可以看到新經濟給予的機會，比如一些示范引領消費趨勢的變化、數字化的驅動，以及平臺經濟、共享經濟帶來消費方式的變革。

零售商場以前的第一曲線就是日常運營、價值挖掘、會員管理、經營幫扶。林德良判斷，2021年寫字樓、零售商場會恢復到2019年的水平，但是酒店、公寓只能恢復到85%左右。

在這一背景下，就不能完全嚴守第一曲線的增長思路，還需要打造每個業態的第二曲線。“以前做寫字樓就是進行物理空間的出租，比如做一些續租、微改造。但現在不再是簡簡單單出租一個物理空間，第二曲線更強調創新的賦能、區域的變化、生態圈的打造。”

越秀房產基金目前針對旗下寫字樓的租戶，總提供有約35類服務，也就形成了35類收入來源。在零售商場方面，第二曲線更多的就是去賦能商場，打造專屬購物節，主動管理租戶的客戶，通過對流量的數據管理為商戶導流，在原來的存量消費上做增量。

截至2021年6月30日，越秀房產基金旗下物業組合共有物業組合8項。其中成熟型物業整體出租率為94.0%，成長型物業整體出租率為91.5%，物業合計重估市值約為人民幣344.88億元。

“酒店公寓方面，以前的做法就是穩客房、搶餐飲、促宴會，現在第二曲線做的是資源整合，做產品升級。”林德良解釋，在專業市場方面，第一曲線也已經是過去時，現在批發市場更多是做產業鏈的整合、資源的整合。

實現資產增值最大化

作為基金管理人，管理經營商場、寫字樓等與一般物業方不同的是，必須具有資產管理思維。在林德良看來，資產管理思維歸根到底是回到開發運營過程中怎么做到資產價值最大化，或者是投、融、管、退，整個環節怎么做到資產價值最大化。

在資產增值策略上，越秀房產基金的思路是，通過定期檢視基金旗下物業組合，以發掘資產增值機會，從而維持項目市場競爭優勢及提升回報。同時管理人針對客戶接觸點，為提升客戶滿意度和使用體驗開展資產優化，實現越秀房產基金物業租值的持續提升。

商業地產是否只有持有運營這一條路？

林德良認為，開發商會從以住宅內房股為主的上市平臺，逐步分拆出足夠的業務板塊上市，比如物業、商業地產、長租公寓、養老等等，甚至數字中心。把房地產公司里面的各個業態通過資本市場實現價值最大化，將資金需求從不同渠道募集回來。

林德良說，資產管理首先是估值做到最大化，一個物業的估值分為合同期內的、合同期外的。合同期內的估值，是根據租金水平、遞增率再加上未來市場給到的。一般思維這樣的租約可能是簽長期的好，但在資產管理思維上，疫情期間很難有高租金，短租期在疫情期間可能是更好的選擇。

在商業物業投資上，估值是一個算法，融資成本也是一個重要的考慮。“我們盡量把綜合融資成本做低，做得越低，你的杠桿就越高。”

2021年上半年，越秀房產基金管理人主動管理到期債務，把握美債收益率70年來低位，完成新一期4億美元債券發行，用于置換今年到期4億美元債券。

林德良指出，在這樣的低息環境下，去做收購是有利的，“因為這樣的正杠桿就會體現得更加充分，從這個角度看是收購的好時機。現在無論是越秀體系內還是體系外的，我們都有去留意一些優質資產，特別是一些成長性的資產。”

除此之外，在投資策略上，林德良依然關注的是區域成長性、租金成長性，以及產業動能是否充足。

封面圖片來源：每經記者 王昊毅 攝