第十屆中國價值地產年會·線上沙龍①| 穩定現金流最為資本市場看重 智能化建設成為物業行業發展基礎

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

房地產行業下行周期中，物業管理行業因為具備良好的現金流和抗風險能力，越來越受到資本市場的青睞，上市熱潮也給物業企業帶來了很多積極的變化。

《每日經濟新聞》記者觀察到，物業服務企業在住區服務之外，拓展了公共服務、商企服務等賽道。基于此，新業務領域的成長性以及資本市場對此的態度值得行業進行深入探討。

物業服務是一個賺“慢錢”的領域，過去很長一段時間，跑馬圈地或許是規模擴張的最優選，但帶來的結果可能是服務水平“良莠不齊”導致毛利率、凈利率的下降。因此，在經歷過草莽生長之后，無論是龍頭企業抑或是中小物企，“服務質量”、“服務差異化”是當下的必修課題。

9月1日，每日經濟新聞主辦的“金九迎十”房地產線上論壇的首場沙龍——物業資本論正式開啟。碧桂園服務首席財務官黃鵬、保利物業公共服務中心副總經理韓春、時代鄰里首席信息官孫澤淇、雅生活品質運營部總經理肖連杰、旭輝永升服務發展部總經理肖文鳳、上坤物業總經理周錦揚和中指院物業事業部副總經理牛曉娟等，以線上視頻直播的方式出席，就物業資本的道與術以及物業企業在非住宅領域、增值服務和智能化建設的發力方向展開一場深度對話。

穩定現金流和輕資產運營最為資本看重

牛曉娟：2020年以來，受疫情影響，金融行業低迷，整個物業服務企業的表現成為資本市場一道亮麗風景線。

孫澤淇：物業股近年來確實特別受資本市場的關注和青睞，物業行業正在迎來它非常好的發展黃金時期。我認為資本主要看重的是物業輕資產的管理運營模式，以及未來行業發展所帶來的潛在優勢。

首先是業務方面，物業管理的輕資產運營模式特性，使得它本身的發展更具穩定性。物業公司的主要收入來源是物業費，尤其是在經濟下行時期，相對而言，物業費收繳的穩定性及可預見性會更強。同時，由于本次新冠肺炎疫情的影響，物業服務企業在防疫工作中發揮了中堅作用，很多業主都主動預繳物業費。

除基礎物業服務之外，物業企業所衍生出的社區增值服務也擁有巨大的發展空間及相對穩定的客戶。這都使得物業企業進一步受到了資本市場以及投資者的青睞。

其次是物業企業的發展優勢。行業政策持續地給予了物業行業更大的扶持，也給我們企業帶來了巨大的發展空間。同時，由于物業屬于傳統行業，物企眾多且良莠不齊，行業整合及資源重置機遇巨大，給予了資本市場以及投資者非常大的想象空間。

肖連杰：首先，物業行業有非常穩定的現金流，這是資本市場最看重的。實際上，這也是整個物業行業的優勢，即穩定的現金流。穩定的現金流來源于穩定的物業費收入，特別是在疫情期間，各個企業、各個行業都有這方面的經濟壓力，而在這一過程中物業行業現金流的穩定性就凸顯出了。

第二，以雅生活為例，現在有將近5億多平方米管理規模，對應很大的客戶基數，增值服務的空間也非常巨大。雅生活可以針對大基數的客戶，不斷地做相應的增值服務，這是盈利能力。

第三，上市物業公司持續的收并購也是資本市場比較看重的地方。雅生活就通過近兩年做了很多收并購的成功案例，特別是中民物業的收購，讓雅生活從一個單業態的競爭進入了全業態的競爭，讓企業更有內生力。

第四，物業企業具有較強內生力，這個內生力是產品研發的能力。現在雅生活就在逐步輸出服務產品，如住宅服務產品、公建服務產品等，還在今年提出一個新的服務理念即城市服務，這也給予資本市場更大的想象空間。

