三道紅線與兩集中背景下，旭輝的穩健牌是什么？

去年至今，監管層陸續頒布了針對房企的“三道紅線”和土地“兩集中”政策，這些調控政策的出臺，清晰地預示著中國房地產行業已進入到平穩發展的新周期。對于房企而言，想依賴財務杠桿實現彎道超車已無可能，只有穩健均衡發展，才能在這個充滿變化的市場贏得一席之地。這樣的新周期對于旭輝控股（00884.HK）這類一直堅持穩健路線的房企來說，或是一次新的機遇。 旭輝近期發布了2021年中期業績報告，數據顯示，公司實現營收363.7億元，同比增長69%。在實現營收增長的同時，其有息負債僅增長5.8%至1107億元，反映其營收增長更多來源于公司內生性的成長。 此外，旭輝2021年中期凈負債率控制在60.5%，遠低于中國指數研究院披露的2020年大陸在港上市公司的平均凈負債率81.9%。 與此同時，旭輝的融資成本也呈現走低的趨勢，旭輝中期加權融資成本5.1%，較2020年底進一步下降0.3個百分點，連續3年保持下降態勢，而2021年的新增融資成本則控制在更低的4.3%。 今年5月，旭輝發行了總額為5億美元的綠色債券，其中包括5.25年期債券3.5億美元，利率4.45%；7年期債券1.5億美元，利率4.8%。而此次綠債發行7年的期限也創下了旭輝境外美元債發行最長期限的紀錄。 今年7月，旭輝發行30億公司債，認購倍數1.6倍，利率低至4.2%，發行價格創下2021年以來民營地產同期限30億以上最低水平。 值得一提的是，旭輝還于上半年主動贖回2.47億美元永續債，結合多筆低息、長久期融資，讓旭輝的債務結構不斷優化。目前，旭輝平均債務賬期則拉長至4.6年，一年內到期的債務占比僅17.7%，下半年境內外主要到期債務都已經完成了再融資，財務安全性極高。對于旭輝來說，低成本融資、長債務賬期正成為其長期競爭力之一。 不過，亦有部分投資者對旭輝仍然踩中一條紅線提出質疑，其中報顯示，旭輝剔除預收款后的資產負債率72.1%，略高于70%紅線指標。 對此，旭輝控股董事局主席林中給出了清晰的回復：“對旭輝而言，要做到三線全綠，就像在高速公路上要放慢速度，不是應該踩剎車，而是要松油門，讓速度慢慢降下來，我們今年年底要做到全綠” 為了實現全綠的目標，旭輝正在從多個維度發力：首先是加速去化，旭輝2021年1-6月實現合約銷售額1361.5億，同比增長69%，銷售增速列位TOP20房企第二位；其次是加速回款，上半年旭輝的銷售回款率超過了90%，保持其持續的高回款率，通過高質量銷售和回款給公司帶來穩定、健康的現金流；第三，嚴控總負債規模，中報數據顯示旭輝總有息負債1107億，較2020年底僅增長5.8%，增幅遠小于其銷售增速；最后，旭輝在嚴格遵守投資紀律，綜合運用商業勾地、收并購等多種方式，獲取高銷投比項目，今年上半年新增貨值1279億，一二線占比達82%；總土儲足以支撐未來2年的銷售，85%位于一二線的城市群和都市圈，大概率在入市后能快速去化。 旭輝的穩健牌為其在行業中贏得了不少支持者，中金在8月發布研究報告稱，建議關注財務、土儲、周轉都表現較好的龍頭企業，并推薦看好中國海外發展(00688)、旭輝控股(00884)等公司，均予“跑贏行業”評級。而興業證券在8月9日的研報指出，旭輝融資成本持續下降、銷售保持較高增速，維持“買入”評級，目標價8.3港元。 （免責聲明：文中機構分析不作為投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）