“樓市低迷城市”專題 | 太原：新房價格連跌9個月后回正，庫存去化周期超20個月

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

經歷了9個月的連跌后，太原新房價格終于在上月迎來了微漲。

國家統計局數據顯示，今年4月，太原新房銷售價格環比上漲0.2%，同比下降1.1%；二手房銷售價格環比下降0.3%，同比下降3.7%。盡管新房價格有所回升，但二手房價降幅仍在擴大。

《每日經濟新聞》記者近日調查發現，在經歷了2020年成交量、成交單價雙雙下跌后，太原新房市場開始逐步回溫，有部分樓盤開始悄悄漲價；但即便如此，存量巨大的二手房市場依然在走下坡路，價格已連續下跌11個月。

在同策研究院高級分析師李霄霄看來，“太原前期大體量開發，城市商品住宅庫存量依然很大，近兩年市場始終處于供大于求的狀態。而房價的持續陰跌也會打擊購房者的購房積極性。”

太原汾河兩岸的樓盤項目  圖片來源：攝圖網

銷售承壓，庫存去化超20個月

2020年，太原樓市量價齊跌。公開數據顯示，2020年太原商品房市場成交面積為752.78萬平方米，同比下降4.5%；成交單價為11723元/平方米，同比下降7.7%。

盡管在2020年“金九銀十”期間開發商祭出史無前例的降價牌，如萬達class在10月底開盤推出團購起價9500元/平方米的區域最低價，但以價換量的太原新房價格仍未能逃脫當年10月環比下跌0.3%的局面。

反映在房價上變化上，太原住宅成交均價2020年1月為1.23萬元/平方米，12月降至1.1萬元/平方米。

面對房價持續下跌，太原市部分區域也開始了積極救市。如太原市萬柏林區就在今年年初出臺了《萬柏林區人才購房補貼申領辦法（實行）》，對黨政人才、企業經營管理人才、專業技術人才等6類符合條件的購房人，2月20日至3月31日在萬柏林區域范圍內購買五證齊全的新建普通商品住房，一次性補貼5萬元。

在一系列救市措施下，進入2021年，太原樓市下行狀況得以緩解，開始出現回升。作為太原市置業的熱門板塊，晉源區環湖板塊受政策利好和晉陽湖景觀資源雙向驅動，吸引了包括保利、萬科、陽光城等大批品牌開發商在此扎堆落子。

近日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份咨詢了晉源區環湖板塊的熱門項目太原保利•西湖林語。該項目置業顧問王蘭（化名）表示，“由于疫情影響， 2020年太原新房價格確實下降了不少，特別是去年下半年價格下降得比較多，我們項目也在去年價格有所下降。”

“從今年春節后開始，整個市場已有所回暖。”據王蘭介紹，今年1月份項目在售的8棟、12棟房源均價在13500元/平方米左右?，F在價格已經有了一定漲幅，南區價格是13000元/平方米，北區價格為14500元/平方米，如果參加團購總價會再優惠2-3萬元。“當然跟2018、2019年太原樓市情況相比，目前市場還有一段差距。”

數據來源：國家統計局

國家統計局數據也顯示，太原新建商品住宅價格從2020年1月的環比下跌0.6%4到達6月的上漲0.6%。但從2020年下半年開始，價格指數從6月的0.6%漲幅高位持續下跌6個月，回落至12月下跌0.2%。進入2021年，市場有所回升，今年4月新房價格環比漲幅為0.2%。

據中國房價行情平臺最新數據，今年4月，太原最新房價為11604元/平方米。

盡管在價格方面有所回升，但成交依然乏力。朗潤智業數據顯示，2021年4月太原住宅市場成交量環比下降11%，同比下降4%，成交主力面積段集中在80-100平方米和120-140平方米，首置首改項目仍是市場成交主力。

新盤入市后去化不力，造成太原樓市庫存堆積。《中國百城住宅庫存數據》顯示，截至2021年4月，太原新房市場存銷比為20.1個月。

“受棚改貨幣化的拆遷推動，太原迎來了一輪房價上漲。但隨著政策的限制，缺乏產業支撐和新增人口不足的情況下，太原房價上漲乏力。”李霄霄表示，實際上，大部分增加人口的住房需求在以往年份已經通過不同的方式釋放出來，而隨著近幾年太原新增土地供應增多，接下來還將有更多新房項目入場。“太原房價短期內仍然存在下降的壓力，尤其是過去一年瘋狂賣地的片區”。