肖文鳳：第一，物業管理行業受政策影響比較小，是抗周期性行業；第二，它有穩定的現金流，尤其是疫情期間，品質物業管理公司的發展，無論是發展還是增長優勢上都有更充分的體現。

第三，物業行業在中國的發展不足40年，資本市場上對這個行業的關注剛開始，這也是其被熱捧的原因；第四，絕大多數物業管理公司，背后都依托著地產品牌開發商。頭部地產開發商確定性還是比較高的，水漲船高下，也給物業公司帶來了更多確定性的增長預期。

第五，早期的一些物業管理公司都聚焦于住宅、辦公。但從目前的業務拓展來說，已經延展到資產管理甚至是城市服務以及美好生活的服務。這樣來看，這是一個方興未艾的行業。

綜上，物業股受到資本市場的熱捧，我認為還是會持續一個階段。但花無百日紅，估值或者利潤最終還是會趨向于合理，市場最終還是會趨向于理性。目前，物業板塊的上市公司樣本量還是比較少，隨著上市公司越來越多，樣本量越來越多，也一定會出現強者恒強、板塊分化的情況。我個人樂觀一點認為的話，物業股被熱捧的時間還有3～5年，理性一點認為的話也就1～2年。

周錦揚：我覺得雖然整個物業行業目前被資本市場看到，但應該更加理性地看待物業企業上市的行為。資本看重物業市場的特征無外乎幾個方面，一是，大家都談到的物業公司收入相對比較穩定；二是，物業公司的持續發展性相對來說比較長久，可以源源不斷地為客戶提供一些內生性服務；三是，物業公司的管理范圍已不單單涉及住宅、非住宅，還包括城市運營；四是，在資本市場的熱捧下，有些消費升級、智能化、社區養老等都不斷涌入物業管理企業。今年年初的疫情，把社會對物業公司的認可度進一步提高。所以我覺得，未來物業公司上市還是比較可期。

牛曉娟：確實現在物業行業是一個既能立足當下，又有無限想象空間的行業。我們也判斷，現在資本市場還處于一個方興未艾的階段，投資者對物業企業的這種認識將逐步清晰，興趣也會愈加深厚。

智能化建設成為整個物業行業基礎

黃鵬：智能化主要解決三個問題，我們在兩個方面做得好一點，有一方面還要發力。三個問題分別是管理數字化、增值服務數字化以及向外賦能。

所謂管理數字化一個是管理層面，一個是作業層面。整個智能化是數字化的一部分，所有的管理都要變成數字化。智能工具無非是使得采集信息、決策信息比較標準化，比如說內部的維修、搶單制度；結算方面是自動化的系統，自動開票、自動交易等。對于安防方面的監控可以做到24小時無死角覆蓋，并且用AI賦能，跟蹤一些事件、一些人、一些車輛，實現內部聯網報警這樣的調度功能。對于電梯、消防設施等，通過傳感器遠程把全國所有的設備匯集到一個中央系統，通過系統可以自動報警，或者進行一鍵檢查，來實現對于管理效率的提升。

人的管理半徑大了，人均產值就大了，創造的價值也會更大。在管理上要更扁平化，使管理的邊界、天花板提升，就必須要用管理標準化、數字化等手段，各種業務之間要減少煙囪式協作，多一些打通、自動化、共享，這是管理數字化。增值服務的數字化方面我們還需要繼續努力。

韓春：可以從三個方面來看，一是，智慧化工具的投入和使用可以實現過程管控、集成管控、精確管控等，能夠幫助企業降本增效，同時可以大幅度提升服務管理質量。比如說在疫情期間，保利物業服務的板塊在智能街道開始采用無人機消殺，避免傳統人工帶來的風險，同時也實現項目增效。未來越來越多的智能產品也必將輔助于智慧化，實現管理工具的升級，帶來整個服務方式的改變。

