每日經濟新聞 2021-05-14 22:14:18
◎早在2018年，合景泰富就簽約成為雙沙舊改的前期工作服務單位，此后一直在跟進。今年4月，萬科才開始介入雙沙舊改。有部分輿論認為，萬科此舉是“橫插一腳”“不講武德”。
◎舊改項目利潤豐厚，或許能造富村民，還能造富房企。但收益往往跟風險對等，其中存在著村民、村委之間復雜的利益糾紛、漫長的拆遷談判周期、程序的正當性、資金壓力等，都是需要一步一步邁過的坎。當中各方誰都可能是贏家，誰都可能是輸家。
每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝
在土地招拍掛市場之外，一直有一個看不見硝煙的戰場——舊改。在這個領域，房企“明爭暗斗”的激烈程度絲毫不亞于土拍市場，其“背后的故事”尤其引人關注。
5月11日，廣州市黃埔區紅山街雙沙社區舊村改造項目（以下簡稱“雙沙舊改”）公開引入合作企業成交結果公示結束，廣州本地房企合景泰富聯合體戰勝龍頭房企萬科成為最終贏家。
而就在兩周前，與合景泰富同為雙沙舊改候選合作企業的萬科，還曾與廣州黃埔區紅山街雙沙股份經濟聯合社（以下簡稱“雙沙經聯社”）進行了一次短暫而激烈的公開“互掐”，這在以往的廣州舊改項目爭奪戰中是很少見的。
近日，《每日經濟新聞》記者經過實地調查發現，合景泰富已經介入雙沙舊改多年，并且投入了不少“真金白銀”。雖然萬科的參與也是依法依規，但其舊改宣傳車卻被阻攔在雙沙社區村外。
記者在走訪中了解到，事實上舊改村民并不排斥多家企業的競爭，有些村民更愿意相信大型品牌開發商。舊改村民的共同愿望是——老房子被拆遷后，新房子不會爛尾、不會漏水；同時，也心疼短時間內就被“清走”的租戶難以找到下一個便宜的落腳點。
雙沙社區不少地方掛上了“拆”字 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
4月27日，一份落款及紅章為雙沙經聯社的《雙沙治安緊急通知》顯示，4月26日晚雙崗片區有多人攜帶器具進村，幸好被公安機關及時帶走。經村民指認，這些人來自標有“萬科”字樣的車輛。為保障雙沙街坊的人身及財產安全，聯社已委托物業與村治保聯動維護各片區治安。請村民街坊提高警惕，增強防范意識，遇到“萬科”字樣車輛及人員可及時聯系治保人員驅趕，雙沙“不歡迎”萬科。
《每日經濟新聞》記者獲悉了一份相關事件的網傳視頻，視頻中，一輛帶有LED顯示屏的車輛被擋停在雙沙社區的雙崗片區車輛柵欄入口，LED顯示屏正在播放萬科城市更新的宣傳片。而在該車輛的周圍及車輛柵欄入口，站滿了至少十幾位身穿統一制服的人員。
在采訪過程中，多位雙沙村民向記者證實了該事件的發生，萬科的車輛確實被“攔在村外不給進”。
萬科發布的《嚴正聲明》
萬科也不甘示弱，直接開杠。4月28日下午，萬科城市更新（廣東）有限公司發出一則《嚴正聲明》表示，網上流傳一則《雙沙治安緊急通知》，落款為“雙沙股份經濟聯合社”，此通知捏造事實。對于“雙沙股份經濟聯合社”發布不符合事實的所謂“通知”，“給我司商譽帶來嚴重損害，我司已向有關部門進行舉報，并向公安機關報案。”
萬科聲明稱，公司于2021年4月23日獲得廣州市黃埔區紅山街道雙沙社區舊村改造項目候選合作企業資格，相關程序合法合規。公司在雙沙社區舊村改造項目合作企業競選過程中的一切行為，都誠懇接受政府、媒體和社會各界監督。
記者注意到，原本雙沙經聯社4月29日在官微發出過一次針對上述事件的《嚴正聲明》，但隨后就被其自行刪除。
雙沙經聯社在其官微發布后又刪除的《嚴正聲明》
熟悉廣州舊改市場的人士梁忠告訴《每日經濟新聞》記者，像雙沙經聯社這樣公開表示“不歡迎”一家企業的在廣州舊改市場中還是比較鮮見的。
但也不是所有雙沙村民都“不歡迎”萬科。多位雙沙村民告訴記者，他們并不排斥萬科的入局。有的村民甚至更青睞萬科，因萬科是龍頭房地產開發商，“感覺還是相信大企業好一點”。
