專訪萬物云CEO朱保全：上市是非必要動作，頭部物企要率先革新才能引領行業

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

作為目前唯一一家還未上市的頭部物業企業，萬物云的關注度自然不會低。如今“萬物云/萬科物業上市”已成為物業行業“狼來了”的故事，但圍觀群眾仍然樂此不彼。

4月底，又有消息稱，萬科在籌備物業管理業務IPO事宜，或籌資20億美元；萬科計劃讓物業管理子公司最快在年底上市。

很快，萬物云CEO朱保全就在朋友圈親自辟謠。萬物云也表示，萬科物業沒有上市計劃。

萬物云/萬科物業有上市的必要嗎？上市與否是萬科董事會主席郁亮考慮的戰略問題，但上市必要與否是朱保全思考的問題。

“上市是真的像大家說得那么好嗎？基于開發商的物業管理公司分拆上市，是真的好嗎？物業行業真正的未來是什么？”近日，在接受《每日經濟新聞》記者專訪時，朱保全這樣闡釋他對物業上市熱潮的理解。

萬物云CEO朱保全 圖片來源：受訪者提供

“上市不是個必要動作”

進入2021年以來，物業企業的上市步伐再度提速，同時還出現了上市物業公司之間的收購整合。物業企業之所以如此前赴后繼，在于他們需要抓緊這一次進入資本市場的快車道。

但萬物云暫時沒有這個需求，“我不上市也可以有名、融資，所以上市不是個必要動作。”朱保全指出。

上市對物業企業而言也不是一蹴而就，縱然可以乘上大勢的東風，但資本依舊看重規模是否有足夠吸引力，以及服務質量、品牌效應、規模增速等指標。

從目前已上市的物業公司看，普遍都在積極外拓第三方物業并開啟大規模的收并購。但如何做好第三方外接盤的物業服務，持續提升物業品牌的口碑是行業目前面臨的共同問題。

“在規模擴張的路上狂奔時，做大并不一定能帶來品牌積淀，而不談品牌的服務業并購更是個偽命題。”在朱保全看來，在過去5、6年時間里，市場規模的增長對萬科物業等物業公司很重要，但接下來可能是客戶的口碑更重要，“因為C端的傳播力還是要更強一些，粘性也更強”。

對于萬科物業和萬物云的關系，朱保全雖然此前曾以鏈家和貝殼、Google和Alphabet對比過，但在接受本次專訪時他坦言，貝殼、Alphabet和萬物云三家公司各自在業務架構上的意義還是不同。貝殼需要宣傳自身的品牌，因為其面向C端業務。而Alphabet不做業務，Google從不宣傳這個公司名字。萬科物業這一C端的口碑對萬物云卻又至關重要。

郁亮希望萬物云能跟貝殼一樣重新定義自己所處的行業。換言之，萬物云想要掙脫“單純的物業”印記，從而邁向想象維度更大的空間科技服務。

萬科物業是萬物云面向C端業務的主力品牌，B端業務則是萬物梁行，萬物云城則主要面向政府業務。可以說，萬物云目前已經備齊了住宅社區、企業園區、城市服務這三個空間。“三個空間業務可以有大有小，整體收入能實現增長就可以，這時住宅物業的口碑就變得更重要。”

回歸住宅但不止于住宅

B端物業服務業務用戶可以用腳投票表達對物業服務的不滿，但C端用戶要換掉一個物業公司都頗為艱難。在這種環境下，不好的物業服務就容易激發更多的矛盾、問題，而好的物業服務就會積累出更好的口碑，并且這樣的口碑是具有更強的傳播力和質量的。

在朱保全看來，物業服務企業的口碑是從日積月累的優異服務中，從點滴積累的客戶口碑中形成的。也正是考慮到這一點，才在去年讓萬科物業回歸住宅，讓其不再追求經濟效益上的大，而是追求品牌的純粹。

沒有業主希望看到物業公司的利潤高企，也不希望服務自己的物業公司變大，“你一定希望自己的物業公司只為自己提供服務”。所以在去年，朱保全在城市片區拆分出業主專屬服務組織，讓前端經營體變小，聚焦于屬地業主的專屬服務。另外，針對服務質量相關問題設置四級管控體系，在專屬于業主的同時又不失控。

B端之前就是萬物云的軟肋。在過去一段時間，萬物云被市場認為有兩個不足，一是只會做萬科的項目，二是只會做住宅物業。

花費了6-7年的時間，萬物云將來自萬科的物業管理項目占比下降到如今的40%以下。在商企物業服務領域，由于萬科物業在住宅端的品牌形象過于強大，萬物云選擇直接入股戴德梁行，并成立合資公司萬物梁行。

