2020年上市物業龍虎榜｜第三方面積：收并購成行業常態，多家物企仍依賴母公司

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

物業上市公司2020年年報披露完畢，每日經濟新聞據年報數據，發布多項指標榜單并解讀。

對于上市物企發展而言，“短期看母公司，中期看市場投拓能力”。因此，資本市場對于物業公司的考量，更加看重的是其脫離母公司后的獨立能力和外拓能力，即通過收購或投資第三方物業管理公司或項目的能力。

據不完全統計，截至目前，共有32家物企在2020年財報中披露了總在管面積中來自第三方的面積數據，有13家物企第三方在管面積占比超50%。

注：除進入榜單企業外，其他物企年報未披露第三方面指標；鑫苑服務2020財年報尚未發布。

榜單顯示，第三方在管面積呈現梯隊化格局。2020年，第一梯隊的彩生活、雅生活、碧桂園服務3家物企第三方在管面積均超過了1億平米。

其中，彩生活以第三方在管面積5.4億平米、98.5%的占比奪魁；雅生活以3億平米的第三方在管面積摘得榜眼；碧桂園服務以1.03億平米位列第三。

彩生活是第一家把物業行業從幕后推向臺前的企業，是第一家赴港上市的物企，也是第一家大舉拓展第三方物業的物企，通過上市前后大舉收并購，較早擺脫了母公司依賴，外拓能力最強。

不過值得注意的是，盡管彩生活第三方在管面積依然遙遙領先于其他物企，但在2020年彩生活在管面積增速遠低于行業平均水平，僅新增130萬平米；而第二名雅生活近年來通過持續外拓，來自第三方物業的項目逐年增多，具體表現為，2020年雅生活新增在管面積1.98億平方米，其中來自雅居樂集團和綠地控股的新增面積不足一成。截至2020年年末，雅生活在管項目中來自第三方的面積比例已達80.3%，較去年同期增加了15.6個百分點。

與上述三家物企形成鮮明對比的是，2020年新上市企業合景悠活、寶龍商業、燁星集團第三方在管面積排在了榜單最后，受到資本市場的“關注”。

其中，燁星集團對母公司鴻坤的依賴程度于行業中處于高位，近幾年來其超過95%的物業管理收入，均來自母公司開發的物業，2020年，來自鴻坤集團的收益建筑面積占比達98%，貢獻了96.6%的收入；而來自第三方物業開發商的收益建筑面積則僅為2%，貢獻的收入為3.4%，與此同時其大部分物業收入依賴于京津冀地區，區域發展受困，外拓遲遲未破“0”。

另外，在第三方在管面積占總面積比例中，恒大物業、燁星集團、榮萬家分別為3.23%、2%、1.5%排名墊底。不過，進入2021年這些物企已下決心提升外拓能力，提升第三方在管面積規模。

今年1月，恒大物業立下軍令狀：2021年每月新增拓展在管面積3000萬平方米。不久后，恒大物業斥資15億收購浙江亞太，將來自第三方在管面積占比提升至29%；榮萬家則在業績會上宣布，未來五年新增收并購面積將超1.5億平方米，通過第三方外拓取得的在管面積，未來幾年增長率會達到155%。

于2020年10月30日上市以后，合景悠活開始積極對外拓展，收購了廣州市潤通物業管理有限公司，并與雪松智聯科技集團有限公司訂立收購協議。在完成對雪松智聯8600萬平方米的收購以后，該公司在管建筑面積將達到約1.27億平方米，較2020年底增長近2倍，實現了規模的快速擴張。在今年的業績發布會上，合景悠活喊出了中短期目標：今年在管面積達到2億平方米，每年保持35-40%的增速，力爭規模在三年時間內達到4億平方米，躋身頭部行列。這意味著合景悠活將在未來三年實現近十倍的增長。

事實上，隨著物企頭部聚集的趨勢加快，預計后期行業的集中度會更高，物企通過收并購和市場拓展均將朝著大型物企進行靠攏。

（2020年上市物業龍虎榜，由每經記者根據企業年報整理）

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封面圖片來源：攝圖網