這也并非是“一家之言”。黃埔另一個舊改項目中的村民老周在做了很多功課之后告訴《每日經濟新聞》記者，他們期望的房企是“恒大、萬科”，如果他們來搞，那就沒什么問題。
在村民們看來，大房企、大品牌自然有優勢，而如果是名不見經傳的中小房企，甚至在與村民溝通時，都會有明顯的隔閡，很難獲得他們的信任。
萬科的城市更新宣傳車曾被攔在此處 圖片來源：每經記者 黃婉銀
為什么說萬科是“后來者”？據記者了解，因為早在2018年，合景泰富就簽約成為雙沙舊改的前期工作服務單位，此后一直在跟進雙沙舊改。
一位接近合景泰富的人士告訴《每日經濟新聞》記者，合景泰富在雙沙舊改項目上確實投入了不少“真金白銀”。
2020年2月，雙沙社區首期啟動區“TOD智航中央商務區”舉行動工儀式，即由合景泰富操刀。今年2-4月，雙沙社區復建一區、復建二區開土動工時，合景泰富集團、合景泰富城市更新集團均有相關負責人現身。而在公開招商前，雙沙舊改需提前啟動改造范圍內部分私宅的簽約和拆遷工作，雙沙經聯社已經委托合景泰富來執行。
雙沙舊改宣傳橫幅 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
記者還獨家獲取了一份文件。2021年3月25日，雙沙經聯社召開股東代表會議，會議表決通過的事項是：經政府主管部門核查，本次雙沙舊村改造項目范圍內，歷史違法用地面積共計871954.55平方米，完善歷史違法用地手續的辦理需交罰款約943萬元。鑒于雙沙舊村改造前期工作費用由廣州市志睿實業發展有限公司（以下簡稱“志睿實業”）向雙沙經聯社支付，并由雙沙經聯社代支付該歷史違法用地罰款費用。
啟信寶數據顯示，2021年1月之前，廣州合景控股集團有限公司是志睿實業的股東之一。同時，股權穿透信息顯示，志睿實業背后的最終受益人是王坤明、吳紫楓，吳紫楓是北京合景房地產開發有限公司的法定代表人。
而王坤明同樣也在合景泰富的關聯企業有任職。比如，王坤明擔任合景泰富旗下公司佛山泓升置業發展有限公司的董事，這家公司的董事長為合景泰富主席孔健岷的兄弟孔健濤。
志睿實業支付了雙沙舊改歷史違法用地罰款
今年4月，萬科才開始介入雙沙舊改。也是如此，在前述事件中，有部分輿論認為，萬科此舉是“橫插一腳”“不講武德”。
梁忠認為，既然廣州市的舊改政策提供了合理合規合程序的市場競爭機制，那么萬科參與雙沙舊改屬于正常的市場行為，也是件好事。因為舊改項目關乎到當地人的生活質量、環境、基礎配套等方方面面。這些如果沒有足夠改造實力的企業進駐參與的話，是完全沒辦法完成改造，甚至很可能會出現爛尾的情況。
“建立起一個良好的優勝劣汰競爭機制，有利于落實中央的老舊小區改造以及城市更新等多項政策。讓村民能真正參與到城市更新的建設中，選出自己心儀的合作改造企業。”梁忠續稱。
從去年下半年開始，廣州市黃埔區的樓市表現異?；馃?，多個新房項目及二手房價格都經歷了幾波上漲，雙沙項目所處的老黃埔片區更是其中的翹楚。萬科在雙沙舊改附近的文沖舊改項目，其新盤銷售就頗為火爆。去年，該項目最初開盤時的均價約4萬元/平方米，后不到三個月，就已經沖破5萬元/平方米。
雙沙社區由雙崗村、沙浦村、華坑村三條自然村組成，靠近廣州地鐵13號線以及BRT站，交通位置十分便利。
4月13日，雙沙舊改項目以公開招商方式發布引入合作企業公告。招標文件顯示，雙沙社區舊改范圍內（華坑除外）在冊總人口共4720人，現狀建筑面積約為127.42萬平方米，項目拆遷安置總投資額約109.5億元。
除了一直跟進雙沙舊改的合景泰富進行了申報，萬科也加入進來。4月23日，雙沙舊改資格審查結果公示，萬科聯合體、合景泰富聯合體均通過資格審查。
4月30日，雙沙社區舊村改造項目公開引入合作企業表決會議舉行，由雙沙經聯社集體經濟組織成員代表對通過資格審查的企業進行表決。
《每日經濟新聞》記者獨家獲取的一份詳細表決結果公示顯示，該次表決會議應到會87人，實際到會86人，占應到會人數的98.85%。其中，同意合景泰富聯合體的為83人，同意萬科聯合體的1人，棄權的2人。