過去萬物云主要做的都是公共空間的物業管理服務，但如今則在不斷擴展服務邊界，從公共空間到私人空間，從空間到內容，因為“空間是有限的，而內容是無限的”。

數據來源：克而瑞

頭部物企的“新路徑”拓展

在住宅領域之外，目前各大物業公司都在積極拓展新的賽道與物業服務邊界。保利物業提出“大物業”戰略，重點發力公共管理服務；碧桂園服務宣布將通過“新科技”“新服務”“新生態”“新價值”，踐行“新物業”，計劃打造物業服務的生態聯合體。

值得一提的是，碧桂園服務在資本市場炙手可熱，將市值穩定在2000億港元后，碧桂園服務又實現了市場的第二步猜測，市值已超過其母公司碧桂園。由是，業內對萬物云、萬科物業也有了更多的資本故事猜想。

朱保全表示，讓萬科物業回歸住宅服務，同時讓其他各業務板塊——萬物梁行、萬物云城、萬物成長、樸鄰發展、萬睿科技、第五空間都能成為各自領域的領先領跑品牌。“這些業務板塊都是垂直獨立的，既可以整體上市，也可以單獨上市。”

在萬物云的視角中，城市即是空間。依據城市規劃，在城市公共空間外，他們粗略地劃分了社區空間和商企空間前者的服務內容側重于“物”，后者的服務內容側重于“人”。

空間公共服務部分，就是物業管理（PM），“萬科物業”和“萬物梁行”就是分別專注住宅物業和商業物業的品牌；社區私人空間中的客戶服務里，有屬于房產經紀行業的“樸鄰發展”；私人空間的其他客戶服務，“萬物成長”將通過孵化器的形式予以賦能。

除了萬科物業，萬物云的業務板塊都已經產生了不同程度的營收貢獻。2020年，萬物云實現對萬科集團內和對外營業收入182.04 億元，同比增長 27.36%。其中，住宅物業服務收入100.52億元，占比55.22%；商業物業及設施服務53.14億元，占比29.19%；智慧城市服務9.91億元，占比5.44%；社區生活服務收入9.85億元，占比5.41%；萬物成長收入8.62億元，占比4.74%。

尋找住宅之外的服務新賽道

在目前的物業行業，從1.0時代到4.0時代的物業企業都存在，這就是行業的現狀。但作為行業頭部企業，無論是使命感還是緊迫感，都需要拼命往前走，不僅不能脫軌于這個時代，還必須領先于這個時代。

雖然物業企業對物業行業的底層邏輯與大趨勢的看法是趨于一致的，但他們實現服務的路徑與最終目標仍有不同。商業物業和城市服務雖然不是新事物，但對以住宅服務見長的企業來說，都需要一步一步前進。

例如保利物業，其2020年的公共及其他物業管理面積已經達到2.01億平方米，占比近53%，微超住宅物業管理。這至少表明，保利物業在非住宅服務領域已經具有先手優勢，且央企的背景也讓保利物業具有較好的談判能力，其目前在城鎮公共服務領域也暫時無競爭對手可匹敵。

而朱保全為萬物梁行尋找到一條“從空間到內容”的商管新賽道——為企業提供空間專屬化、一體化服務的綜合設施管理（Integrated Facility Management，簡稱IFM）服務。起源于國外的IFM業務，目前在國內鮮少有物業公司涉及，是一個可觀的藍海市場。那么，IFM業務的服務內容到底是什么、業務空間在哪里？

朱保全采用了一個比較直觀的說法，一個企業的財務報表里，管理費中除去工資、福利費等剩下的部分都可列入到IFM中。而企業在這部分可以歸屬IFM費用中，成本最大的就是不動產的運營管理，也就是房產及其物業管理、設施設備管理。此外，員工食堂、班車、前臺、公司接待禮儀、下午茶、員工活動等都算在其中。

“住宅大家講了很多，但是沒有人講商業物業，沒有人講企業服務。國內的IFM業務市場很大，頭部市場都（我們）還沒吃完。”朱保全說，現在國內的IFM業務剛剛起步，大部分中國公司目前還不太懂得這項服務，萬物梁行IFM業務眼前的客戶主要是集中在頭部互聯網公司。

IFM不是一個高利潤的業務，如同其他頭部物業企業在做的城市服務、景區服務等，都不是高利潤的業務。朱保全做新業務的思路是，“首先你認不認為它是個趨勢？第二，虧不虧錢？”而IFM業務就是當下既不虧錢但又呈現出是未來趨勢的業務。

他進一步闡釋，隨著企業的信任度不斷提升，這項業務的想象空間是無限的，“就是要讓客戶對你愛不釋手，說白了就像家里找到一個好阿姨。我給萬物梁行提的要求是先把能拿下的互聯網公司都拿下，然后再進入金融企業。”

可以看出，行業的風向變了。無論是萬物云還是其他龍頭物業公司，他們所做的一切，不再是迎合資本的喜好，而是明確這個行業的基本要義，在此基礎上，衍生出更多的可能。盡管他們在具體的路徑和目標上有差異，但龍頭物業企業通過率先革新，或許都可能成為物業行業未來的“引領者”。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：受訪者提供