事實上，在煤炭鋼鐵等重工業經濟滑坡之后，太原乃至山西一直沒有新的突破，人口增長緩慢。截至2020年底，太原常住人口446萬，在周邊省會和中部六省中均處于墊底位置，甚至不及山西地級市運城人口多。近4年，太原人口增量僅14萬，在全國各大城市中也處于倒數位置。

房價倒掛，最高價差達3000元

除了新房外，太原二手房市場繼續承壓。

貝殼找房數據顯示，截至目前太原二手房掛牌房源已達29074套，不過連續數月，每天的成交量僅維持在15-20套左右。

“相比于新房市場，二手房市場沒什么優勢。”晉源區德佑一門店中介人員趙成（化名）告訴《每日經濟新聞》記者，除了前期所繳納費用比較多以外，價格上目前二手房業主把控價格，大部分都不愿意降價，“更多人愿意買新房，而不是二手房”。

在趙成看來，目前太原市新房項目已經修到了繞城高速附近，市中心的新房項目則越來越少；另一方面，新房、二手房價格倒掛現象嚴重。

他舉例道，位于西中環的萬科•藍山目前在售二手房價格為13000元/平方米，而新房價格一般則維持在9800-11000元/平方米，價差最高達到了3000元/平方米。“當然，這也有一個原因——項目是萬科開發的，樓盤本身相對比較保值。即便是在去年幾乎所有項目都在降價時，只有萬科的樓盤沒降，反而還漲價了。”

數據來源：國家統計局

“目前我們門店二手房帶看量比較少，每天基本就1-2組，一個月成交量也不過4-5套，大家主要精力還是在推新房。”趙成告訴記者。

從2020年下半年開始，太原六區待售二手房數量持續增加。不過，盡管太原二手房市場整體承壓，但在政策、交通、學區等因素影響下，個別區域區表現依舊活躍，如小店真武路、北中環、杏花嶺勝利東街等板塊，部分優質小區二手房仍有較大需求量，成交量也相對較大。

“從目前我所帶二手房客戶需求來看，相當一部分業主更看重小區的學校、地鐵等配套附加值；另外，業主選購二手房也進入品牌時代，品牌開發商、好品質的房子才能增值保值，持續不斷吸引有購買力的接盤人。”趙宇說。

土地市場，高溫之后轉入低迷

值得一提的是，盡管2020年太原新房和二手房市場成交情況均不理想，但全年土地市場的成交數量、成交面積和成交金額卻均創新高。

房天下統計數據顯示，2020年太原（六城區）土地市場成交面積986.8萬平方米，較2019年上漲12.58%；成交金額517.9264億元，較2019年增加2.9%。

其中，2020年5月13日，中海以22.025億元的價格斬獲河西污水廠編號SP-2019地塊；保利24.815億元競得污水處理廠編號SP-2018地塊，樓面價分別為8739元/平方米和8627.7元/平方米，創太原樓面價新高。

易居研究院數據顯示，在國內30個典型城市中，有一半的城市2019年供應的土地去化周期（2019年的宅地土拍量/近三年住宅年銷售量）超1.5年。一般來說，超過一年半就意味著當地土地供應存在過量風險。而太原3.1年的土地去化周期屬于存在嚴重過剩風險（超3年），僅次于福州的3.6年。

經歷了2020年的土地市場高溫后，尤其是樓市持續一年的量價齊跌后，2021年太原土地市場歸于平靜。朗潤智業統計據顯示，今年一季度，太原共供應14宗地塊，其中商住用地10宗，供應面積26.69萬平方米；共成交9宗地塊，成交面積18.28萬平方米。

如在本月8日的太原土拍中，萬柏林區麗華北一宗編號為SP-2111的地塊，總面積23655.47平方米（約35畝），起始總價達4.188億元，起始樓面價為6105元/平方米，為近5年來太原含住宅地塊單宗最高起始樓面價。參與本次土拍的僅有保利和中海兩家房企，最終該地塊流拍。

“全國一季度的土地成交受春節淡季影響，市場比較低迷。而就太原市場來看，長達一年多的量價下降，影響到房企的拿地熱情，優勢地塊供應嚴重不足，土地成交狀況緊跟樓市態勢不溫不火。”

李霄霄分析認為，目前房企資金面比較緊張，品牌房企更傾向于快周轉而不是像以往那樣大量囤地占用資金，具有需求支撐、流速比較快的市場更受房企關注。在這種情況下，太原短期供大于求的狀態如果不能扭轉，房企拍地也會相對謹慎。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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