二是，服務方式的創新。在傳統物業服務上，智慧化突破打破了原有面對面式的服務，現在通過物聯網、大數據、線上服務、云服務等都可以有效地提高居民的服務體驗，改善服務缺陷，促進物業和客戶之間的溝通。在保利物業公共服務智慧化建設的過程中，我們致力于打造一個覆蓋全業態的數據統一、業務流程統一、管理統一的平臺，這個平臺溝通雙方的服務，通過指揮管理系統，實現一鍵呼叫，確保服務及時高效，真正實現居民生活的便利化。

三是，促進整個社會生態的重構。智慧化帶來的是跨行業、跨區域的融合，如果科技企業想要真正改造居民的衣食住行，就必須離開小家，去尋找社區甚至是城市的合作者。只有這樣，高質量的物業管理公司才會可靠，才能實現政府、科技企業、物業企業的聯動發展。從有專業的物業管理、智慧城市空間等，重新定義物業服務，進而重新構成整個社會生態。

牛曉娟：對內提升效率，對外延伸物業服務企業邊界，比如城市管理等，其實都需要智慧物業做基礎。

孫澤淇：時代鄰里是將整個智慧社區分作兩個方面進行建設，一是在家庭領域，二是在社區公共區域領域。在這兩個領域之間形成場景的互通，讓用戶無論是在家庭生活還是社區生活之間的場景能夠互相打通，得到最大的便利。

在家庭領域，我們自主研發了新的家庭網關，這個新的產品形態使我們重新定義了可視對講。因為可視對講是房地產企業標配給用戶的設備，我們把智能網關和智慧音箱、可視對講做了融合，這樣用戶可以直接用語音的方式和可視對講進行對話，并且把它作為家庭設備的網關，能夠控制家庭里各種各樣的智能化設備。然后再將一些物業場景和網關做深度結合、綁定，就可以在入戶的可視對講上進行呼叫電梯、開通進門權限等一系列操作。

我們認為，可視對講今后將可能成為家庭邊緣計算的核心設備，具備這么多生活功能的房屋，為什么不需要一個操作系統對它去進行控制？在這個過程中，地產企業和物業企業可以發揮自己前端以及長尾實施服務的能力，來為用戶實現預裝和長尾服務，對設備實時響應，這可能比互聯網的產品也具有優勢。

在公共區域層面，傳統物業企業一直面臨一個問題，即不同的社區有不同的系統在進行管理，一個社區里不同的專業設備又是不同的系統在進行管理。比如，一個社區里有停車場系統、攝像頭管理系統、人行道閘管理系統，如何在集團層面建立一個統一的管理平臺，能跨地域、跨項目對所有設備進行管理，并且是跨品牌地對社區的設備進行管理就很重要。

今年時代鄰里在著力踐行社區一體化管理平臺，這個一體化管理平臺是我們和阿里巴巴共同合作打造的，底層利用的就是阿里的物聯網平臺，所有社區硬件設備都和阿里的物聯網平臺進行交互，軟件平臺直接和阿里的IoT平臺進行交互。

牛曉娟：智能化建設是整個物業行業的基礎，它除了可以代替人工降低成本之外，也為我們物業的想象空間提供了基礎，否則的話物業行業依然是一個傳統服務行業。

周錦揚：對智慧社區這一塊我重點從兩個方面闡述，分為內部和外部。對內，今年疫情期間，內部管控模式發生了改變。智慧社區更多地是打破了一些傳統物業依賴于人的因素，比如不斷監督、監控、走現場等繁瑣事務進行管理。而通過智慧社區，我們采取了一些語音監控、大數據等分析所有項目的運營情況，可以快速、及時、準確地對整個公司的運營情況、經營情況進行分析，提高了管理效率。

其次，是降本增效。比如通過無人值守停車場、無人巡邏機、掃地機等可以快速把現場所有問題梳理出來，使其得到解決，提高整個物業公司的管理效率。

對外，是對客戶服務模式的改變。疫情期間，因為不能見面，所以更多建立了線上交流的服務模式，很多原來需要面對面解決的問題，這一次基本得到快速解決。

還有就是客戶在增值服務上的選擇范圍不斷擴大，涉及的內容很豐富。比如，智慧服務平臺現在可以為客戶準確地提供一些專項服務。在做物業營收的同時，也搭建了業主與物業企業的溝通平臺，促進了社區新業態的開展，實現了物業企業的可持續發展。

