中國(guó)銀河維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評(píng)級(jí)：修正行業(yè)市場(chǎng)預(yù)期的積極因素不斷積累

每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河08月18日發(fā)布研報(bào)稱：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評(píng)級(jí)。

銷售將繼續(xù)降速：2021年1-7月，商品房銷售面積、金額分別同比增長(zhǎng)21.5%、30.7%，較2019年1-7月份分別增長(zhǎng)14.5%、28.0%，兩年復(fù)合增速分別為7.0%、13.1%。7月單月，銷售金額、銷售面積增速分別為-9%、-7%，年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。考慮到：1）房地產(chǎn)貸款集中管理下信貸額度偏緊，需求受到抑制；2）新開工、施工、拿地偏弱，供給不足；3）去年基數(shù)較高，銷售將繼續(xù)降速。

土拍政策迎來調(diào)整，土地市場(chǎng)逐步回歸理性：1-3月土地購置面積累計(jì)同比下降9.3%，比2019年同期下降10.2%；土地成交價(jià)款累計(jì)同比下降降4.8%，較2019年同期上升6.8%。由于溢價(jià)率高企和融資監(jiān)管，房企拿地謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)成交冷淡，但第二批土地集中供應(yīng)將迎來規(guī)則調(diào)整，通過控最高限價(jià)、搖號(hào)等方式，降低土地溢價(jià)率，我們認(rèn)為未來土地市場(chǎng)在“穩(wěn)地價(jià)”的目標(biāo)指引下逐步回歸理性，下半年房企將迎來不錯(cuò)的拿地窗口。

新開工加速下行，竣工修復(fù)具備確定性和持續(xù)性：2021年1-7月新開工面積累計(jì)同比下降0.9%，年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)，較2019年1-7月下降5.4%，7月單月增速為-21%，新開工加速下行；竣工面積累計(jì)同比增長(zhǎng)25.7%，較2019年1-7月增長(zhǎng)11.9%，7月單月增速達(dá)25.7%，竣工還在持續(xù)修復(fù)，具備確定性和持續(xù)性，物業(yè)管理行業(yè)將持續(xù)受益于竣工周期的回歸。

開發(fā)投資在偏弱的施工和土地成交的帶動(dòng)下下行：2021年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額84895億元，同比增長(zhǎng)12.7%，較2019年1-7月增長(zhǎng)16.5%，兩年平均增長(zhǎng)8.0%。偏弱的施工和土地成交將繼續(xù)帶動(dòng)投資下行，我們維持全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速在5.5-6.2%的判斷。

房地產(chǎn)資金面預(yù)計(jì)持續(xù)偏緊：2021年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)18.2%，較2019年1-7月份增長(zhǎng)19.2%。7月單月，到位資金增速為-7%，較上月-11pct，年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。在銀行貸款額度趨緊、銷售熱度降溫的影響下，房企到位資金增速持續(xù)下行。房企目前主要的資金來源為定金及預(yù)收款、自籌資金和個(gè)人按揭貸款，在銷售降速、融資管控的背景下，預(yù)計(jì)房企資金面將繼續(xù)偏緊。

投資建議：行業(yè)的主要矛盾是在“高地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的環(huán)境下不斷下行的盈利能力，但在土地政策的不斷調(diào)整下，房企的利潤(rùn)空間受擠壓的局面將得到改善，同時(shí)基本面超預(yù)期下行，緩解了政策邊際收緊的擔(dān)憂，市場(chǎng)預(yù)期或?qū)⒂瓉硇拚Ｄ壳皝砜矗袌?chǎng)對(duì)板塊的預(yù)期過于悲觀，主流房企PE（2021E）均值為4倍，股息率為7.6%，行業(yè)估值處于歷史最低水平，具備足夠的安全邊際，“低估值+高股息”的組合凸顯性價(jià)比。在行業(yè)供給側(cè)改革的大環(huán)境下，對(duì)于優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)房企是風(fēng)險(xiǎn)也是機(jī)遇，我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨銷售超預(yù)期下行、政策調(diào)控不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——馮侖“挪用資金疑案”背后：三亞萬通舊部反目 地產(chǎn)項(xiàng)目曾涉變相無證預(yù)售

(記者 蔡鼎)

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