每經專訪第十三屆全國政協委員莫天全：房地產金融審慎管理正式開啟

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

3月4日，中國人民政治協商會議第十三屆全國委員會第四次會議將在北京召開。會議召開前，《每日經濟新聞》記者專訪了全國政協委員、房天下控股董事長莫天全。

避免壟斷出現

莫天全今年的提案呼吁有關部門關注房地產市場發展格局，避免壟斷的出現。

提案方向主要是房地產市場是一個特殊的市場，它不僅有傳統商品的屬性，還有社會屬性和公共產品屬性。

莫天全對記者說：“一旦出現壟斷，再去整治會事倍功半，如果提前做些政策上的安排，讓市場更公平，讓市場發展更均衡，對我們市場長期健康的發展應該是更有利的。”

中國房地產市場經歷了這么多年的發展，在調控之下，尤其是這十幾年來，集中化程度越來越高。新房開發市場的集中度有持續上升趨勢，前100家企業占到了幾乎超過50%的市場份額。

“而在交易環節，不管是新房還是二手房，特別是二手房交易，集中度越來越高。”莫天全說。

目前的狀況是，北京、成都等多個城市一家經紀公司市場占有率超過50%的情況越來越多，“我覺得這個狀況是要引起我們關注的。”

莫天全認為，在二手房住房市場，如果一家公司或平臺的市場占有率超過了30%，理論上來說這家企業基本可以左右市場價格走向，決定供需情況，更不用說交易環節費用的上漲。

“這樣的情況會對房地產市場的正常有序發展帶來很大不利影響。因為住房產品是公共產品，它關系人民生活，帶著居者有其屋、社會公平發展等屬性，不該讓壟斷這種不利發展的情況出現。所以在市場無法自我調節時，就需要我們政府看得見的手來發揮作用了。”

此外，今年莫天全還提出兩個細化領域的信用評級相關提案，一個是基于對民營企業現有信用評級機制的了解，提出建立全國民營企業信用評級體系的建議；另一個是建立中國-東盟跨境企業評級機制相關建議，希望能夠為民營企業、中國-東盟跨境企業帶來更多信用背書，減小融資難度，助力民營企業和跨境金融模式創新，更好地服務社會經濟發展。

房地產金融審慎管理正式開啟

一段時間以來，房地產領域監管政策頻出。

2020年8月，“三道紅線”政策出臺，也即紅線一，剔除預收款后的資產負債率大于70%；紅線二，凈負債率大于100%；紅線三，現金短債比小于1倍，監管部門將根據房企的踩線情況進行資金監測和融資管理。

2021年初，針對銀行業的“兩道紅線”出爐，即紅線一，房地產貸款占比，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮銀行不得超過12.5%。紅線二，個人住房貸款占比，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮銀行不得超過7.5%。

“國家要保持房地產市場的長期穩定發展，不能出現大起大落，‘三道紅線’和‘兩道紅線’是有必要的。”莫天全表示，“去年的房地產金融審慎管理政策具有里程碑意義。”

莫天全認為，房企“三道紅線”和銀行“兩道紅線”，都屬于房地產金融審慎管理政策內容，這標志著我國房地產金融審慎管理正式開啟，可以與1998年房改、2004年“831”土地招拍掛改革相提并論，在房地產制度建設上具有里程碑意義，將對我國房地產市場發展產生深遠影響。

莫天全認為，這些措施能夠有效降低房地產市場風險。首先，房企“三道紅線”試點實施，將降低部分房企財務杠桿，改變房企高杠桿經營模式，降低房企經營風險。其次，銀行“兩道紅線”實施，房地產貸款額度限制，將抑制居民杠桿率快速上升。再者，限制資金流向房地產，將抑制市場過熱，減少房地產市場波動，使市場呈現弱周期性，減小房地產市場風險。

“這些政策也能更好促進金融、房地產同實體經濟均衡發展。房地產金融審慎管理，將限制資金流向房地產領域，更好促進金融、房地產同實體經濟均衡發展。”

數字化升級是必然趨勢

2020年的新冠疫情催生了房企營銷手段的變革，直播賣房等行業現象風起云涌。在這陣風潮下，不僅是營銷方面，整個房地產行業的數字化也顯現了新的趨勢，因此莫天全認為：“數字化升級是一種必然趨勢。”

“在疫情過程中，各家房企都轉換了作業模式，包括買賣模式，我們房天下這一塊也做了創新升級，推出了直播等線上賣房模式。這些方式替代或者局部替代了傳統房地產交易的行為，不僅是幫我們自己實現了業務上的增長，也幫助開發商及購房者創造了一個新的交易模式。”

“所以我認為房企自身的數字化升級是一種必然趨勢，房地產整體利潤水平呈下降趨勢，房企要在激烈市場競爭中實現持續發展，需從過去的粗放經營轉向精細化運營，提高經營效率，數字化升級是必然選擇。”

目前房企數字化主要在營銷和流程管理方面。營銷方面，品牌企業利用大數據、云計算等連接線上多平臺，根據用戶畫像、精細化內容進行精準營銷。流程管理方面，在產品定位、設計、建造等環節利用數字化技術，強化企業科技化水平和管理能力，提高工程質量和建造效率。

莫天全說：“但目前房企數字化轉型也存在一些問題。如企業一味追求強大的技術和平臺搭建，忽略了平臺與業務、管理運營的有效融合，導致平臺被閑置。另外，數字化轉型回報周期較長，不是一蹴而就的，企業在數字化轉型過程需要做好長期投入的準備。”

在莫天全看來，未來對房企而言，在營銷層面，主要有以下兩個趨勢：首先是線上營銷力度將繼續加大。2020年初疫情催生房企營銷由線下轉移到線上，企業通過快速搭建線上營銷平臺，并通過直播賣房等方式優化傳播、引流渠道。未來房企會不斷完善線上購房平臺，打造一站式“線上傳播-線上引流-線上樓盤展示-線上預約看房-線上購房-線上推薦客戶”的完整線上業務閉環，持續提升營銷效能。

其次，購房促銷力度持續。企業會繼續通過加大優惠折扣的力度和廣度、加碼全民營銷、造節造勢等方式促進去化，加速資金回籠。

封面圖片來源：受訪者供圖