鎂刻·中報解讀| 半年就掙了近一年的錢 北辰實業的另一面是什么？

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

北辰實業8月18日發布了半年報，其中披露了幾個有些夸張的數字：銷售面積約60萬平方米，同比上漲115.56%；銷售金額110.6億元，同比上漲125.10%，半年的銷售金額已經超過2020全年（122.08億元）的90%。

然而中報卻揭示了該公司業績增長的另一面。

“加快項目周轉”

北辰實業這份成績單在房住不炒的背景下顯得過于優秀。

報告期內，北辰實業的數據非常很好看，實現營業收入人民幣約100億元，同比上升205.93%；利潤總額、凈利潤和歸屬母公司凈利潤分別為人民幣5.5億元、2.3億元和2.6億元，同比分別上升87.68%、22.44%和49.12%。

要知道，就在5個月前的2020年報中，北辰實業還是全年銷售額122億元，稅前利潤更是僅有約16億元，下降40%有余。

這半年間北辰實業到底發生了什么值得探究。

2020全年，北辰實業利潤總額、凈利潤和歸屬母公司凈利潤分別為人民幣11.6億元、5.8億元和2.7億元，同比分別下降58.02%、68.76%和83.62%。

面對如此局面，北辰實業給出的解決方案是“搶占疫情期間積壓的客戶資源，加快項目周轉”。

2021年上半年的北辰實業也是這么做的。

根據此次半年報，和2020年同期相比，該公司新增的海口北辰府、成都北辰天麓府、廊坊北辰香麓、四川北辰國頌府等4個項目貢獻收入，此外武漢北辰蔚藍城市對收入的貢獻也明顯加快。半年報顯示，北辰實業上半年發展物業收入總額約94億元，大大超出2020年同期的26億元。

其中，北京、重慶、長沙及成都分別實現合同銷售金額人民幣27億元、22億元、19億元及12億元，用北辰實業自己的話說就是：“重慶悅來壹號、海口北辰府等多個項目銷售額位列上半年區域市場前列，成都北辰鹿鳴苑項目開盤即售罄。”

項目存貨跌價5個億

但需要注意的是，與半年報共同發布的，還有北辰實業的一份計提資產減值準備公告，說的是“對于存貨因全部或部分陳舊過時或銷售價格低于成本等原因，預計其成本不可收回的部分，提取存貨跌價準備。”具體為2021年前6月計提資產減值準備總計人民幣6.5億元，其中需對房地產項目計提存貨跌價準備人民幣5億元。

這份計提資產減值公告或許能夠在一定程度上解釋北辰實業為何能夠在短短半年內實現了業績報告的“翻天覆地”。

知名地產分析師嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：“計提資產減值，公告中提到了銷售價格低于成本，因而可能是由于企業降價行為導致的；另一方面，通常企業計提資產減值也是為了合理避稅，降低稅費成本。”

關于計提資產減值準備，貝殼研究院高級分析師潘浩也表示：“計提資產減值準備與銷售數據有一定的相關性，可以是部分原因。另外，計提資產減值準備近兩年由于全國的限價等調控政策，多數房企都會提高該項金額，具有一定的行業趨勢。”

另一方面，如果審視北辰實業近幾年的業績表現便會發現，該公司中報業績一直有起伏波動的傳統。

單從中報的營業收入來看，2017年至2021年間，北辰實業總是在一年增長一年下降。2017年中報的營業收入為78.53億元，而2018年便降至54.7億元，經歷2019年的增長后，2020年又下降至33.49億元，2021年中報最終上漲至102.45億元。

關于未來北辰實業能否保持如此次業績般增長，有幾個數據可以看出端倪。

中報顯示，2021年1-6月，北辰實業就房地產開發而言，在土地儲備方面，實現總土地儲備623.41萬平方米，權益土地儲備556.23萬平方米，“無新增房地產儲備”；在工程建設方面，公司實現新開工面積40.83萬平方米，同比下降了49.06%；開復工面積551.96萬平方米，同比也下降了21.53%。2021年上半年，北辰實業項目總建筑面積為約534萬平方米，而持有代開發面積卻僅剩約155萬平方米。

換句話說，北辰實業手里的存貨不多了。

封面圖片來源：攝圖網