牛曉娟：確實，在后疫情時期，科技如何賦能物業服務，如何讓物業服務企業實現真正的降本增效，也是我們企業必須關注的一個點。智慧物業建設還有很長的路要走，包括在建設方面，是和大企業去合作，還是自己去開發，也是企業面臨的重要抉擇。我們希望行業同仁能夠共同攜手，為推動智慧物業的建設發展添磚加瓦。

物業管理是對政府基層治理的強大補充

韓春：首先，物業行業有一波地產行業的紅利。不止物業行業，很多行業都依托于母公司的紅利。地產的紅利正在縮小，要加快企業轉型，跟進市場發展的趨勢，開辟新的路徑，搶占新的賽道。

其次，是面臨科技物業的市場爭奪。物業行業大多是依賴于人工，如今在人工成本上漲和人力資源短缺的現實背景下，傳統物業的發展模式已經不再有優勢，在科技化、智能化發展的未來，如果不順應智慧化發展，企業的格局將越來越小，因此物業企業要用高科技技術為企業實現降本增效。

后疫情時代，政府將通過補短板等手段，提升整個城市的綜合管理，穩定綜合發展。物業服務將成為政府升級智能體系和治理能力的一種抓手，通過數字化賦能的方式，實現對于網格的智能化、專業化、精細化管理。

同樣，疫情也帶來給我們新的機遇。在疫情期間，物業行業參與公共衛生事件，社會治理的優勢開始逐步凸顯出來。在未來，物業行業一定會加快速度參與到整個城市發展、城鎮發展的路徑中來，一定會成為整個行業發展的新機遇。一是城市治理，二是社會運行方式的轉變，三是城市服務的衍生，四是解決城市老舊難的需求，五是基于基建加速城市化服務，這些都將加速物業行業轉型，加速行業創新發展。

牛曉娟：現在提出的大物業概念，除了基礎的物業，還有非住宅管理市場，包括城市和鄉村治理等方面，可以說在后疫情時代，我們面臨非常大的機遇。

周錦揚：目前整個物業最大的風險有三個方面。一是，因為企業的快速發展，可能導致物業行業人才的斷層。以往傳統物業行業門檻相對比較低，對于物業從業人員的年齡等要求都相對比較低。但隨著從物業行業服務模式和經營模式的不斷創新，對高素質人才的需求也在不斷增長，就可能導致物業行業里出現人才斷層的現象。二是，很多物業公司進行收并購時，帶來一些被收購公司和原公司企業文化之間的差異，導致員工與員工之間的磨合時間會非常長。三是，因為物業公司快速擴張，資本帶來的沖擊很大。有的物業公司在服務管理方面就會出現一些下滑，處理問題的反饋、響應也會不及時。

后疫情時代，我們的機遇是什么？我的想法是要回歸物業本質，建設物業公司服務的本業，才能把真正的物業服務價值做到最高，也才能真正地占領物業市場，提高整個物業市場的占有率。

黃鵬：后疫情時代，主要是凸顯了物管在社區重要的作用。因為它是對政府基層治理很強大的補充，對社區居民生活服務有很強的影響力、很強的整合能力。未來，龍頭或品質比較好的物管公司應該會形成較強的競爭力。業主也會意識到，對于小區來說一個大品牌、服務好的品牌，能夠對于社區居民的生活有質量上的提升。從這個角度來說，市場增加了收并購、合同拓展的機會。

第二個機會，是在城市服務上。政府開始將市政、公共設施的服務外包給由物管公司組成的一些設施管理公司、城市服務公司，這就形成物管公司新的業務機會。這個機會有多大？環衛的市場就兩三千億之多，其它的設施外包服務也超過2000億元，都可以為物管公司打開新的成長空間。

封面圖片來源：受訪者供圖