城市更新市場規模步入10萬億級，房企如何掘金“新賽道”？

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

新一輪的城市更新再次加速。

6月10日，北京市政府發布《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），明確首都城市更新行動的類型，同時對備受關注的城市更新配套政策也全面披露，其中包括規劃政策、土地政策和資金政策。

6月7日，深圳市發改委發布《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》（以下簡稱《綱要》）提出，加強城市更新、土地整備和棚戶區改造等多種再開發手段的綜合運用。

6月2日，上海宣布成立總規模約800億元的城市更新基金，定向用于投資舊區改造和城市更新項目，也意味著上海正大力度引入社會資本，參與舊區改造和城市更新項目。

近日，易居企業集團CEO丁祖昱在某論壇上指出，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新早就不是萬億級的市場，應該很快變成10萬億級的市場。城市更新將成為未來10年、20年最重要的地產行業關鍵詞。

那么，重點城市的新一輪城市更新和以往相比有何不同？作為城市更新的重要參與者，房地產開發企業將迎來哪些發展機會？

圖片來源：攝圖網

城市更新步伐正在加快

《每日經濟新聞》記者觀察發現，重點城市新一輪的城市更新更具靈活性、可操作性和市場化屬性。

以上海為例，此次成立總規模約800億元的城市更新基金，有上海地產集團、招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資等公司與機構的共同合作，參與力量更加廣泛。而本次城市更新基金由上海本土國企、大型開發商和險資共同成立，將有利于促進上海城市功能優化、民生保障、品質提升和風貌保護。

步入“十四五”，上海的城市更新步伐明顯加快。根據今年2月上海市政府印發的《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》，“十四五”期間，上海全市將全面啟動以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造，力爭2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實現全覆蓋。

據記者了解，早在2017年7月，廣州就成立了總規模達2000億元的“廣州城市更新基金”與廣州國資開發聯盟，包含了越秀地產、廣州地鐵房地產事業部、海港地產、萬利集團等房產公司。今年5月，北京市海淀區設立中關村科學城城市更新與發展基金，總規模為300億元。

而本次北京發布的《指導意見》，重在落實北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議，統籌推進城市更新。在資金配套政策方面，明確城市更新所需經費涉及政府投資的主要由區級財政承擔，各區政府應統籌市級相關補助資金支持本區更新項目。

深圳也在《綱要》中提出，到2025年，通過城市更新和土地整備，實現直接供應用地10平方公里、儲備用地40平方公里、綜合整治用地45平方公里。

58安居客房產研究院分院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，“以后的城市更新會更加精細化，不但會改拆，更會重視保留和保護，更注意居住體驗升級，這對于參與方的要求也會明顯提高。”

房企如何掘金城市更新

事實上，城市更新已經成為不少房企獲取土地儲備的重要方式。

以上海為例，上海地產在2019年就參與了全年舊城改造量的40%以上；2018年中海斥資近百億元斬獲真如城市更新土地；2020年中海又與黃浦區政府合作，擬斥資590億參與建國東路67-71街坊改造；佳兆業、俊發等專注城市更新的房企也紛紛在上海落子。

再看廣州，其在城市更新的創新探索方面一直走在全國前列。2021年1月6日，廣州市召開城市更新工作現場會，力爭今年上半年審定48條舊村改造方案，5年內完成2000年前老舊小區改造。而在具體的城市更新項目招標中，經常可見萬科、合景泰富、富力、佳兆業等房企的身影。

同時，北京也鼓勵市場主體投入資金參與城市更新，鼓勵不動產產權人自籌資金用于更新改造，鼓勵金融機構創新金融產品支持城市更新。對于符合規劃使用性質正面清單，保障居民基本生活、補齊城市短板的更新項目，可根據實際需要適當增加建筑規模。增加的建筑規模不計入街區管控總規模，由各區單獨備案統計。

“城市更新本身不僅需要房地產開發經驗，更需要有著豐富設計、運營、開發經驗為一體的房企，因此未來對于中小房企來說參與的難度較大。”張波表示，在城市更新過程中，房企不但要進行項目開發，還要精心對歷史風貌建筑進行修繕和維護，對企業的綜合開發能力和資金要求進一步提升。

隨著重點城市的城市更新正在進入最后的窗口期，張波建議，資金實力較強、綜合開發能力突出的房企可以與中心城區政府洽談合作，加強舊改領域發展，也可以關注一些早期遺留的“毛地”，通過股權收購或者協議出讓的方式參與。而部分能力有限或者城市更新經驗薄弱的房企，則可以考慮從周邊區域和零星舊改項目尋找一些機會，參與上海更新改造。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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