“物業第一股”被交易 擾亂了一次商業商管分拆上市計劃？

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

這是地產行業“物業第一股”與“市值第一股”的一次交易，也是今年以來最令市場震驚的一筆交易。

9月28日晚間，碧桂園服務公告稱，其間接全資附屬碧桂園物業香港擬向彩生活服務收購鄰里樂控股集團有限公司（以下簡稱“鄰里樂”）100%股權。鄰里樂擁有彩生活的核心資產，包括萬象美物業、開元國際等等。

9月29日早間，花樣年、彩生活雙雙發布停牌公告。

“本次交易是彩生活主動行為，其價值長期被低估，本次以超過市值的價格進行交易，有助于降低彩生活負債水平，提高競爭能力。”一名接近彩生活的人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時如是表示。

以約11倍估值出售

本次交易總代價最高不高于33億元人民幣（下同），上述人士表示，出售所得資金將用于償還彩生活現有債務、降低負債率，補充運營資金及為未來業務發展提供動能。此外，本次交易也有助于進一步增厚母公司花樣年所有者權益，降低資產負債率，由目前的“三道紅線”指標一項指標踩線，向全面達標邁進。

公告顯示，鄰里樂控股（剔除分拆業務及計入核心資產公司后）于2021年6月30日的未經審核綜合凈資產價值約為13.74億元，2020年、2019年的除稅后溢利分別為3.09億元、3.06億元。

對照不超過33億元的總代價，這筆交易的估值約在11倍左右。克而瑞物管華南區域經理劉志強告訴《每日經濟新聞》記者，萬象美物業、長白山旅游度假區物業、開元國際等等都是彩生活的核心資產公司。以11倍左右PE就拿下了彩生活的核心資產，這對碧桂園服務來說是一筆非常不錯的交易，進一步穩固了“宇宙第一大物企”地位。

碧桂園服務也表示，收購事項將補充集團業務，并進一步擴大集團業務的規模和覆蓋范圍，促進集團社區增值服務及其他服務的發展，尤其促進集團于商業物業管理的發展，增強集團在市場上的影響及競爭力，有助于集團的長期穩定發展，穩固行業龍頭地位。

“以商業物業起家的公司本身已經有一定的沉淀和積累，而以住宅為主的公司要轉變到商業物業發展，最直接的方式是收購。如果通過自身探索，則需要更長時間及面臨更大挑戰。”第一太平戴維斯華南區副董事長、物業及資產管理部負責人主管張子濤在接受記者采訪時指出，大型物業公司每年都有經營指標，同時也有資金預算進行大規模收并購。而作為被收購方，則要了解收購方上市的目的是什么，是否與自身未來發展規劃相適應，在肯定的情況下，有些公司是愿意被收購的。

與之前收購富力物業一樣，碧桂園服務在這次交易中對付款也是分階段、有條件進行的。本次交易將以現金分三期進行支付，第一期23億元、第二期7億元、第三期3億元。鄰里樂應保留截至2021年9月28日凈資產人民幣5億元（其中貨幣資金不低于人民幣2億元）。

碧桂園服務執行董事兼總裁李長江評價本次交易時稱，“第一強物業與我尊重的第一股物業合作，會產生非常好的化學反應。感謝信任。”

彩生活商業分拆計劃泡湯？

本次交易公告后，萬物云CEO朱保全的一番評語頗有深意，“7年差不多算一個周期，第一輪故事失敗落幕，第二輪故事仍在半夢半醒之間。肌肉漸起，眼神憂郁，觸摸上帝的手還有幾個7年的距離。”

2021年剛好是彩生活上市的第七個年頭。2020年前后，彩生活業已放棄“O2O戰略”的故事、“互聯網+增值服務”的幻想，將重心和精力重新回歸線下業務。

“對互聯網的專業性和投入性，我們還是有些認識不足……我們強調互聯網戰略的時候，可能對基礎物業的重視和強化管理有所不足。”彩生活管理層去年對過去幾年的發展策略做了反思和回顧，但市場仍然是殘酷的，彩生活的市值與股價仍然沒有迎來設想中的變化。

這場交易令市場意外的內容是，彩生活本次出售的是曾花大力氣收購而來的萬象美、開元國際等商業物業、高端物業資產。而且，在今年7月26日，花樣年、彩生活還發布聯合公告稱，正考慮尋求將各自商業及綜合用途的物業管理業務、商業運營管理業務進行分拆，于聯交所主板單獨上市。花樣年與綠地控股也在這段時間開啟了頻繁合作，恰巧涉及商業領域。

要為彩生活本次出售找可能存在的客觀原因也不難。“現在物業行業的競爭很激烈，上市后面對的是資本市場的審視和檢驗。在以往的收并購大潮中，很多時候一些收購標的是以住宅為主的物企，后續盈利能力有待考驗。尤其在住宅方面，如何持續挖掘增值服務的發展空間，仍面臨較多不確定因素。在這種情況下，這些物業公司如果經營乏力，就會考慮出售。”張子濤說。

在收購萬象美之后，彩生活董事會主席兼執行董事潘軍曾在多個公開場合寄望這筆交易為彩生活帶來更為豐厚的回報。但現實是，由于并表萬象美使得毛利率較低的項目占比增長，彩生活2018年的物業管理服務板塊毛利率下降9.1個百分點至26.1%，整體毛利率也出現了結構性下滑。

財務報表之外的線下融合也不盡如人意。在2020年年度業績會現場，潘軍直言，彩生活在線下組織方面出現了區域不平衡、團隊不平衡等現象，公司也想將開元國際、萬象美和彩生活社區進行有效整合。

也是在這期間，曾負責管理開元國際、彩生活高端服務平臺的黃瑋上任彩生活CEO，但僅約一年后就辭任，改由潘軍親自兼任。

“本次交易有利于彩生活‘換賽道’，團隊將集中資源支持增長潛力更好的、更有持續競爭力的業務，提升公司的增長動能。”前述接近彩生活方面的人士說，彩生活的整體定位將由物業管理邁向民生服務。

碧桂園服務9月29日收盤價為58.050港元，總市值約1868億港元；彩生活9月28日收盤價為2.53港元，總市值約37.63億港元；花樣年為0.56港元，總市值約32.33億港元。

封面圖片來源：攝圖網