雙沙舊改引入合作企業表決結果
公示指出，本次會議實際到會人數符合《廣東省農村集體經濟組織管理規定》（廣東省人民政府令第189號）所要求的“有本組織2/3以上的成員代表參加”，會議有效；其中同意合景聯合體成為本項目合作企業的人數占到會人數的96.51%。
根據2020年10月的《廣州市黃埔區廣州開發區舊村合作改造類項目公開引入合作企業工作指引（試行）》，農村集體按照《廣東省農村集體經濟組織管理規定》（廣東省人民政府令第189號）召開成員代表會議或成員大會對候選合作企業進行表決，確定競得合作企業。
如候選企業只有1家，并取得到會人員80%以上票數表決通過的，確認為競得合作企業；超過1家候選企業，則選取到會人員80%以上表決通過的企業為競得合作企業。但對于成員代表的數量或者比例并沒有明確規定。
雙沙舊改合作企業表決結果公示
記者就雙沙舊改的相關情況致函萬科方面進行采訪，萬科方面向《每日經濟新聞》記者表示，公司依法依規參與雙沙舊改的合作企業競選，表明萬科看好城市更新的業務前景，看好雙沙片區的發展，也表明對自身舊改業務能力有充分信心。對于本次競選結果，萬科尊重雙沙村民對合作企業的選擇。
不過，記者在此后的采訪過程中發現，部分雙沙村民對這次會議舉行情況和結果表示“不太清楚”。“我們這些基層很多都不知道（什么情況），那天的表決會也不是（大范圍）公開的，我們也沒去，就八十多個人（參加）。”村民區伯如是說。
對此，雙沙經聯社相關負責人表示，表決會都是按流程進行。但對于進一步的相關問題，相關負責人不愿再多作回應，“其他問題我們有統一的品牌輸出”。
而合景泰富方面回復《每日經濟新聞》記者稱，合景泰富集團將發揮城市綜合運營商的多元運營實力，與聯合體伙伴團結一心、全力以赴，以最快的速度服務雙沙舊改，保障雙沙改造又快又好又穩。合景泰富聯合體將助力雙沙街坊真正實現安居夢、城市夢和發展夢。
但對于雙沙舊改推進進展情況、黃崗片區臨遷安置區等問題，合景泰富方面暫無回復。
“拆啦！”“開拆！”——從廣州主干道黃埔大道往天河CBD方向行駛，道路兩旁鮮艷的紅底黃字橫幅，顯示著廣州近年來舊改推行得如火如荼。
但舊改局中的村民并非個個都能一夜暴富，也不是所有村民都唯“拆”是圖。每一個即將舊改的村子，村民們對拆賠比、安置補償、舊改方式等都有各種各樣的異議。
公開信息顯示，截至4月21日，紅山街道雙沙社區舊村改造項目民宅簽約突破1000棟。雙沙經聯社相關負責人亦表示，現在雙沙舊改的簽約率差不多“過半”。
合景泰富城市更新集團總裁龔輝在一場公開活動上表示，將繼續加大（雙沙舊改）簽約力度，確保2021年底完成全村2636余棟村民房屋拆除的任務。
在雙沙社區一些顯眼的位置，可以看到“沖刺6.30簽約清零”之類的標語，部分村屋已經被拆掉，不少商鋪已經發出搬遷、清貨告示，但仍有大部分村民在村屋正常生活。
“沖刺6.30簽約清零”標語 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
根據《廣州市黃埔區雙沙社區舊村改造宅基地房屋拆遷補償安置方案》，房屋拆遷補償以基底（建基）面積四層（含四層）以下的建筑面積為拆遷面積（不含簡易構筑物和板房），按拆遷面積“拆一補一”為準則；對放棄計入回遷安置總建筑面積的房屋四層以下（含四層）建筑面積，按照15000元/平方米進行棄產補償；臨遷費（含獎勵3月/㎡/月）以38元/㎡/月的標準計發，一次性先支付半年，之后按每月給付。
區伯說，他獲知的信息是 “好像萬科給出的臨遷費（方案）是一次性支付一年”。不過，該信息暫未獲得萬科方面證實。
黃埔區是近年來廣州推進舊改最轟轟烈烈的區域，眾多舊改項目因為地理位置等因素的不同，賠償標準也不一，雙沙舊改的賠償標準屬于中間區域。
比如萬科操刀的位于雙沙社區隔壁的沙步村舊改，臨遷費也是38元/㎡/月，一次性支付第一年的臨遷費；黃埔區的大塱村舊村改造項目，臨遷費是40/㎡/月；黃埔南灣村的總臨遷費是38元/㎡/月，規定時間內完成房屋整體騰空、撤離人員并交付房屋產權證明文件和鑰匙的，一次性發放兩年的臨遷費。
另一位雙沙村民秦科告訴《每日經濟新聞》記者，雙沙目前的補償方案“很一般，賠得不多”，他目前還未簽約。
秦科是雙沙的老村民，他就是不希望拆遷的村民之一。“也不是說賠多少的問題，這些房子都是我們自己辛辛苦苦搞的，都建得挺好，這里相當于我們的根，幾十年都住在這里，肯定不想拆啦。拆了之后我們還得找房子去租，搬來搬去好麻煩的。”
墻上張貼的清租公告 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
秦科、區伯等雙沙村民都向記者表達了同一個擔心——先拆后建的安置房，萬一爛尾怎么辦？如果質量不好怎么辦？“如果房子到時候也沒搞好，這邊老房子已經被拆了，到時候又拿不到錢去租房。”
縱然現在不少舊改項目已經要求回遷安置房必須先建設起來，但往往只能先回遷部分村民，且安置房的建設也需要1-2年的時間。
基于此，黃埔、海珠、荔灣等區域對舊改合作企業的招標要求也越來越高，各區也在想辦法避免、兜底項目爛尾的情況。
此外，不少雙沙村民也心疼雙沙黃崗片區的租戶，因為他們近期都在被“清走”，而附近的租金現在都已漲到很高，租戶們很難重新找到一個合適又便宜的落腳處。
住在黃崗片區的雙沙村民陳鷗告訴記者，原本是雙崗、沙浦、黃崗三個片區一齊拆遷的，但是因為不少村民擔心找不到房子租，就決定黃崗片區先不拆，“就是先把黃崗這邊的外地租戶都清走，然后把其余兩個片區房子要被拆的本地村民都安置到黃崗來”。
《每日經濟新聞》記者在黃崗片區看到，其多個出入口均安裝上了黃色柵欄和門禁，每個出入口都有數名穿統一制服的安保人員監守。其中一個出入口掛上了一條紅色橫幅——“4月30日前小區封閉管理，只限村民及屋主進出”。
黃崗片區的封閉管理通知 圖片來源：每經記者 黃婉銀
另外，還有一份雙沙經聯社在4月18日發出的一份《關于黃崗片區封閉管理的通知》顯示，黃崗片區已納入雙沙舊改范圍，定于4月30日前小區對黃崗片區進行封閉管理，僅限雙崗、沙浦及黃崗的村民和業主可自由出入，請本片區租客于2021年4月30日前搬離。
“每個路口都被封住了，以后進去要人臉識別了，我們剛去做了人臉識別錄入。因為租客都搬走了，里面很多商戶生意也做不下去了。”陳鷗表示，一些帶小孩的租客因為就在附近上學，現在要么只能回老家，要么就去別的地方。
5月8日，雙沙舊改所在的紅山街道辦在黃埔區政府官方發布的一份公開信息顯示，4月30日，紅山街雙沙舊村改造項目黃崗片區臨遷安置區成功實現圍蔽，進行小區封閉式管理。紅山街雙沙舊村改造項目黃崗片區臨遷安置區是黃埔舊村改造的又一創新舉措。
在項目啟動階段，很多村民跟區大爺一樣，對舊村改造有很多顧慮，尤其是房子拆了住哪兒、小孩上學、大人上班不方便等問題。了解到這一情況，街道、社區經研究，創新地提出將舊村改造范圍內的融資區黃崗片區設置為臨遷安置區。
記者在5月初走訪黃崗片區時看到，不少商鋪都已經閉門清空，也有租戶正在搬離家具，還有租戶圍在一起討論哪里的房租比較便宜、哪里的房子能見多比較的陽光、孩子怎么辦……
雙沙社區部分房屋已經被拆掉 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
一位黃崗片區的商戶告訴《每日經濟新聞》記者，周邊一房一廳的租金已經從之前的700-800元一個月漲到現在最高1700元一個月的，“這就是不讓人住啦，但就這個價格很多房子都被租完了”。
去年底，來自廣州市房地產中介協會的數據顯示，黃埔區電梯樓的租金水平為47.87元/㎡/月，環漲高達5.32%，廣州之最；樓梯樓的租金為31.13元/㎡/月，環比漲幅僅次于荔灣、越秀。
2020年6月30日，黃埔區、高新區召開決勝三年完成舊村拆遷任務工作推進大會，向各街鎮下達攻堅責任書，力爭到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷。兩年時間，66條村完成簽約拆遷，這是廣州將要創下的舊改“加速度”。這也使得大批房東變身成了“租客”。
萬科與合景泰富本次在雙沙舊改中的“爭斗”，也可以看作是廣州舊改市場激烈爭奪的一個縮影。
據克而瑞監測，截至今年一季度末，廣州共有316個整村改造項目在推進中，其中已經確認舊改主體的舊村只有146條。換言之，還有一半以上的舊村還沒有確認合作房企。這是機會，也是競爭。
數據來源：每經記者據公開資料整理
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，即便是已經確認合作主體的舊村，由于舊村改造歷時較長，動輒5-10年，中間要經歷項目申報、方案編制、方案審核、方案批復、方案實施等多個階段。
“而每個階段又有多個環節，其中只要有一個點有阻滯，就可能有變數產生。所以，可以說從最早的前期介入開始，沒到融資區入市的那一刻，企業都要緊繃著這條弦，稍有不慎，半途退出或功虧一簣都是有可能的。” 肖文曉表示。
除了萬科、合景泰富，富力、保利、招商等大型房企也常出現在廣州類似的舊改爭奪中。
2019年8月，廣州市天河區漁沙坦村舊改項目進行意向合作企業投票，保利高票戰勝富力，但合景泰富卻成為最終贏家。而在此之前，富力已經跟了漁沙坦項目多時，并在漁沙坦開發了留用地項目。在一般的舊改項目中，留用地開發企業與最終合作企業多是同一家。
2020年8月，富力又在番禺石壁舊改項目中半路殺出參與招標，最終成功擊敗了保利、奧園和華發。
廣州荔灣區的葵蓬村舊改更值得玩味。
2018年6月29日，葵蓬經濟聯社組織召開股東代表大會表決選擇合作意向企業，萬科獲得以55票、74.32%的同意率勝出。當時的競爭對手富力獲得了18票，同意率24.32%。
但就在萬科介入葵蓬村舊改已經兩年后，卻因為“算不過賬”而選擇退出。2020年11月，葵蓬經濟聯社發布通報表示，“2020年9月23日，廣州市規劃和自然資源局發布了舊村改造新政策，廣州萬科根據最新政策測算，認為本項目無法平衡復建與融資的成本。2020年10月30日，廣州萬科來函，明確在上述政策未發生變化前，廣州萬科及其關聯企業不再參與我聯社舊村改造項目公開引入合作企業的競投。”
葵蓬村2018年舊改表決情況
在葵蓬經濟聯社舊村改造項目正式選定合作企業后，由廣州萬科前期墊付的資金，將由中標的合作企業依法依規按程序支付給廣州萬科。
2021年3月，葵蓬村再次公開了舊改項目候選合作企業，保利、富力、招商蛇口均通過了資格審查。廣州公共資源交易中心信息顯示，葵蓬村舊改項目的總用地面積約為129.45公頃，預計改造投資總金額約為111億元，其中復建安置資金約89億元。
此后三家企業紛紛使出全力，向葵蓬村村民展示、宣傳自身的舊改實力，還有企業組織了村民去其他舊改項目實地考察參觀。
但這場舊村改造項目的三方爭奪戰至今仍沒有結果。今年4月6日，葵蓬村舊改項目舉行合作企業表決會，第一輪表決中，保利、富力、招商分別有41票、27票、16票，第一輪勝者是保利。但在第二輪表決中，同意保利舊改的有48票，棄權的33票，反對3票，最終保利因未獲得超過2/3的票數，還是未能成功當選。
舊改項目利潤豐厚，或許能造富村民，還能造富房企。但收益往往跟風險對等，其中存在著村民、村委之間復雜的利益糾紛、漫長的拆遷談判周期、程序的正當性、資金壓力等，都是需要一步一步邁過的坎。當中各方誰都可能是贏家，誰都可能是輸家。
但利潤不止，斗爭也仍將不停。
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封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
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